Heute habe ich einen Gastartikel von einem Leser für dich. Jan ist mit einem sehr interessanten Thema an mich herangetreten und hat sich bereit erklärt, einen Artikel darüber zu schreiben. 

Nach der Überschrift ist es kein Geheimnis mehr, dass es um das Thema Wohnungsbaugenossenschaften und die Anlage in deren Anteile geht. Was zunächst nicht sehr sexy klingt, ist in der aktuellen Niedrigzinsphase aber vielleicht doch mal einen Blick wert.

Was ist schon Sexappeal gegen Rendite?

Jan hat sich eingehend mit der Thematik beschäftigt und teilt seine Erkenntnisse im folgenden Artikel mit uns. Auf geht's! 

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Hallo Ihr Lieben, mein Name ist Jan, ich bin 24 Jahre alt und studiere Business Law an der FH Mainz. Schon seit einigen Jahren bin ich auch an der Börse aktiv.

Hier beschäftige ich mich insbesondere mit den Fundamentaldaten der jeweiligen Unternehmen und befinde mich immer auf der Suche nach günstig bewerteten Anlageoptionen. Allgemein würde ich mich aber als risikoscheuen Anleger bezeichnen.

Genau davon soll dieser Artikel heute auch handeln. Um Anlageoptionen für risikoaverse Anleger oder auch für alle diejenigen, die sich nach sicherer Rendite in stürmischen Zeiten sehnen, zu besprechen. Als Thema habe ich mir hierzu ein vermeintlich eher langweiliges Thema ausgesucht:

Die Wohnungsgenossenschaften

Und ganz ehrlich? Hast du dich schon einmal mit der Wohnungsgenossen-schaft in deinem Umland beschäftigt? Es könnte sich jedenfalls lohnen...!

Viele Genossenschaften arbeiten höchst professionell, und die  Jahresabschlüsse können es auch mit denen börsennotierter Unternehmen durchaus aufnehmen.

Zunächst einmal vorweg, sichere Rendite gibt es nicht, und aus Mist kann niemand Gold erschaffen. Rendite ist immer auch mit Risiko verbunden, je höher die Rendite desto höher auch dein Risiko.

Daher lautet meine oberste Verhaltensregel bei Versprechen auf hohe Rendite: Immer misstrauisch sein, das Kleingedruckte lesen und im

Zweifel die Finger davon lassen!

Denn diejenigen, die dir in diesen Zeiten Renditen von 8 % oder mehr bei vermeintlich geringem Risiko versprechen, sind entweder Zauberer oder Schwindler, hoffentlich ersteres.

Aber vielleicht gibt es ja ein paar Wege, sein Geld ausfallsicher anzulegen und trotzdem eine gewisse Rendite zu erzielen?

Seitdem die EZB die Zinsen so niedrig hält, ist es ja bekanntermaßen schwierig geworden, sein Geld so anzulegen, dass es nicht weniger wird. Die Rendite für 2-jährige Bundesanleihen betrug am 1. März diesen Jahres -0,80 %, für 10-Jährige Bundesanleihen bekommt man immerhin 0,36 %. Das heißt, du zahlst sogar drauf, wenn du dein Geld für 2 Jahre dem Staat leihst, und die Inflation ist noch gar nicht eingerechnet.

Von dieser Zinspolitik beeinflusst sind dann auch die Sparzinssätze im Bankensektor entsprechend gesunken. So gewährt die Sparkasse auf dem Girokonto zwischen 0,02 und 0,04 %. Für Spareinlagen auf dem Sparbuch je nach Einlage aktuell 0,03 % Zinsen.

Bei Verivox werden mir unter den Annahmen: 10.000 € Einsatzkapital und 2 Jahre Laufzeit Angebote zwischen 0,5 und 1,5 % pa gemacht. Auch noch nicht so der große Bringer. Da muss man nur auf die Inflationsrate von 2016 mit 0,5 % schauen, dann mache ich mit den meisten Anlageinvestitionen entweder ein Minus oder gleiche mit der Rendite bestenfalls die Inflation aus.

Also dann in die Dividendenaktien und auf hohe Ausschüttungen hoffen?

