Immobilien? Immer öfter höre ich, dass Anleger lieber in REITs statt klassisch in physische Immobilien investieren. Für viele scheint die Anlage in REITs einige Vorteile gegenüber der Direktanlage zu haben.

Heute erläutert uns Björn, der Immobilienkoala, wie du dein Anlageportfolio weiter sinnvoll durch kostengünstige Investitionen in börsennotiertes Betongold diversifizieren kannst. Er erläutert, wie du Immobilien als Anlageklasse ohne großen Aufwand und schon mit kleinen Sparbeträgen in Form von ETFs abbilden kannst und was dabei die Vor- und Nachteile sind.

... Hugo kratzt sich seinen buschigen Kopf und liest das Wort nochmal. “REITs” -

Nie gehört. Was soll das sein?

Hast du dir auch schon die Frage gestellt, was diese REITs überhaupt sind? Was haben sie für Vorteile - zum Beispiel gegenüber einem direkten Immobilieninvestment?

Das wollen wir heute in diesem Artikel klären.

Ich zeige dir, was genau REITs sind und welche Vorteile sie besitzen.

Also: Viel Spaß beim Lesen und lass uns loslegen.

Bei REITs (Real Estate Investment Trusts) handelt es sich um ein Hybridprodukt.

Damit ist gemeint, dass sie die Vorteile zweier Anlageklassen verbinden. Hier sind es die Vorteile von Aktien mit den Vorteilen von Immobilieninvestments. Somit sind REITs quasi Immobilienaktien. Aber irgendwie auch nicht.

Verwirrt?

Das kann ich verstehen. Lass uns mal etwas tiefer in die Materie einsteigen.

Um den Unterschied zwischen Immobilienaktien und REITs zu verstehen, ist es zuerst wichtig zu wissen, was eine Immobilienaktie ist.

Bei Immobilienaktien handelt es sich um börsennotierte Unternehmen, die überwiegend in Immobilien investieren. Ihr Geschäft machen sie mit Immobilien und Grundstücken. Diese vermieten, verpachten oder verkaufen sie. Ansonsten kannst du dir Immobilienaktien wie alle anderen Aktien vorstellen.

REITs sind eine Unterform der Immobilienaktien, haben aber eigene Spielregeln.

Das fängt schon bei der Versteuerung des Gewinns an. Dieser wird nicht auf der Unternehmensseite besteuert, sondern nur vom Anleger selber. Auf den Gewinn fällt somit keine Körperschafts- und Gewerbesteuer an, sondern nur die Abgeltungssteuer. Was deinen Gewinn schon mal deutlich steigern kann.

Zusätzlich sind deutsche REITs verpflichtet, 90 % des Gewinns als Dividende auszuschütten. Du hast richtig gelesen - 90 % des Gewinns. Das macht REITs sehr interessant für den Aufbau eines passiven Einkommens.

Sie dürfen aber nicht wie Immobilienaktiengesellschaften mit Immobilien handeln und auch nicht in Wohnimmobilien investieren. Dies dient als Absicherung der Anleger, als Prävention vor einer Blasenbildung und unkalkulierbaren Mieterhöhungen.

Jetzt stellt sich nur noch die Frage: Warum gibt es überhaupt REITs?

Du kannst doch theoretisch direkt in Immobilien investieren?

Stimmt!

Aber dazu habe ich eine Frage: Kannst du dir eine Immobilie auch leisten?

Um dir zum Beispiel eine Eigentumswohnung zu kaufen, musst du vielleicht 50.000 EUR investieren. Einen REIT(anteil) kannst du dagegen schon ab 50 EUR oder weniger kaufen. Das ist auch der Hauptgrund, warum REITs in den 1960er Jahren in den USA entwickelt wurden. Auch Kleinanleger haben so die Möglichkeit, in den Sektor Immobilien zu investieren.

