Ein Gastartikel von Daniel Pfister, Gründer der BAUFIMANUFAKTUR.

Da die Niedrigzinsphase der Jahre 2014 bis 2021 auf unbestimmte Zeit vorbei ist, müssen auch lange als gesetzt geltende Finanzierungsregeln zumindest hinterfragt werden. Wir beschränken uns hierbei auf das Thema Finanzierung - in Abgrenzung zur richtigen Immobilienauswahl.

Manche Tipps sind eher für den Selbstnutzer relevant, andere eher für den Vermieter bzw. Kapitalanleger. Und ganz wichtig: die folgenden Tipps und Anregungen sind pauschalisiert. Eine Finanzierung ist aber immer eine sehr individuelle, auf die jeweiligen persönlichen und finanziellen Rahmenbedingungen abzustimmende Angelegenheit.

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Es ist kein Geheimnis, dass die Niedrigzinsphase vorbei ist: die Zinsen für eine 10-jährige Zinsbindung lagen zuletzt im Schnitt aller Beleihungsausläufe bei ca. 3,70 % und damit fast 3 % höher als noch ein Jahr zuvor. Daher kann sich nicht mehr jeder Bürger eine Immobilie leisten.

Die Menge der potentiellen Immobilienerwerber ist also deutlich zurückgegangen und damit die Nachfrage nach Immobilien. Dies wiederum hat die Preisentwicklung von Bestandsimmobilien je nach Region zumindest stagnieren lassen, teilweise sind die Preise sogar rückläufig. Die kürzlich in der WELT veröffentlichte und komprimierte Einschätzung, dass energetisch schwache Immobilien in schwächeren Lagen eine toxische Mischung sind, teile ich. Nur: die energetisch guten Immobilien in guter Lage gibt es kaum. Diese dürften also weiterhin begehrt und damit teuer bleiben.

Neu bauen bleibt ebenfalls teuer, da bei den Material- und Handwerkerkosten immer noch kein nennenswertes Abkühlen erkennbar ist. Beispiel: die meisten Fertighausanbieter nehmen immer noch quartalsweise eine Preisanpassung von durchschnittlich 3% vor. Nach oben natürlich. Da auch die zuletzt verkündeten Fördermaßnahmen eher ein Tropfen auf den heissen Stein sind, wird der Neubau vermutlich nicht deutlich angekurbelt - Ziele bzw. Wünsche der Bundesregierung hin oder her.

Viele Investoren (Kapitalanleger, Vermieter) haben ihr Portfolio in den letzten Jahren schön gerechnet, die Verkehrswerte jedes Jahr um mehrere Prozent aufgewertet. Wie nachhaltig diese Betrachtung ist, hängt wie immer vom Faktor Lage ab und neuerdings auch sehr vom energetischen Zustand.

Ein großes Kreditinstitut finanziert seit diesem Jahr übrigens keine Immobilien mehr mit den EE-Klassen G und H. Diesem Beispiel könnten möglicherweise bald noch mehr Anbieter folgen.

Rund ein Jahrzehnt wurde überall das Bild der glücklichen Familie im Eigenheim oder des erfolgreichen Immobilieninvestors propagiert. Dieses Bild bekam zuletzt deutliche Risse. Wir wollen hier jedoch kein Für und Wider von Immobilieneigentum starten. Stattdessen richtet sich der Beitrag an diejenigen, die für sich entschieden haben, eine Immobilie zu erwerben und die Finanzierung möglichst fehlerfrei gestalten möchten. Los gehts!

Viele Banken lassen mittlerweile wieder Tilgungen von 1,5 % oder sogar geringer zu. In der Niedrigzinsphase haben die meisten Banken auf 2 % bestanden, da es sonst ewig bis zur vollständigen Rückzahlung gedauert hätte. Mit einer geringeren Tilgung können Verbraucher den gestiegenen Zinssatz um bis zu 1 % wieder ausgleichen und eine Finanzierung bei vielen überhaupt erst wieder bezahlbar machen. Falls eine Bank nicht selbst die reduzierte Tilgung anbietet, fragt danach.