Betrachtet man also die aktuellen Dividenden der Dax Unternehmen, so erzielt E-on als Spitzenreiter eine Ausschüttungsquote von 6,33 % pro Aktie, vor Daimler mit 4,77 % und der Allianz mit 4,38 %.

Allerdings besteht bei allen Kursen auch die Gefahr, bei einer großen Korrektur mächtig an Wert einzubüßen. In meinen Augen sind viele Dax Unternehmen momentan schon sehr hoch bewertet, und angesichts der ungewissen weltpolitischen Aussichten (Brexit, Wahlen in den EU Gründungsstaaten Holland, Frankreich und Deutschland, Amerika unter Trump, Zukunft der EU) ist Vorsicht geboten.

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Deshalb wurde ich hellhörig, als mir ein Kumpel vor einigen Wochen erzählte, wie er sich eine günstige Wohnung über eine Wohnungsgenossenschaft besorgt hatte. Seine Miete liegt deutlich unter dem ortsüblichen Mietspiegel. Also begann ich, mich näher mit dem Genossenschaftsmodell in den verschiedenen Städten zu beschäftigen.

Zunächst einmal war ich überrascht. Fast jede untersuchte Stadt besaß eine Wohnungsgenossenschaft - und das zum Teil schon seit über 150 Jahren. Also fing ich an, mich in die Jahresabschlüsse einzelner Wohnungsgenossen-schaften einzuarbeiten.

Zunächst fragte ich mich daher, was genau das Wohnungsgenossenschafts-Modell überhaupt ist: Man erwirbt einen Geschäftsanteil an der Genossenschaft. Ein Anteil kostet in der Regel zwischen 150 und 350 €.

Mit diesem Geschäftsanteil hat man Anspruch auf Partizipation am Gewinn oder (wenn es eben doof läuft) die Pflicht zur Teilnahme am Verlust der Gesellschaft.

Im Gegenzug für die geleistete Einlage hat man Anspruch auf die Bereitstellung günstiger Mietwohnungen aus dem Bestand der entsprechenden Genossenschaft.

Wenn es dazu kommt, verzichten diese auf eine Kaution, man muss aber weitere Geschäftsanteile erwerben, die zum Geschäftsjahresabschluss dann verzinst werden. Für eine 3-Zimmer-Wohnung muss man beispielsweise oft 3 Geschäftsanteile erwerben.

Viele Genossenschaften deckeln die Anzahl zu erwerbender Anteile. Vielfach liegt das Maximum bei 10 Stück pro Person. Das wird aber unterschiedlich gehandhabt. Damit will man verhindern, dass einzelne Anleger zu stark werden, und zugleich garantieren, dass Entscheidungen die Zustimmung möglichst vieler Mitglieder erfordern.

Die genauen Mitgliedsbedingungen sind in der Satzung der jeweiligen Genossenschaft niedergeschrieben. Satzungsänderungen und alle wichtigen Entscheidungen werden auf der Jahreshauptversammlung den Mitgliedern

zur Entscheidung vorgelegt.

Der Zweck einer Genossenschaft ist nicht die Gewinnmaximierung, sondern die Förderung der Wirtschaftlichkeit ihrer Mitglieder. Um als eingetragene Genossenschaft auftreten zu dürfen, darf die Gewinnerzielungsabsicht nicht der Hauptzweck sein. Aus diesem Grund werden Gewinne an die Mitglieder ausgeschüttet.

Danach kam dann die Frage: Wie krisensicher ist das Modell der Wohnungsgenossenschaften?

In meinen Augen war da das Krisenjahr 2008 ein guter Indikator, um das Genossenschaftsmodell einem Stresstest zu unterziehen.

Hier einmal eine willkürliche Auswahl an Genossenschaften mit ihren jeweiligen Ausschüttungsquoten im Jahre 2008:

Ich habe bei meiner Recherche keine Wohnungsgenossenschaft gefunden, die im Jahre 2008 nicht mindestens 4 % ausschüttete.

Wie sah es dann aber in der jüngeren Vergangenheit aus?

Bei durchschnittlich etwa 4 % bewegt sich die Ausschüttungsquote momentan. Einige Wohnungsbaugenossenschaften deckeln ihre Ausschüttungsquote auch bei 4 % und reinvestieren den Rest ihres Jahresüberschusses in neue Wohnungen oder Modernisierungsmaßnahmen.