Jetzt weißt du, was ein REIT ist und welche Spielregel er hat. Aber was müssen REITs tun, damit sie den Status “REITs” bekommen?

Dafür gibt es 7 Voraussetzungen:

Um als REIT zu gelten, muss das Unternehmen fast den gesamten Gewinn ausschütten.

Wie viel genau, hängt vom jeweiligen Land ab - in Deutschland sind es 90 %.

Für die Berechnung des Gewinns wird die HBG-Rechnung zugrunde gelegt.

Einfach gesagt: Der REIT muss an einer Börse notiert sein.

Was für eine Aktie logisch ist, denn wie soll sie sonst gehandelt werden?

Der REIT muss mindestens zu 75 % in Immobilien und Grundstücken investiert sein. Sonst ist er kein REIT.

Den Rest kann er in Bankguthaben oder sonstigen Anlagen investieren.

Als deutscher REIT darf keine Investition in Wohnimmobilien erfolgen. Das dient der Prävention vor einer Immobilienblase. Stattdessen kann in Einkaufszentren, Bürohäuser, Hotels oder Krankenhäuser investiert werden.

Damit die Handelbarkeit des REITs gewährleistet ist.

Ein REIT muss mindestens 45 % Eigenkapitalquote besitzen. Daher ist der Verschuldungsgrad automatisch auf 55 % begrenzt.

Das Unternehmen darf nicht aktiv mit den Immobilien handeln. Das Ziel ist der Kauf und die Vermietung oder Verpachtung der Immobilien.

Jetzt weißt du, was REITs sind. Aber welche Vorteile haben sie nun?

1.) Niedrige Korrelation mit dem Aktienmarkt

Bei diesem Vorteil hatte ich zuerst ein großes Fragezeichen im Gesicht. Wie sieht es bei dir aus?

Es handelt sich um Immobilienaktien, und sie haben eine niedrige Korrelation zum Aktienmarkt.

Wie geht das?

Mit niedriger Korrelation ist gemeint, dass die einzelnen Jahresrenditen zweier Anlageklassen in einem bestimmten Zeitraum voneinander abweichen. Sprich, sie entwickeln sich unterschiedlich. Bei Aktien und Immobilien ist das logisch - aber bei REITs? Schwer zu glauben, aber ja.

Der Grund hierfür liegt in der Grundlage des Geschäftsbetriebes. Während “normale” Aktien Unternehmen aus allen Branchen sind, handelt es sich bei REITs um Unternehmen, die nur in Immobilien und Grundstücke investieren. Dadurch liegt hier eine vollkommen andere Grundlage vor. Einmal mehr wird der Hybridstatus klar.

2.) Hohe Ausschüttungsquote

Bei diesem Vorteil leuchten bestimmt die Augen vieler Dividendensammler. Denn diese liegt bei REITs sehr hoch. Was aufgrund der Pflicht zur Ausschüttung von 90 % Gewinns zustande kommt.

Und nicht zu vergessen:

Der Gewinn des Unternehmens unterliegt weder der Körperschafts- noch der Gewerbesteuer. Dadurch steigt der Gewinn nochmal deutlich, was deiner Dividende auch gut tut :)

3.) Inflationsschutz

Da REITs vorrangig in Immobilien investieren, bieten sie einen Inflationsschutz. Denn Immobilien stellen einen Sachwert dar. Und Sachwerte behalten bei Inflation in der Regel ihren Wert bei oder steigen sogar.

4.) Hohe Streuung

Was ist ein riesiger Nachteil  bei einem direkten Investment, wenn du gerade startest? Du kannst nur in ein Objekt investieren. Meistens in eine Eigentumswohnung. Sollte die Miete zum Beispiel ausfallen, dann musst du die gesamten Kosten tragen. Vielleicht wird die Miete nachgezahlt, aber zuerst musst du den Mietausfall kompensieren.