Ebenso nach einer Tilgungssatzwechseloption, um die Tilgung später ggfs. an neue Lebensumstände (Gehaltserhöhung, Rückkehr an den Arbeitsplatz nach Elternzeit u. ä.) anzupassen. Eine Sondertilgung von 5 % bezogen auf die Kreditsumme ist Standard und meistens ohne Aufpreis im Zinssatz enthalten. Abweichungen hiervon sind jedoch denkbar. Alleine die eingeräumte Sondertilgungsoption bietet viele Vorteile, sodass ihr darauf nicht verzichten solltet.

Der Kapitalanleger wünscht in der Regel, dass die Kaltmiete nahezu die monatliche Rate trägt. Dieses Ziel bei den hohen Zinsen und bei guten Immobilien immer noch stabilen Kaufpreisen zu erreichen, ist weiterhin anspruchsvoll. Doch auch bei Kapitalanlegern lassen viele Banken wieder 1 % Tilgung zu.

Ein Tipp für diejenigen, die sich mehr leisten können: sogenannte Volltilgerdarlehen (Darlehen wird innerhalb der Zinsbindung vollständig abbezahlt), hier gibt es teilweise enorme Zinsrabatte!

Fazit: fragt ggfs. nach einer geringeren Tilgung, achtet auf flexible Lösungen / Vertragsbestandteile bzgl. der Tilgung.

Zunächst die Frage: was ist überhaupt Eigenkapital? Da kommen sämtliche (Bau-) Spar- und Depotguthaben, Kryptoguthaben und unbebaute Grundstücke in Frage, aber auch Eigenleistungen (Selbsthilfe / "Muskelhypothek") zählen dazu.

Nachrangige Bauspardarlehen, Landesfördermittel oder Arbeitgeberdarlehen sind zwar Fremdkapital, aber aus Sicht der Bank, die euch erstrangig finanziert, werden solche Mittel zumindest im Hinblick auf die Zinsvergabe auslaufmindernd und damit wie Eigenkapital betrachtet.

Und mit eurem Eigenkapitaleinsatz steuert ihr maßgeblich euren Zinssatz: um so mehr Eigenkapital ihr einsetzt, um so niedriger wird euer Zinssatz. In der Regel verbessern die Banken den Zinssatz in 5 % bzw. 10 % Schritten des Beleihungsauslaufs. Und könnt ihr einen hohen Eigenkapitaleinsatz erbringen, reduziert ihr logischerweise euren Fremdkapitalbedarf und somit auch eure monatliche Rate.

Welches aber ist "die richtige" Eigenkapitalhöhe? In diversen Verbraucherportalen fand ich bis zuletzt Angaben wie "mindestens 20 %" oder "je mehr, desto besser". Gefällt mir nicht. Der Kapitalanleger wird tendenziell so wenig wie möglich einsetzen wollen, um einen Einsatz in Höhe der Kaufnebenkosten wird er aber per heute nicht mehr drumherum kommen.

Beim Eigennutzer empfehle ich dagegen eine Kombination aus zwei Regeln: behaltet mindestens einen Puffer für Unvorhergesehenes (höhere Baukosten, Anschaffungen etc.), versucht aber unter die nächste 5 % bzw. 10 %-Stufe bei der Konditionierung zu kommen. Fragt ggfs. danach, wieviel Eigenkapital noch erforderlich ist, um den nächstbesseren Zinssatz zu erhalten.

Wird gerne verwechselt... Zinsbindung bedeutet: in eurem Darlehensvertrag wird der Zinssatz für eine bestimmte Dauer in Jahren festgeschrieben. Die Laufzeit bedeutet dagegen, wie lange es - kalkulatorisch - dauert, bis ihr euren Kredit vollständig abbezahlt habt. Wenn ihr kein Volltilgerdarlehen abschließt, kann diese kalkulatorische Laufzeit lediglich näherungsweise bzw. theoretisch bestimmt werden. Schließlich weiß niemand, wie hoch der Anschlusszins nach z. B. 15 Jahren Zinsbindung ist, wann, wie häufig und in welcher Höhe Sondertilgungen durch euch tatsächlich erfolgen.

