Heute habe ich Torben Käselow für dich im Interview. Wenn du dich für Immobilien interessierst, kennst du Torben wahrscheinlich bereits.

Sollte das nicht der Fall sein, stelle ich ihn dir gerne kurz vor.

Torben Käselow ist Immobilieninvestor, Autor und seit seinem 27. Lebensjahr Jung-Millionär. Aus einfachen Verhältnissen stammend hat er es innerhalb weniger Jahre zu über 100 Immobilieneinheiten in seinem Bestand gebracht.

Als Immobilienfachwirt bietet er mit seiner Firma diverse Dienstleistungen rund um das Thema Immobilien an. Sein Buch "Das wirkliche Erfolgsgeheimnis von Jung-Millionären"* ist ein Bestseller geworden.

Aufgrund seiner Erfahrung in dem Bereich ist er ein begehrter Gesprächspartner, wenn es um Immobilien geht. Unter anderem ist er als Speaker auf dem Immopreneur-Kongress aufgetreten. Dort hat er neben

Organisator Thomas Knedel und anderen Branchengrößen wie Alex Fischer, Gerald Hörhan, Andreas Sell und Dirk Kreuter mit seinen Beiträgen für Begeisterung gesorgt.

Deshalb freue ich mich, dass Torben sich die Zeit genommen hat, einige

Fragen von mir zu beantworten. Natürlich geht es um Immobilien.

 Auf geht's!

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freaky finance:

Warum sollte man grundsätzlich in Immobilien investieren?

Torben Käselow:

Da sehe ich gleich mehrere Gründe. Immobilien werfen im Gegensatz zu einigen anderen Investitionsmöglichkeiten einen Cashflow ab, und sie sind anders als andere Investments wert- und substanzhaltig.

Weil man Immobilien besser kalkulieren kann, haben Investments in dieser

Anlageklasse weniger mit Glück als mit Können zu tun.

Und schließlich kann man bei Immobilien z. B. über Aufwertungen, durch

Sanierungsmaßnahmen, Schaffen von Stellplätzen, etc. und den daraus

resultierenden Mieterhöhungen vieles selbst beeinflussen.

freaky finance:

Ab welchem Gesamtvermögen gehört ein Immobilienanteil unbedingt ins Portfolio?

Torben Käselow:

Wenn man grundsätzlich in der Lage ist, sich (eine) Immobilie(n) leisten zu können, gehören sie meiner Meinung nach immer ins Portfolio.

freaky finance:

Sind aus deiner Sicht bei kleineren Vermögen ggf. andere Investmentformen (als physische Objekte) aus dem Bereich Immobilien sinnvoll?

• Sind z. B. Immobilienfonds (ggf. auch geschlossene Beteiligungen) oder Aktien von Immobilienfirmen sinnvoll als Immobilieninvestment und zur Diversifikation des Gesamtvermögens?

Torben Käselow: 

Aus meiner Sicht nicht, weil man bei diesen Investmentarten selbst keinen

Einfluss nehmen kann. Und genau diesen Einfluss hatte ich ja in der ersten Frage als Grund für eine Investition in Immobilien genannt.

• Gleiche Frage zu REITs und/oder REIT ETFs.

Torben Käselow:          

Selbe Antwort von mir! Aber das ist natürlich auch immer eine Frage

der persönlichen Investmentphilosophie…

• Es schießen derzeit viele Crowdfunding-Plattformen (z. B. Exporo*, Bergfürst*, Zinsland*, etc.) aus dem Boden, die das eingeworbene Kapital zur Immobilienprojektfinanzierung nutzen und Renditen zwischen 5 und 7% versprechen. Was ist davon zu halten? Würdest du darin investieren? Wenn ja, unter welchen Bedingungen? Was ist ggf. zu beachten?

Torben Käselow: 

Dazu kann ich nichts sagen, da ich es selbst noch nicht ausprobiert habe. Aber ich kann mir vorstellen, dass das interessant sein kann.

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freaky finance:

In welche anderen Anlageklassen, die nichts mit Immobilien zu tun haben, sollte man deiner Meinung nach neben Immobilien investieren? In welche investierst du selber und warum?

Torben Käselow:

Ich selbst investiere überwiegend in Immobilien, da ich mich hier am besten auskenne. Jeder Investment-Typ ist anders. Es gibt da nicht DIE Erfolgsformel für jedermann.

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freaky finance:

Von welchen Faktoren wird die Preisentwicklung am Immobilienmarkt maßgeblich bestimmt, und wie ist in der Hinsicht der Ausblick für Deutschland in absehbarer Zeit? Wie verhalten sich Immobilienpreise in Abhängigkeit dieser Faktoren im Vergleich zu anderen Assetklassen (Korrelation, Diversifikation)?