Hier bieten dir die REITs eine bessere Streuung. Das Unternehmen investiert gleichzeitig in mehrere Objekte. Dadurch fällt es nicht so stark ins Gewicht, wenn mal eine Miete nicht gezahlt wird. Die anderen Mieten fangen das auf. Dein Gewinn könnte höchstens mal etwas geringer ausfallen. Aber immer noch besser, als die Kosten selber zu zahlen.

5.) In Immobilien investieren mit kleinen Summen

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest - was brauchst du dafür? Eine Menge Geld. 50.000 EUR und mehr sind üblich - für eine Wohnung.

In REITs kannst du bereits ab 50 EUR investieren (je nach aktuellem Kurs). Somit brauchst du nur ein tausendstel des Betrages wie für eine Eigentumswohnung. Auch bei einer Finanzierung der Eigentumswohnung brauchst du üblicherweise 10 % an Eigenkapital. Bei 50.000 EUR sind das bereits 5.000 EUR. Somit brauchst du dann immer noch nur ein hundertstel des Betrages, welchen du für eine Eigentumswohnung bräuchtest.

6.) Hohe Flexibilität

Eine Immobilie zu verkaufen benötigt eins: Zeit! Du musst einen Gutachter oder Makler bestellen, um den Wert zu schätzen. Dann wirst du bestimmt noch ein paar Schönheitsreparaturen machen, um den Wert zu steigern. Abschließend musst du das Objekt noch inserieren. Wenn das erledigt ist, müssen Besichtigungen durchgeführt und abschließend noch ein Notartermin vereinbart werden. Du siehst, es dauert seine Zeit, bis du dein Objekt loswirst. Schnell an dein Geld kommen sieht anders aus.

Anders ist es bei REITs.

Da es sich um Aktien handelt, kannst du sie täglich an der Börse handeln. Dein Geld hast du somit innerhalb von 2-4 Tagen auf deinem Konto. Und kannst somit viel flexibler auf deine Lebensumstände reagieren.

7.) Aufbau eines passiven Einkommens

Durch die monatlichen Mietzahlungen der Objekte zahlen viele REITs monatlich oder quartalsweise ihre Dividende. Damit kannst du dir wunderbar ein monatliches passives Einkommen aufbauen. Das wird zusätzlich durch die hohe Ausschüttungsquote aus Punkt 2 begünstigt.

8.) Günstige Kostenstruktur

Bei einem direkten Investment zahlst du Notargebühren, Grunderwerbssteuer, die Courtage für den Makler und eventuell noch einige Reparaturkosten. Diese Kosten musst du mit deiner Immobilie dann erstmal wieder reinholen.

Beim Immobilienfonds sieht das ähnlich aus. Da zahlst du einen Ausgabeaufschlag und jährlich noch eine Verwaltergebühr.

Bei REITs zahlst du nur die Gebühren für den Aktienhandel - mehr nicht. Damit kann sich dein Geld auf das wesentliche konzentrieren. Dass es für dich arbeitet.

Natürlich haben REITs auch Nachteile. Denn überall, wo es Vorteile gibt, muss es auch Nachteile geben. Daher schauen wir uns diese doch mal genauer an.

1.) Kursschwankung

Bei REITs handelt es sich um Aktien. Und dadurch kann es zu erheblichen Kursschwankungen kommen. Damit musst du als Investor klarkommen.

2.) Steuerlicher Nachteil

Bei der Gewinnbesteuerung auf Unternehmensseite haben REITs einen Vorteil.

Aber beim Verkauf haben sie, gegenüber dem direkten Investment, einen erheblichen Nachteil. Beim direkten Investment kannst du nach 10 Jahren dein Objekt steuerfrei verkaufen. Wenn du deine REITs verkaufst, musst du immer die Abgeltungsteuer zahlen. Egal, ob du die REITs 10 oder 20 Jahre gehalten hast.