Das ist doch schon ganz ordentlich. Wenn man dann noch dazu sieht, in welch attraktiven Lagen die Gesellschaften zumeist ihre Wohnungen besitzen, so sinkt das Anlagerisiko bedeutend.

Wenn man sich noch weiter in die jeweiligen Bilanzen der Wohnungsgenossenschaften vertieft, wird eines deutlich: Diese Genossenschaften weisen zumeist unheimlich hohe Eigenkapitalquoten auf.

Die Gewinne sind oft noch viel höher. Es hat sich nur etabliert, zwischen 3-5 % an die Mitglieder auszuschütten. Der Rest des Jahresüberschusses fließt neben Neubau und Modernisierung in Gewinnrücklagen. Die gesetzlichen Anforderungen sind in diesem Segment für Genossenschaften besonders hoch.

Kann es zu einem Immobiliencrash kommen? Zumal die Commerzbank in einer vielbeachteten Studie kürzlich errechnete, dass momentan eine 10 %ige Übertreibung am Wohnimmobilienmarkt herrsche?

Nun gut, zu einem Crash kann es immer kommen. Trotzdem entpuppt sich das genossenschaftliche Modell als ungemein krisensicher. Viele Genossen-schaften sind über 100 Jahre am Markt aktiv, sie haben zwei Weltkriege, die Ölkrise und alle weiteren Krisen überlebt.

Da diese Genossenschaften schon so lange am Markt aktiv sind, haben sie viele Immobilien vor vielen Jahrzehnten erworben. Nachdem die Städte in den letzten Jahren immer attraktiver wurden, liegen diese Immobilien heutzutage in begehrten und attraktiven Lagen.

Viele Studenten- oder Großstädte klagen momentan über akute Wohnungsnot in ihren Zentren. Allerdings - und das ist der wichtigste Punkt - sind diese

Objekte in der Bilanz schon lange abgeschrieben, und die Genossenschaften

betätigen sich ja nicht im Erwerb und Verkauf von Immobilien. Erworbene Objekte verbleiben oft viele Jahre oder Jahrzehnte im Bestand, so dass (kurzfristige) Übertreibungen oder Einbrüche am Immobilienmarkt die Genossenschaften nicht tangieren.

Dies ist auch der Grund, warum die Genossenschaften im Krisenjahr 2008 allesamt hohe Gewinne erzielten und ihre Dividenden an ihre Mitglieder ausschütten konnten.

Aber leider haben auch Genossenschaften ein paar Nachteile, auf einige möchte ich noch einmal näher eingehen.

Viele erheben ein "Eintrittsgeld". Das liegt je nach Genossenschaft zwischen 15 - 30 € und wird einmalig fällig. Zudem verfahren einige Genossenschaften so, dass die Neumitglieder erst ab dem 01.01. des Folgejahres berechtigt sind, an der Gewinnausschüttung zu partizipieren. Tritt man also bereits im März einer Genossenschaft bei, so „parkt“ man sein Geld dort 9 Monate unverzinst. In dem Fall tritt man also idealerweise erst gegen Jahresende bei.

Das Guthaben wird dann ab dem nächsten Jahresbeginn zwar verzinst und die Erträge dem Geschäftsanteil gutgeschrieben, aber zumindest bei manchen Genossenschaften eben nicht im Wortsinn ausgeschüttet. In dem Fall also  eher das Prinzip Sparbuch als das Prinzip (Dividenden)Aktie. Du musst also wissen, dass du über diese Dividenden dann erst nach Verkauf der Anteile frei verfügen kannst. Je nach persönlicher Vorliebe ist also zu prüfen, ob die Dividenden bei der Genossenschaft deiner Wahl dem Geschäftsguthaben gutgeschrieben werden oder tatsächlich auf dein Girokonto ausgeschüttet werden.

Du solltest unbedingt darauf achten, dass du eine Gesellschaft wählst, bei der die Nachschusspflicht per Satzung ausgeschlossen ist. Dies ist nicht bei allen Genossenschaften der Fall! Nur dann bleibt die Haftungssumme auf den Wert der geleisteten Einlage beschränkt.