Torben Käselow:

Die wichtigsten Preisentwicklungsfaktoren sind Ausstattung, Immobilienart und Lage. Da ich mich hauptsächlich mit Immobilien beschäftige, kann ich zu den Abhängigkeiten und Zusammenhängen mit anderen Assets nichts Tiefgründiges sagen.

freaky finance:

Siehst du in bestimmten Gegenden Deutschlands bereits eine Immobilienblase oder die Gefahr, dass sich in absehbarer Zeit etwas in der Richtung entwickeln könnte?

Torben Käselow:

Nein. Ich persönlich sehe keine Immobilienblase in Deutschland, die platzen könnte. Aber es gibt natürlich immer Gegenden, wo ich nicht investieren würde. So sind z. B. Orte mit negativer Einwohnerentwicklung nicht für Immobilieninvestments empfehlenswert.

freaky finance:

Du investierst also aktuell noch in neue Objekte? Oder rühren dein Erfolg und deine Rendite ausschließlich von Objekten her, die du erworben hast, als das Preisniveau für Immobilien noch deutlich niedriger war? Was ist  dementsprechend deine Empfehlung für unsere Leser – machen Immobilieninvestments in der aktuellen Phase noch Sinn?

Torben Käselow:

Ich kaufe immer noch regelmäßig Immobilien. Die Leute sagen immer „Früher

war der richtige Zeitpunkt. Jetzt nicht mehr!“ Aber das ist Quatsch! Das reden

sich die Leute nur ein. Zu der aktuellen Sinnhaftigkeit also ein ganz klares JA!

Die Begründung ist relativ einfach: Sobald sich eine Immobilie rechnet und

nicht von der Substanz her absoluter Schrott ist, lohnt sich der Kauf immer.

freaky finance:

Was sind die 3 wichtigsten Dinge, denen du persönlich bei einem Immo-Erwerb am meisten Beachtung und Bedeutung schenkst?

Torben Käselow:

Die weit verbreitete Meinung ist ja, dass nur die Lage entscheidend ist. In dem Zusammenhang kennt wohl jeder den Spruch: „Lage, Lage, Lage!“.

Aber das ist Blödsinn!

Die drei Fragen, die ich mir vor jedem Immobilienerwerb stelle, sind folgende:

1. Rechnet sich die Immobilie?

2. Rechnet sich die Immobilie?

3. Rechnet sich die Immobilie?

freaky finance:

Wie kommt der Durchschnittsinvestor nun am besten an ein begehrtes Objekt z. B. in einem engen Markt? Ich habe da schon viel probiert und dabei die Erfahrung gemacht, dass zu einem großen Teil der Zufall regiert. Die Verkäuferseite kann aus dutzenden, teilweise hunderten Interessenten auswählen, an wen sie verkauft. Wie schafft man es dort als Käufer in den Fokus der anderen Seite?

Torben Käselow:

Wer an gute Objekte kommen möchte, muss suchen, suchen, suchen!

Deine Erfahrung habe ich so auch noch nicht gemacht. Ein freundliches und zuverlässiges Auftreten hilft grundsätzlich immer und überall. Wenn man glaubhaft versichern kann, den Preis schneller zahlen zu können als andere, liegt man schon ganz weit vorne.

Außerdem sollte man nie versuchen, die Maklercourtage zu verhandeln! ;-)

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freaky finance:

Was ist deine Empfehlung für eine Finanzierungsstruktur für eine langfristige (Buy and Hold) und möglichst profitable Immobilien-Investition (wieviel Eigenkapital, Zinsbindungsdauer, etc.). Würdest du da Unterschiede in der Antwort machen, wenn es sich einmal um das erste Objekt und einmal um das fünfte oder zehnte handelt? Wenn ja welche?

Torben Käselow:

Dazu gibt es keine Pauschalantwort. Jeder Investment-Typ ist anders. Das muss jeder für sich selbst entscheiden.

freaky finance:

Ist der Trend möblierte Wohnungen zu vermieten clever, um höhere Mietrenditen zu erzielen (und die Mietpreisbremse zu umgehen)? Welche Faktoren und Fallstricke steuerlicher und anderer Art gibt es zu beachten?

Torben Käselow:

Kann man durchaus machen, wenn man die Zeit hat, sich darum zu kümmern. Bei möblierter Vermietung ist die Fluktuation der Mieter deutlich höher und je nach Lage können daraus auch mal längere Leerstandzeiten resultieren.