3.) Finanzierungsrisiko

Immobilieninvestments werden mit einer hohen Quote an Fremdkapital finanziert. Das führt zu einem dritten Nachteil von REITs.

Wenn mehrere Mietzahlungen hintereinander ausfallen, können die Fixkosten nicht mehr bezahlt werden. Damit wäre der REIT nicht mehr tragbar und müsste in die Insolvenz gehen. Ok, ich gebe zu, dass bei so großen Unternehmungen eine geringe Wahrscheinlichkeit besteht. Aber wie sagt man immer: Unverhofft kommt oft.

4.) Einzelwertrisiko

Auch wenn REITs in mehrere Objekte investieren, kaufst du dir den Anteil an einem Unternehmen. Somit kaufst du dir auch das Einzelwertrisiko. Sprich, wenn das Unternehmen pleite geht oder ein schlechtes Ergebnis liefert, verlierst du dein Geld.

Das waren jetzt zuerst alle wichtigen Daten zu deutschen REITs. Leider gibt es nicht so zahlreiche deutsche REITs wie US-REITs. Daher bekommst du hier noch einmal ein paar kurze und knackige Infos zu den amerikanischen REITs.

Bereit?

1.) Aktuell größter nationaler REIT-Markt

An sich logisch. Die REITs wurden in den USA entwickelt, und somit ist hier auch der größte nationale Markt an REITs vertreten.

2.) Es gibt drei Grundformen der REITs

Bei den US-REITs gibt es drei Grundformen von REITs. Diese unterscheiden sich je nach Anlageschwerpunkt.

Sie lauten:

1.)   Equity-REITs, die überwiegend in Immobilien investieren

2.)   Mortgage-REITs, die überwiegend in Immobilienkredite investieren

3.)   Hybrid-REITs, die in beides investieren

3.) Kein Börsennotierung erforderlich

Da es in den USA einen großen außerbörslichen REIT-Markt gibt, ist eine Börsennotierung nicht unbedingt erforderlich.

4.) Die anderen 90%

Die US-REITs müssen ebenfalls 90 % ausschütten. Hier besteht der Unterschied aber darin, dass es vom steuerpflichtigen Einkommen berechnet wird und nicht vom Gewinn nach dem HGB wie in Deutschland.

5.) Andere Besteuerung

REITs in den USA sind nur von der Körperschaftssteuer befreit, in der Höhe, in der sie den Gewinn an die Aktionäre ausschütten. Wenn ein US-REIT also Gewinne nicht ausschüttet, werden diese ganz normal versteuert.

Was sagst du nun zu REITs? Du möchtest gleich anfangen in Reits zu investieren?

Spitze!

Jetzt stellt sich bloß die Frage: “Welcher ist der beste REIT?” oder gibt es sogar mehrere?

Du kennst die Antwort bestimmt. Es gibt nicht den Besten. In diesem Jahr ist es A, und nächstes Jahr ist es B. Und möchtest du wirklich jedes Jahr alle REIT-Unternehmen untersuchen? Nur um den Besten zu finden? Ich finde das ziemlich lästig. Außerdem bleibt dann immer noch das Einzelwertrisiko des jeweiligen REITs.

Gibt es da nicht eine bessere Lösung?

Ja, die gibt es! REIT-ETFs!

Grundsätzlich sind REIT-ETFs nichts anderes als normale ETFs. Der einzige Unterschied liegt in der Auswahl des Index. Während normale ETFs in einen ganz normalen Aktienindex investieren, investieren REIT-ETFs in einen REIT-Index. So ersparst du dir das lästige Suchen und Analysieren.

1.) Keine Suche nach dem besten REIT

Du musst dich nicht mit mehreren Unternehmen auseinandersetzen, um den besten REIT zu finden.

Du suchst dir einen ETF aus, der in mehrere REITs investiert, und fertig. Einfach und effektiv!

