Vor wenigen Wochen habe ich in meiner Rubrik Immobilien diese Interview-Serie gestartet. Den Anfang hat Torben Käselow gemacht. Das Interview mit dem Jung-Millionär und Bestseller-Autor kannst du hier lesen.

Heute habe ich Julian von "vermiete dich reich" im Interview. Den Blog betreibt er zusammen mit Chris, der kürzlich bereits einen Gastartikel auf "freaky finance" veröffentlicht hat. In dem Beitrag geht es um die Altersvorsorge mit Immobilien.

Julian ist Immobilieninvestor und über seine Objekte und Projekte schreibt er wie auch sein Partner Chris auch auf dem Blog. Das macht die Seite noch interessanter und greifbarer.

Jetzt steigen wir aber direkt in das Interview mit Julian ein. Los geht's!

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freaky finance:

Warum sollte man grundsätzlich in Immobilien investieren?

Julian:

Für mich sind Immobilien eine der wichtigsten Anlageklassen. Es gibt so viele

Vorteile, auch gegenüber Aktien. Wo kannst Du sonst eine unendlich hohe

Eigenkapital-Rendite erreichen?

Und in fast jeder Erfolgsgeschichte vermögender Menschen findet man auch etwas zu Immobilien. Außerdem muss jeder irgendwo wohnen, und Nachfrage wird es immer geben!

freaky finance:

Ab welchem Gesamtvermögen gehört ein Immobilienanteil unbedingt ins Portfolio?

Julian:

Schon ab 0 Euro Gesamtvermögen. Das stimmt natürlich nicht so ganz, denn einen gewissen Puffer für alle Risiken muss man schon haben. Bei einer kleinen Wohnung reichen aber schon ein paar tausend Euro.

Aber man kann auch mit Immobilien starten, wenn man sonst noch kein Portfolio an anderen Anlageklassen aufgebaut hat.

freaky finance:

Sind aus deiner Sicht bei kleineren Vermögen ggf. andere Investmentformen (als physische Objekte) aus dem Bereich Immobilien sinnvoll?

• Sind z. B. Immobilienfonds (ggf. auch geschlossene Beteiligungen) oder Aktien von Immobilienfirmen sinnvoll als Immobilieninvestment und zur Diversifikation des Gesamtvermögens?

• Gleiche Frage zu REITs und/oder REIT ETFs

• Es schießen derzeit viele Crowdfunding-Plattformen (z. B. Exporo*, Bergfürst*, Zinsland*, etc.) aus dem Boden, die das eingeworbene Kapital zur Immobilienprojektfinanzierung nutzen und Renditen zwischen 5 und 7% versprechen. Was ist davon zu halten? Würdest du darin investieren? Wenn ja, unter welchen Bedingungen? Was ist ggf. zu beachten?

Julian:

Ich vergleiche alle drei Varianten eher mit dem klassischen Investieren in Finanzprodukte. Zwar stehen dahinter irgendwo hoffentlich auch Immobilien, aber die Vorteile von echten Immobilien-Investments sind hier nicht gegeben.

1: Es bleiben alles theoretische Finanzprodukte, die man häufig nicht zu 100% versteht.

2: Man kann nicht selbst etwas an einer Immobilie gestalten (aufwerten, Miete erhöhen, möblieren, etc.).

3: Du bekommst nur Rendite auf das Geld, was Du tatsächlich besitzt bzw. reinsteckst und hast nicht die mächtige Hebelwirkung des Fremdkapitals (Leverage-Effekt).

Wenn Du eine Immobilie finanzierst, bekommst Du auf den vollen Wert die Rendite (Miete), obwohl Du dieses Geld nicht selbst reinsteckst. Insofern handhabe ich es so: Wenn Immobilien, dann „echte“.

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freaky finance:

In welche anderen Anlageklassen, die nichts mit Immobilien zu tun haben, sollte man deiner Meinung nach neben Immobilien investieren? In welche investierst du selber und warum?

Julian:

Neben Immobilien investiere ich auch in Aktien. Um genau zu sein, in ETF’s. Nach einigem Ausprobieren habe ich mich vom Market Timing und Stock Picking mit  Einzelwerten und Zertifikaten abgewendet und investiere nur noch langfristig über Sparpläne in nationale und internationale passive Fonds. Das ist entspannt, wenig zeitintensiv und auf jeden Fall erfolgreich.

freaky finance:

Von welchen Faktoren wird die Preisentwicklung am Immobilienmarkt maßgeblich bestimmt und wie ist in der Hinsicht der Ausblick für Deutschland in absehbarer Zeit? Wie verhalten sich Immobilienpreise in Abhängigkeit dieser Faktoren im Vergleich zu anderen Assetklassen (Korrelation, Diversifikation)?