Im Rahmen meiner Recherche bin ich auf keine Genossenschaft gestoßen, die je von der Nachschusspflicht Gebrauch gemacht hat. Denn viele Genossen-schaften haben im Laufe der Jahre und Jahrzehnte hohe Kapitalrücklagen gebildet, da sie ja wie bereits erwähnt laut Genossenschaftsgesetz dazu verpflichtet sind, so mit ihren Gewinnen zu verfahren.

Dennoch empfiehlt es sich, hier genauer hinzuschauen und sich ganz genau mit den Bedingungen der einzelnen Genossenschaften zu beschäftigen.

Eine der größten Herausforderungen ist es im Moment sicherlich, überhaupt eine Wohnungsgenossenschaft zu finden, die noch neue Mitglieder aufnimmt. Bzw. ist es inzwischen häufig so, dass man erst mit Abschluss des Mietvertrages Mitglied werden kann. Viele Genossenschaften sahen sich zu diesem Schritt gezwungen, um die reinen Kapitalanleger auszuschließen.

In Zeiten von (regionaler) Wohnungsnot und vor allem finanziellem Anlagenotstand sind die Genossenschaften ein bisschen das Opfer ihres eigenen Erfolges geworden. Sie wurden in den letzten Jahren zunehmend zum Anlageobjekt, da sich die kontinuierliche Gewinnausschüttung auch in Krisenzeiten bereits herumgesprochen hat.

So versuchen einige Genossenschaften durch gewisse Regeln ihre Attraktivität zu senken. Dazu gehört auch das "Eintrittsgeld". Es gibt aber auch welche, die Neumitglieder nur aufnehmen, wenn deren Wohnort im Umland der Genossenschaft liegt. In jedem Fall wird nun meistens Wert darauf gelegt, dass ernsthaftes Interesse an den Wohnungen und nicht vordergründig an der Rendite besteht. Wie du dein Interesse begründest, bleibt ja dir überlassen ;)

Natürlich bleibt das Modell nur attraktiv, solange die EZB ihren Leitzins niedrig hält. Steigt dieser irgendwann wieder, so steigen auch die Sparzinsen der Kreditinstitute (4% Tagesgeldzinsen sind noch keine Ewigkeit her!), und das genossenschaftliche Modell verliert an Attraktivität. Zudem werden institutionelle Anleger von diesem Geschäftsmodell ausgeschlossen, da Mitglieder nur natürliche Personen sein dürfen.

Genossenschaften verstehen sich als langfristige Geldanlage. Daher ist es nicht untypisch, dass viele von Ihnen in ihrer Satzung Kündigungsfristen von einem Jahr zum Geschäftsjahresende verankert haben.

Dies relativiert sich allerdings ein wenig, da sich diese Kündigungsfrist meist auf den allerersten Geschäftsanteil bezieht. Weitere Geschäftsanteile können häufig mit einer Frist von einem Quartal wieder verkauft werden.

In der Regel ist es auch möglich die Anteile zu übertragen. Es dürfte zumindest momentan, da die Anteile begehrt sind, nicht allzu schwierig sein jemanden zu finden, der sich über die Möglichkeit freut und dich auszahlt, wenn er dich dafür als Mitglied in der Genossenschaft ersetzten kann.

Ich selbst bin nun seit kurzem stolzes Mitglied der Gemeinnützigen Wohnstätten-Genossenschaft Mainz. Dort musste ich persönlich vorstellig werden und das Eintrittsgeld entrichten.

Zusätzlich werde ich in demnächst Mitglied in einer Wohnungsgenossenschaft in unserer Nachbarstadt Wiesbaden. Außerdem werde ich mich noch um eine Mitgliedschaft in der Wohnungsgenossenschaft meiner Heimatstadt in Norddeutschland bemühen. Erste Kontakte dorthin sind auch bereits geknüpft.

Nach Abwägung der Vor- und Nachteile ergibt sich bei mir ein differenziertes Bild. In stürmischen Zeiten sind Genossenschaften ein gutes Pflaster um sein Geld vergleichsweise sicher anzulegen und damit eine gewisse Rendite zu erzielen. Insbesondere wenn du irgendwann selbst Bedarf an einer

günstigen Wohnung hast, lohnt sich der Vergleich verschiedener Anbieter auf dem Markt.

