Ich habe früh angefangen, in Immobilien zu investieren. Die Wertsteigerungen und der Fremdkapitalhebel waren wesentliche Komponenten meines Vermögensaufbaus. Lange war mein Vermieterdasein relativ entspannt. Das hat sich leider in den letzten Jahren deutlich zum Schlechteren entwickelt. 

In der Finanzbombe teile ich oft meinen Frust im Zusammenhang mit den Vermietungen. Für mich steht fest, dass ich über kurz oder lang alle Wohnungen verkaufen möchte, um dem Vermieterstress zu entgehen.

Zum Jahresende 2020 habe ich schließlich die erste meiner insgesamt 9 Wohnungen verkauft. Die ganze Story der verkauften Wohnung habe ich in einem Artikel zusammengefasst. Fast 20 Jahre bewegte Eigentümerschaft und was am Ende an Gewinn dabei herausgekommen ist. Das ist der Betrag, mit dem ich für das Projekt Wohnung Nr. 9 an den Start gegangen bin.

👉 277 % Gewinn! Warum ich eine Wohnung verkauft habe

Dann war die Frage, was mache ich jetzt mit dem Gewinn? Daraus entstand das Projekt Wohnung Nr. 9 – alle Details habe ich auf einer Unterseite zusammengetragen:

👉 Projekt Wohnung Nr. 9

Drei Jahre sind seitdem vergangen – Zeit, mal zu schauen, wo ich stehe und ob die damaligen Ziele erreicht wurden.

Es galt also, den Gewinn aus dem Wohnungsverkauf wieder mit Immobilienbezug, aber außerhalb der klassischen Vermieterrolle zu reinvestieren und damit eine mindestens vergleichbar hohe Rendite wie mit der ehemals vermieteten und nun verkauften Wohnung zu erzielen. 

Zunächst parkte das Geld nur in Bondora Go&Grow und Festgeldern – ich musste erstmal die ganzen Depots eröffnen, Geld transferieren und investieren. Ab März / April 2021 ging es dann langsam ernsthafter los, und die ersten größeren Einnahmen trudelten ein.

Aktuell ist die für das Projekt zur Verfügung stehende Summe folgendermaßen verteilt:

Einen Einblick in mein REITs Depot aus dem Projekt Wohnung Nr. 9 bekommst du über Parqet. In dieser praktischen App habe ich das Depot abgebildet. 

Der obige Screenshot ist nur eine Momentaufnahme. Einen stets aktuellen Blick und weitere Ansichten und Auswertungen bekommst du unter folgendem Link:

👉 Link zum REITs-Depot in Parqet 

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Bitte beachte, dass es im Projekt Wohnung Nr. 9 zusätzlich zu dem oben abgebildeten Depot, das ich bei Smartbroker+ führe, noch das REITs-Optionen Depot gibt, in dem ich hauptsächlich Optionen auf REITs und andere Wertpapiere mit Immobilienbezug handle - dort liegen aber auch noch Wertpapiere, die zu dem Projekt gehören. Den aktuellen Bestand in dem Depot siehst du im folgenden Bild:

Freiwerdende Mittel aus dem Immobilien-Crowdinvesting schichte ich in REITs um. Der Crowd-Anteil war von Anfang an recht klein, und ich möchte hier schlanker werden. In der kleinen Dosis kann man nicht einmal von funktionierender Diversifikation sprechen. Auch das Tagesgeld und ein Teil der Einlage bei Bondora Grow&Go ist noch für den Aktienmarkt vorgesehen.

Die Einnahmen der letzten 3 Jahre verteilen sich wie folgt:

im Detail:

Was du jetzt siehst:

Am lukrativsten sind inzwischen die Dividenden, dann der Optionshandel (volatil und natürlich zeitintensiver), gefolgt von realisierten Gewinnen durch Aktienverkäufe (REITs-Trading).

Die Zinsen aus den komplett passiven Komponenten kommen erst danach.