Julian:

Oha, ist das eine Klausurfrage? :-)

Klar, die Immobilienpreise hängen sehr vom Zinsniveau ab. Ich bemerke einen deutlichen Anstieg in Preisen im Vergleich zu vor einigen Jahren, ebenso wird das Angebot in einigen Städten dünner und immer mehr Leute werden auf Immobilien als Investition aufmerksam.

Aus meiner Sicht spielen höchstens in ein paar Städten oder Stadtteilen die Preise verrückt. Ich erwarte, dass die Preise kontinuierlich, aber nicht zu schnell steigen. Heute nicht zu investieren, werden wir schon in zwei Jahren bereuen! Auch im internationalen Vergleich haben wir in Deutschland sehr moderate Immobilienpreise, warum auch immer mehr ausländische Investoren bei uns tätig werden.

Eine Aussage zur Korrelation von Zinsniveau, Geldpolitik, Aktien und Immobilien überlasse ich lieber den Doktorarbeiten!

freaky finance:

Siehst du in bestimmten Gegenden Deutschlands bereits eine Immobilienblase oder die Gefahr, dass sich in absehbarer Zeit etwas in der Richtung entwickeln könnte?

Julian:

Allgemein sehe ich keine Blase, vor allem im internationalen Vergleich nicht. In manchen Gegenden von München, Berlin oder Frankfurt sind die Preise vielleicht zu schnell gestiegen, aber dort verdient ein Immobilien-Investor auch kein Geld über Mieteinnahmen und Finanzierung mit Fremdkapital.

freaky finance:

Du investierst also aktuell noch in neue Objekte oder rühren dein Erfolg und deine Rendite ausschließlich von Objekten her, die du erworben hast, als das Preisniveau für Immobilien noch deutlich niedriger war? Was ist  dementsprechend deine Empfehlung für unsere Leser – machen Immobilieninvestments in der aktuellen Phase noch Sinn?

Julian:

Auf jeden Fall weiter investieren! Ich selbst bin sehr aktiv und schaue laufend

nach neuen Deals und Gelegenheiten. Da ich selbst immer weiter lerne, kann ich Fehler und zu teure Einkäufe heute auch besser machen als früher. Man muss ein bisschen suchen, aber es gibt genug Möglichkeiten! Selbst in den gängigen Portalen. Ich habe für mich eine wichtige Vorgabe: Stand heute kaufe ich nichts, was unter 8% Bruttorendite liegt (Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis) oder in naher Zukunft nicht darüber entwickelt werden kann.

Immobilien mit Problemen oder nötigem Zusatz-Management kaufe ich bevorzugt. Durch das Lösen von Problemen verdiene ich Geld – das haben wir schon bei Rich Dad gelernt.

Manchmal hilft auch Kreativität. Stichworte: Vermietung von Einzelzimmern, Monteur-Betten oder Möblierung. Also klare Empfehlung: auch und gerade heute dran bleiben oder loslegen.

In ein paar Jahren werden wir sagen: „…hätte ich doch damals…“.

freaky finance:

Was sind die 3 wichtigsten Dinge, denen du persönlich bei einem Immo-Erwerb am meisten Beachtung und Bedeutung schenkst?

Julian:

Einiges habe ich bereits genannt.

1: Mindestens 8% Bruttorendite, besser sogar 10%. Ich konzentriere mich auf den Aufbau von monatlichem Cashflow, und bei 6-7% ist momentan der Break-Even zwischen Verdienen und Draufzahlen. Dabei fallen bestimmte Lagen aus, wie z.B. Luxusgegenden, die einfach zu teuer sind. Hier gilt: der Gewinn liegt im Einkauf.

2: Immobilien mit Aufwertungs- oder Entwicklungspotenzial. Dazu gehört, dass die Miete erhöht werden kann, um den Cashflow zu verbessern. Oder mit einfachen Maßnahmen das Objekt deutlich verbessert werden kann, um mittelfristig ein besser zahlendes Klientel anzusprechen (z.B. äußeres Erscheinungsbild wie Klingelanlage, Briefkästen, Vorgarten oder Fassade).

3: Sind alternative Vermietungsmöglichkeiten statt 0815 möglich? Denn damit lässt sich mehr verdienen. Ist eine Vermietung als WG und damit jedes Zimmers einzeln möglich? Kann man möbliert vermieten und ein Business-Appartement daraus machen?

freaky finance:

Wie kommt der Durchschnittsinvestor nun am besten an ein begehrtes Objekt z. B. in einem engen Markt? Ich habe da schon viel probiert und dabei die Erfahrung gemacht, dass zu einem großen Teil der Zufall regiert. Die Verkäuferseite kann aus dutzenden, teilweise hunderten Interessenten auswählen, an wen sie verkauft. Wie schafft man es dort als Käufer in den Fokus der anderen Seite?