2.) Breite Streuung

Ein ETF investiert immer in einen Index. Dieser Index bildet immer mehrere Aktien nach. Somit kaufst du keinen einzelnen Wert, sondern streust dein Risiko gleich. Damit schaltest du das Einzelwertrisiko aus. Sollte also ein Unternehmen mal nicht so gut abschneiden, fangen das die Anderen wieder auf.

3.) Automatisiertes Investieren

ETFs sind meistens sparplanfähig. Somit kannst du automatisch investieren. Einmal deinen Sparplan einrichten, und schon läuft alles auf Autopilot.

4.) Alle Vorteile von REITs

Zusätzlich hast du auch noch alle Vorteile der REITs.

Zum Beispiel niedrige Kosten oder eine hohe Ausschüttungsquote.

Du hast keine zusätzlichen Nachteile durch den ETF. Sondern nur die Nachteile des REITs.

Einen wichtigen Punkt musst du beachten:

Nämlich, dass der ETF wirklich einen REIT-Index nachbildet. Oder mindestens einen Index, der REITs und Immobilienaktien enthält. Es gibt nämlich auch reine Immobilien-ETFs, die nur Immobilien-Aktien nachbilden. Und wo der Unterschied liegt, haben wir weiter oben bereits geklärt.

Wenn du nun einen passenden ETF finden möchtest, schau doch einfach auf justetf.com vorbei. Da wirst du bestimmt fündig!

Zum Thema REIT-ETF noch ein wichtiger Hinweis:

Aktuell kannst du über deutsche Broker nur Immobilien-ETFs erwerben, die gleichzeitig in Immobilienaktien UND in REITs investieren. Grund dafür sind die MIFID2-Regularien für strukturierte Finanzprodukte. Somit findest du auf justetf.com auch keine reinen REIT-ETFs. So ist die deutsche Immobilienaktie Vonovia (kein REIT!) beispielsweise eine der größten Positionen im FTSE EPRA/Nareit Developed Index, nach dem viele Immobilien-ETFs ausgerichtet sind (Beispiel, aber KEINE Empfehlung: iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF; ca. 3% Dividendenrendite) . Außerdem kommen diese MIFID2-konformen ETFs im Vergleich mit außereuropäischen reinen REIT-ETFs mit einer relativ niedrigen Dividendenrendite daher. Bei REITS erwartet man ja schon Dividenden >5%. Dafür sind diese ETFs oft sparplanfähig und die Produkte aus Übersee eher selten bis gar nicht.

Wenn du also in pure REIT-ETFs aus dem nicht europäischen Raum investieren möchtest (Beispiel, aber KEINE Empfehlung: Global X Super Dividend REIT ETF; ca. 10% Dividenden-Rendite), ist es aktuell erforderlich, diese über ausländische Broker zu erwerben.

Jetzt kommt sie die beliebteste Frage: Kann ich einen ETF empfehlen?

Kurze Antwort: Nein. Denn ich finde Finanzprodukte allgemein zu empfehlen immer relativ schwierig. Es kommt immer auf die einzelne Person an. Möchtest du die ganze Welt abbilden oder nur Europa? Oder doch nur Deutschland?

Daher empfehle ich keine ETFs, sondern ermuntere dich, eher selber nach dem für dich passenden ETF zu suchen.

Viel Glück und Spaß dabei.

Koalastarke Grüße

Björn

Was hältst du von REIT-ETFs als einfache, passive und breit diversifizierte Anlage? Hast du vielleicht schon selber REITs in deinem Depot und setzt mit ETF-Sparplänen auf einen kostengünstigen Weg zum Vermögensaufbau durch börsennotiertes Betongold ? Oder investierst du bereits souverän in die amerikanischen Originale?