Somit lässt sich relativ einfach vergleichen, was ich in den 3 Jahren im Idealfall als Vermieter kassiert hätte und was nun tatsächlich bei meinen Reinvestitionen des Veräußerungsgewinns in alternative Investments mit Immobilienbezug herausgesprungen ist (Bild durch anklicken vergrößerbar).

Die gelbe horizontale Linie markiert den Betrag, den ich als Miete kassiert hätte. Die blauen Balken zeigen, was ich stattdessen mit den alternativen Anlagen herausgeholt habe.

Zwischenstand nach 3 Jahren:

Durchschnitt / Monat: 427,94 € (2021: 611,74 €; 2022: 413,51 €; 2023: 258,58 €)

In 26 von 36 Monaten lag der Cashflow über der Vergleichsmiete. In den ersten 3 Monaten war ich noch nicht investiert, und mit der Zinswende wurden Investments in REITs schwieriger. Optionen mussten öfter mal gerollt werden und es kam auch zu realisierten Verlusten beim Verkauf einiger REITs. 

Nichtsdestotrotz konnte ich im Schnitt fast doppelt so viele Einnahmen pro Monat erzielen. Und das ganze ohne Vermieterstress mit Eigentümergemeinschaften, Mietern, Behörden, Dienstleistern.

Klar ist es auch nicht komplett passiv, man muss die Märkte beobachten und Gelegenheiten für Trading und Optionshandel suchen. Aber ich kann alle Tätigkeiten mit dem Laptop am Ort meiner Wahl durchführen – also auch im Urlaub.

Im Nachhinein kann man auch sagen, dass ich die Wohnung zu einem guten Zeitpunkt für einen übertriebenen Preis veräußert habe. Es hat keine weitere Wertsteigerung stattgefunden, und im letzten Jahr wurde der Immobilienmarkt eher schwierig, wobei die Preise anfingen zu sinken. Auch Mieterhöhungen wären nicht durchzusetzen gewesen. Die Miete lag bereits bei abnormalen 14 Euro pro Quadratmeter. Ich hätte also weiterhin 224 € Miete pro Monat erhalten (264 € Bruttomiete abzüglich 40 € nicht umlegbare Betriebskosten).

Die wesentlichen Steuervorteile habe ich in den frühen Jahren der Eigentümerschaft ausgeschöpft. Die Mieteinnahmen aus der Wohnung haben zuletzt mein zu versteuerndes Einkommen erhöht.

Der Fremdkapitalhebel war früher ein Renditebooster für dieses Objekt. Inzwischen war die Wohnung aber abbezahlt. Dafür konnte ich im Rahmen der Reinvestitionen über die Komponente des Optionshandels wieder etwas Kredithebel in die Angelegenheit hinein bringen. 

Für mich waren die Investitionen abseits der physischen Immobilien wesentlich stressfreier und dazu bisher auch deutlich lukrativer! Das muss natürlich über die nächsten Jahre verifiziert werden. Nach 3 Jahren des neuen Weges spricht aus meiner Sicht aber wirklich alles dafür, dass diese von mir gewählten alternativen Anlagemöglichkeiten mit Immobilienbezug die deutlich bessere Wahl sind.

Auch in einer Zeit, in der Immobilienaktien auf breiter Front erhebliche Verluste hinnehmen mussten, weil sich das Zinsumfeld unvorteilhaft für dieses Segment änderte, konnte ich im Schnitt deutlich besser performen, als es die Mieteinnahmen der verkauften Wohnung getan hätten.

In der Konsequenz werde ich den Weg nach dem erfolgreichen Vorbild weitergehen und noch mehr Immobilien gegen alternative Investments mit Immobilienbezug, aber ohne Vermieterstress, tauschen.

Sollte es zu weiteren Verkäufen kommen, werde ich mit dem Erlös genauso verfahren wie bei dem bisher so erfolgreichen Projekt Wohnung Nr. 9. 

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