Julian:

Auf jeden Fall hilft, sich verbindlich und professionell zu verhalten. Betonen, dass die Abwicklung des Kaufs zügig verlaufen könnte, dass die Finanzierung bereits steht, dann man bereits Erfahrung mit Immobilien hat und der Prozess

unkompliziert ablaufen kann (wenn das stimmt). Außerdem kann man überlegen, was der Makler für Interessen hat. Ist vielleicht ein bestimmtes Provisionsmodell denkbar wie: den Preis senken, aber Provision auf den vollen Preis zahlen?

Oder: Inverse Provision, bei der für jeden gesparten Euro beim Preis die

Provision höher wird. Außerdem aufzeigen, dass man zukünftig viele weitere

Deals machen möchte und eine langfristige Partnerschaft entstehen kann.

Und ganz wichtig: Einfach nett sein! Die Makler haben auch mit vielen

unfreundlichen Menschen zu tun, und so kann man sich direkt positiv abheben. Wenn allerdings die Interessenten anfangen, sich zu überbieten, steige ich aus.

Manchmal ist der Markt auch einfach zu abgegrast, so dass man in den

Speckgürtel einer Stadt ausweichen sollte.

freaky finance:

Was ist deine Empfehlung für eine Finanzierungsstruktur für eine langfristige (Buy and Hold) und möglichst profitable Immobilien-Investition (wieviel Eigenkapital, Zinsbindungsdauer, etc.). Würdest du da Unterschiede in der Antwort machen, wenn es sich einmal um das erste Objekt und einmal um das fünfte oder zehnte handelt? Wenn ja welche?

Julian:

Grundsätzlich bei vermieteten Immobilien: So wenig Eigenkapital wie möglich und so kleine Tilgung wie möglich. So schonst Du Deine Liquidität für weitere Deals und erhöhst Deinen monatlichen Cashflow.

Die Dauer der Finanzierung ist unwichtig, da die Mieter die Zinsen bei der Bank für Dich zahlen. Bei der ersten Immobilie kann man ruhig die übliche Zinsbindung von 10 Jahren nehmen. Das ist ein guter Mix aus Zinssicherheit und Zinshöhe. Später, wenn man mehr Erfahrung, Sicherheit und Netzwerke hat, kann man auch kürzere Bindungen wie 3 oder 5 Jahre oder sogar flexible Bindung nutzen, da sich dadurch mehr Möglichkeiten ergeben.

Vielleicht möchte man schon früher wieder verkaufen und hängt dann nicht in den 10 Jahren fest. Bei 15 Jahren wird meistens der Zinssatz zu hoch. Wichtig ist auch, dass nicht alle Zinsbindungen im gleichen Jahr enden, da sonst das

Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Bindung zu hoch ist.

freaky finance:

Ist der Trend, möblierte Wohnungen zu vermieten clever, um höhere Mietrenditen zu erzielen (und die Mietpreisbremse zu umgehen)? Welche Faktoren und Fallstricke steuerlicher und anderer Art gibt es zu beachten?

Julian:

Ja, das ist clever! Die Kaltmiete pro Quadratmeter kann so schon mal doppelt so hoch sein wie ohne Möbel. Als Beispiel: Ich habe in einer möblierten Wohnung 15 Euro Quadratmeterpreis erzielt, wo sonst nur 8-9 Euro möglich wären. Die Gegend muss sich eignen, und die Zielgruppe muss es geben: zentral, logistisch günstig oder nahe großer Unternehmen. Beim Kauf möblierter Wohnungen sollte es eine separate Rechnung über die Möbel geben, am besten pro Möbelstück ein Preis.

Wenn dieser jeweils unter 410 Euro netto liegt, kann direkt im Folgejahr jedes

Teil steuerlich voll abgesetzt werden. Einzig bei Küchen samt Elektrogeräten

kann es sein, dass das Finanzamt nur die Abschreibung über mehrere Jahre

anerkennt. Der Preis für die Möbel im Gesamtkaufpreis sollte möglichst nicht im Kaufvertrag aufgeführt sein, da die Banken Möbel nicht mitfinanzieren (daher separate Rechnung).

freaky finance:

Die Mutter aller Immo-Streitfragen, mit der man jede Party sprengen kann: Mieten oder kaufen? Bezogen auf die jeweils eigene Wohnsituation.

Julian:

Wenn man das Eigenheim aus Luxus- und Gefühlsgründen kauft, steht dem nichts entgegen. Finanziell ist es sehr häufig nicht das Beste. Ich habe einen ausführlichen Artikel dazu geschrieben inklusive Videos von Experten und Diskussion in den Kommentaren.

freaky finance:

Was war dein persönlich größter Fehler im Bereich Immobilien und was hast du daraus gelernt?