Jede Genossenschaft hat auch etwas andere Regeln, über die man sich vor Beitritt informieren sollte, um Überraschungen zu vermeiden. Es ist also nicht jede Genossenschaft eins zu eins miteinander vergleichbar.

Da das Risiko vergleichsweise gering ist, ist die Rendite eben auch nicht übertrieben hoch. Die oben genannten Nachteile können die Attraktivität zudem schmälern.

Wenn du aber nach einer vergleichsweise soliden Rendite suchst, dann kann es sich lohnen, die Jahresbilanzen verschiedener Wohnungsgenossenschaften zu studieren oder mal die deiner Umgebung unter die Lupe zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Einkommensgrenzen kann man als Genossenschafts-mitglied auch Wohnungsbauprämie beantragen. Potenziell ist dies also für junge Leute und Geringverdiener ein interessanter Nebeneffekt.

Schau dir den Jahresüberschuss, die Eigenkapitalquote und die Dividenden-ausschüttungen im Zeitverlauf an. Wenn du eine Wohnungsgenossenschaft in deiner Nähe abcheckst, so schau dir auch mal die Lage und den Zustand der Gebäude an. Dann kannst du dir ein eigenes Bild machen, ob es sich möglicherweise lohnt, Geschäftsanteile zu erwerben.

Mit Tagesgeld ist diese Anlage nicht zu vergleichen. Es kann länger dauern bis man seine Anteile nach der Kündigung ausgezahlt bekommt. Als Notgroschen mit schnellem Zugriff taugt es definitiv nicht. Auch aufgrund anderer Gegebenheiten sind Genossenschaftsanteile eher als langfristiges Investment zu sehen. Idealerweise verbunden mit ernsthaftem Interesse an günstigem Wohnraum.

Die ganz großen Beträge wirst du hier aber aufgrund der Deckelung der Anteilsanzahl nicht "loswerden". Jedenfalls nicht bei einer einzigen Genossenschaft. Allerdings macht eben auch in diesem Bereich eine Streuung auf verschiedene Genossenschaften Sinn, um das Risiko weiter zu minimieren.

Auch die Chancen, bei Bedarf, tatsächlich zeitnah an eine der günstigen Wohnungen zu kommen steigt, wenn du mehrere Eisen im Feuer hast. Bei der Vergabe spielt üblicherweise die Zeit der Mitgliedschaft eine Rolle. In begehrten Städten dauert es entsprechend lange.

Vorausschauendes Handeln lohnt sich also, wenn du nicht nur Geld anlegen, sondern auch wirklich eine Wohnung zugeteilt bekommen möchtest. Vielleicht studiert ja aber auch der eigene Nachwuchs irgendwann mal und könnte von einer vergleichsweise moderaten Miete in einer der attraktiven Städte profitieren?

Und bevor ich ernsthaft überlegen sollte, in Bundesanleihen zu investieren, bietet sich doch der eine oder andere Geschäftsanteil in seinem Portfolio geradezu an, oder?

In diesem Artikel geht es speziell um Wohnungsgenossenschaften. Bei Genossenschaftsbanken läuft es ähnlich. Auch dort gibt es teilweise gut verzinste Anteile. Wenn du dich für das Genossenschaftsmodell erwärmen kannst, ist eine Überlegung wert deine Suche auch auf die entsprechenden Banken auszudehnen.

Was denkst du über das Thema Genossenschaftsanteile? Klingt das nach einer echten Alternative in Zeiten der Niedrigzinsen? Oder haben wir entscheidende Nachteile übersehen?

Uns interessiert, ob du dir Genossenschaftsanteile als Investment vorstellen kannst. Vielleicht ist das für dich auch schon ein alter Hut und du hast diese Form der Anlage schon längst für dich entdeckt?!? Kennst du noch Wohnungsgenossenschaften bei denen man problemlos Mitglied werden kann ohne direkt ein Mietverhältnis einzugehen? Oder was sind Gründe, die dich davon abhalten Genossenschaftsanteile zu erwerben?

Wir sind sehr gespannt auf deine Kommentare!

Hast du schon mein Interview mit Torben Käselow gelesen? Er hat es bereits im Alter von 27 Jahren zum Millionär gebracht, hat über 150 Wohneinheiten im Bestand und ein Bestseller-Buch geschrieben!

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