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Vorab sei gesagt, dass du aufgrund der Vielzahl an verschiedenen ETFs, deren unterschiedliche Anlagestrategien und Ertragsverwendungen deine Entscheidung für einen bestimmtem ETF immer vor die Auswahl deines Brokers stellen solltest. Denn nur wenn du genau weißt, in welches Produkt du investieren möchtest, kannst du anschließend den am besten für deine Bedürfnisse geeigneten Broker finden. Aktualisierter Stand vom 12.01.2020:

Aktuell ist Trade Republic (zu Trade Republic*) mein Favorit sowohl für den Wertpapierkauf, als auch für ETF-Sparpläne. Bei Deutschlands erstem mobilen und provisions­freien Broker handelt man Aktien, ETFs und Derivate ohne Orderprovisionen. Für die Abwicklung fällt lediglich ein Euro Fremdkostenpauschale an. Über 300 ETFs sind sogar komplett kostenfrei besparbar! Diese Kosten sind kaum noch zu unterbieten. Allerdings mag die ausschließliche Depotführung per Smartphone nicht jedermanns Sache sein oder der gewünschte ETF wird hier nicht angeboten.

Dann kommt alternativ die Onvista Bank (zur Onvista Bank*) in Frage. Die dort sparplanfähig angebotenen ETFs gibt es grundsätzlich für 1 € Flat pro Ausführung. Möglich ist das ab 50 € in 50 €-Schritten bis maximal 500 € als Sparrate. 

Für Sparraten von 25 (bei Onvista ohnehin nicht möglich) oder 50 € haben comdirect und Consorsbank günstigere Standardgebühren mit jeweils 1,5 % (entspricht 0,38 € bei einer Rate von 25 € bzw. 0,75 € bei 50 € Raten pro Ausführung):

Bei comdirect (zum comdirect Depot*) bin ich selbst bereits seit vielen Jahren begeisterter Kunde. Diese Direktbank wirft an dieser Stelle ein starkes Pfund in die Runde und bietet aktuell an, gebührenfrei in 130 Top-Preis ETFs zu investieren. Für die anderen ETF-Sparpläne fällt dort eine Gebühr von 1,50 % pro Sparrate an. Die Sparraten sind ab 25 € individuell bestimmbar und nicht an ein festes Vielfaches gekoppelt wie z. B. bei der Onvista Bank.

Ein weiterer Broker, mit welchem ich bereits in der Vergangenheit gute Erfahrungen gemacht habe, ist die Consorsbank (zur Consorsbank*). Hier erhältst du derzeit 220 ETFs gebührenfrei im Sparplan und insbesondere als Kleinsparer mit monatlichen Sparraten zwischen 25 und (rechnerisch) 66 € ein umfangreiches ETF Sparplanangebot mit Vorteilen im Gebührenmodell. Bei Beträgen darüber hinaus lohnt sich jedoch nochmal ein Vergleich mit den Konditionen anderen Anbieter.

Bei der DKB (zur DKB*) gibt es aktuell 119 Aktions-ETFs, die für 0,49 € Ausführungsgebühr bespart werden können. Für alle anderen ETF-Sparpläne werden 1,50 € pro Ausführung fällig. Bei höheren Sparraten wird es hier also günstiger, als bei den Anbietern, die prozentuale Gebühren verlangen. Allerdings finde ich die Bedieneroberfläche für das Anlegen der Sparpläne dort sehr unpraktisch – aber das ist ja auch ein Stück weit Geschmackssache. 

Das Depot bei der ING-Bank (zum ING-Depot*) bietet die Möglichkeit, Sparpläne mit einer Mindestsparrate von 50 Euro auf 370 verschiedene ETFs anzulegen. Davon sind 60 kostenlos – die restlichen liegen bei 1,75 % Gebühren pro Ausführung. Wenn du deine Käufe lieber manuell ausführen möchtest, kommt hier die eigentliche Stärke des ING-Bank Angebotes zum Vorschein: Ab einem Anlagebetrag von 1.000 Euro kannst du nämlich gebührenfrei in einen der über 150 Aktions-ETFs investieren. 

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