Dieses Modell lohnt sich daher nicht pauschal. Die steuerliche Komponente ist sicher zu komplex, um diese in einem Interview seriös abzuhandeln. Mit der Thematik kann man ganze Bücher füllen. Grundsätzlich empfehle ich auch jedem Laien, für Immobilieninvestments die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen!

freaky finance:

Die Mutter aller Immo-Streitfragen, mit der man jede Party sprengen kann: Mieten oder kaufen? Bezogen auf die jeweils eigene Wohnsituation.

Torben Käselow:

Das kommt drauf an! Wenn du flexibel sein musst, kann mieten schlau sein. Wenn du jedoch etwas Werthaltiges schaffen willst, du nicht zu viel Geld für Sanierungen und Ausstattung ausgibst, und du nach deinem Auszug eine gute Miete erhalten würdest, kann kaufen sinnvoller sein.

freaky finance:

Was war dein persönlich größter Fehler im Bereich Immobilien und was hast du daraus gelernt?

Torben Käselow:

Ich hätte früher anfangen sollen, in Immobilien zu investieren. (Lacht!)

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freaky finance:

Was sind allgemein die größten Fehler bzw. die Fehler im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb, die dir oft auffallen?

Torben Käselow:

Nie mit dem Investieren anzufangen, halte ich für den größten Fehler!

freaky finance:

Was sind deine absoluten TOP Ressourcenempfehlungen für den Bereich Immobilien (Bücher, Internetseiten, Blogs, Podcasts, YouTube Kanäle,…), an denen du selber nicht beteiligt bist?

Torben Käselow:

Alle Bücher, Podcasts und Videos von Thomas Knedel und Alex Fischer kann ich empfehlen. Zudem ist es sinnvoll, einen Blick in das "Erfolg"-Magazin und/oder das "Sachwert"-Magazin zu werfen.

Verschiedene YouTube Kanäle wie z. B. "Wirtschaft-TV" sind ebenfalls empfehlenswert. Ansonsten gibt es auch diverse gute Bücher vom FinanzBuch

Verlag wie z. B. "Rich Dad poor Dad"* von Robert T. Kiyosaki, das du ja auch in

deiner Empfehlungsliste hast.

freaky finance:

Hast du noch einen Punkt (was auch immer), den wir in diesem Interview noch nicht angesprochen haben, den du aber unbedingt mit unseren Lesern möchtest?

Torben Käselow:

Wirklich wichtig ist, dass man auch nicht zu viel liest und Videos guckt. Reich wird man von etwas anderem. Nämlich: EINFACH MACHEN!

freaky finance:

Wenn es dir recht ist, ein kleiner Schwenk ins Private: Was machst du privat,

abseits von Immobilien und Geldanlage, z. B. als Ausgleich oder um mal Abstand vom Business zu bekommen und zu relaxen?

Torben Käselow:

Wenn ich mal Ruhe habe, lese ich Investmentspezifisches. Zudem mache ich auch regelmäßig Sport, reise gern und fahre in der Freizeit mit meinem Aston Martin.

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Torben, herzlichen Dank für dieses Interview. Ich weiß es sehr zu schätzen, dass du einen Teil deiner kostbaren Zeit dafür aufgebracht hast!

Weitere Interviews aus dieser Reihe:

• Julian Wirbelauer von "vermiete dich reich"
• Steffen Kriese von "Wirtschaft verstehen"
• Carl von Stechow - Gründer und Geschäftsführer von Zinsland 
• Thomas Knedel - Kopf der Immopreneur-Community (Teil 1) 
• Thomas Knedel - Kopf der Immopreneur-Community (Teil 2)

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Mehr über Torben kannst du, lieber Leser, auf seinen Internetseiten erfahren:

www.torben-käselow.de und http://kaeselow-immobilien.de

Sein Buch "Das wirkliche Erfolgsgeheimnis von Jung-Millionären" ist überall im Handel und direkt über diesen Link* erhältlich.

Torben ist außerdem einer von 19 Co-Autoren, die am neuen Buch von Thomas Knedel mitgewirkt haben. Wie alle anderen hat er ein Kapitel dazu beigetragen. Hol dir jetzt "DAS SYSTEM IMMOBILIE"* und zahle nur die Versandkosten.

Lies auch die Buchvorstellung.

Was hältst du von den Antworten? Totale Zustimmung oder gibt es Punkte, die du anders siehst? Ist etwas unklar geblieben oder hast du noch Nachfragen?

Ich freue mich wie immer auf deine Kommentare!

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