Julian:

Ich habe meinen Steuerberater machen lassen und die Dinge nicht alle kritisch

überprüft. So kam es, dass er manche unvorteilhafte Dinge meiner Immobilien in die Steuerklärung aufnahm, die nachträglich nicht mehr zu korrigieren sind.

Also: Man muss von den Steuern bei Immobilien eine Grundkenntnis haben und seinen Steuerberater auf bestimmte Themen aufmerksam machen. Noch besser: Einen Berater aussuchen, der selbst investiert. Aber die sind meistens teuer…

Ansonsten bereue ich mittlerweile bei einigen Immobilien, dass ich nicht gekauft habe!

freaky finance:

Was sind allgemein die größten Fehler bzw. die Fehler im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb, die dir oft auffallen?

Julian:

Dass viele Menschen Immobilien kaufen, um Verluste zu machen. Das ist Quatsch. Immobilien sollen Gewinn abwerfen, selbst, wenn ich auf den Gewinn Steuern zahlen muss. Nur so kann ich finanziell frei werden durch monatlichen Cashflow!

freaky finance:

Was sind deine absoluten TOP Ressourcenempfehlungen für den Bereich Immobilien (Bücher, Internetseiten, Blogs, Podcasts, YouTube Kanäle,…), an denen du selber nicht beteiligt bist?

Julian:

Ich lasse mich gerne von drei Personen inspirieren: Torben Käselow*, Alex Fischer* und Thomas Knedel*. Alle drei liefern mir auf ihre Art guten Input und motivieren mich.

Ebenfalls klasse ist Dirk Kreuter*, auch wenn er kein reiner Immobilien-Experte ist.

Nachfolgend Amazon-Links* zu den genannten Autoren:

freaky finance:

Hast du noch einen Punkt (was auch immer), den wir in diesem Interview noch nicht angesprochen haben, den du aber unbedingt mit unseren Lesern teilen möchtest?

Julian:

Ich gebe den Lesern gerne meine beiden wichtigsten Regeln weiter, an die ich mich selbst täglich immer wieder erinnere:

Einfach machen und Groß denken.

Wenn man das neben allen anderen unzähligen Erfolgstipps wirklich beherzigt,

kommt man wirklich weit. Einfach machen bedeutet für mich, dass das tatsächliche Umsetzen und selbst Anfangen das absolut Wichtigste ist.

Selbst, wenn die Lösung nicht perfekt ist und ich gedanklich nicht jeden

Millimeter durchdenken kann. Durchs Machen kommt der Erfolg.

Das bewundere ich übrigens oft an anderen Nationalitäten, die häufig viel mutiger und umsetzungsfreudiger sind als wir Deutschen. Wir überlegen alles fünfmal, sind sehr risikoscheu und warten lieber länger. Häufig ist genau dann die Chance schon weg.

Groß denken heißt für mich salopp gesagt, an seine Ziele einfach überall eine 0 dran zu hängen. Willst Du 1.000 Euro monatlichen Cashflow aus Immobilien, mach 10.000 € draus. Suchst Du nach einer Immobilie im Wert von 30.000 €, mach 300.000 € draus. Wenn Du diese Ziele dann noch verinnerlichst, wird Dich Dein Unterbewusstsein dorthin steuern!

freaky finance:

Wenn es dir recht ist, ein kleiner Schwenk ins Private: Was machst du privat,

abseits von Immobilien und Geldanlage, z. B. als Ausgleich oder um mal Abstand vom Business zu bekommen und zu relaxen?

Julian:

Meine Leidenschaft ist Musik. Hören und spielen. Ebenfalls gönne ich mir mindestens ein neues Motivations- oder Sachbuch pro Monat, um weitere Motivation und Anregungen zu sammeln.

Julian, recht herzlichen Dank für dieses Interview. Ich weiß es sehr zu schätzen, dass du einen Teil deiner kostbaren Zeit dafür aufgebracht hast!

Weitere Interviews aus dieser Reihe:

• Torben Käselow - Jungmillionär und Bestsellerautor
• Steffen Kriese - Ein Wirtschaftspädagoge über Immobilien
• Carl von Stechow - Gründer und Geschäftsführer von Zinsland
• Thomas Knedel - Kopf der Immopreneur-Community (Teil 1)
• Thomas Knedel - Kopf der Immopreneur-Community (Teil 2)

Mehr über Julian und seinen Blog kannst du, lieber Leser, auf folgender Internetseite erfahren:

http://vermietedichreich.de/immobilien-blog/

Was hältst du von Julians Antworten? Totale Zustimmung oder gibt es Punkte, die du anders siehst? Ist etwas unklar geblieben oder hast du noch Nachfragen?

Ich freue mich wie immer auf deine Kommentare!

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Titelbild: Fotokollage von der Seite http://vermietedichreich.de/ Erstellt von V. Willkomm