In der letzten höheren Zinsphase (vor 2013) waren Zinsbindungen von 10 Jahren am häufigsten, auch 5 Jahre waren nicht unüblich. In der Niedrigzinsphase haben sich vor allem Eigennutzer die niedrigen Zinsen gerne länger gesichert, bis zu 30 Jahren waren weit verbreitet. Die Zinssätze der längeren Zinsbindungen sind in der Regel etwas höher als bei kürzeren Zinsbindungen. Da aber gerade Regionalbanken meistens nur bis zu 15 Jahre Zinsbindung anbieten und z. B. Versicherer bei langen Zinsbindungen stark sind, ist auch das nicht in Stein gemeißelt. Vor allem weil der Zinssatz ja auch noch maßgeblich vom Eigenkapitaleinsatz abhängt.

Und welche Zinsbindung macht jetzt Sinn? Den meisten Kapitalanlegern reichen 10 Jahre aus, weil sie 10 Jahre nach Erwerb mögliche Verkaufserlöse nicht versteuern müssen. Das passt. Und beim Eigennutzer? Wer höher tilgen kann oder sich sicher ist, die Sondertilgungsoption regelmäßig zu nutzen, muss in der Regel auch keine Sorge haben, dass ihn mögliche Zinssteigerungen nach 10 Jahren Zinsbindung ruinieren. Wer dagegen eher wenig tilgen kann, sollte m. E. mindestens 15 Jahre abschließen. Falls 10,5 Jahre nach Vollauszahlung die Zinsen niedriger sein sollten als beim Vertragsabschluss, hat man dann immer noch ein Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB. Damit kann man dann die Gunst der Stunde nutzen und zu einer anderen, günstigeren Bank wechseln.

Bewertungen im Internet sind so eine Sache, das wissen wir alle. Und nur weil der Nachbar oder Freund mit Bank XY gute Erfahrungen gemacht hat, muss das bei dir noch lange nicht genauso gut laufen. Vor allem kann Bank XY heute total günstig sein, in 3 Monaten, bis du soweit bist, jedoch nicht mehr. Die Verantwortlichen oder internen Bankenregeln ändern sich, oder auch die Unternehmenspolitik. Wer in dieser Branche tätig ist, erlebt das permanent.

Was also tun? Finanzierungsvermittler vergleichen präzise die harten Fakten: Zinsen, Kosten, Darlehensbestandteile. Welche Bank also rechnerisch am besten ist, ist relativ gut ermittelbar, sofern nicht Äpfel mit Birnen verglichen werden.

Ein erfahrener und kompetenter Finanzierungsberater weiß darüber hinaus, welche Banken bei welcher Finanzierungskonstellation (Vorhaben, Kundenbonität usw.) gut funktionieren und welche eher nicht. Oder welche in der Auszahlungsphase erreichbar sind und zuverlässig agieren. Das sind zwar "nur" soft-facts, können aber durchaus eine wichtige Rolle spielen.

Wer keine Lust auf einen Finanzierungsberater hat, muss viele Bankgespräche führen und kann sich daraus eine Meinung bilden. Als ich noch selbst in der Bank gearbeitet habe, habe ich mir diesen Zeitaufwand lieber erspart und Finanzierungsprofis die besten und deutlich günstigeren Lösungen finden lassen.

Fazit: über freie Finanzierungsberater gelingt die Bankenauswahl meistens schneller, günstiger und passgenauer, vor allem für Erstfinanzierer.

"Die Renaissance des Bausparens!" - solche und ähnliche Schlagzeilen waren in 2022 häufig zu lesen. Und in der Tat machten Bausparlösungen für viele Immobilienerwerber seit Jahren erstmals wieder richtig Sinn.

Warum? Weil die Zinssätze der Bausparkassen konstant blieben, während die Zinssätze von Annuitätendarlehen quasi täglich stiegen. Bausparkonditionen sind auch aktuell noch günstig zu haben (Änderungen sind jedoch von den meisten Bausparkassen angekündigt!). Bausparer zur freien Besparung und zur späteren Verwendung abzuschließen, kann sich also aktuell durchaus noch lohnen. Wer jedoch eine Immobilie mittels Bausparmitteln sofort finanzieren will, muss den Bausparer mit aktuellen Zinssätzen vorfinanzieren, Abschlussprovision bezahlen, den Bausparer umfangreich besparen, um ihn irgendwann zuteilungsreif zu bekommen und je nach Bausparkasse später auch noch ein Agio bezahlen. Sicher, die Zinssätze sind durchaus noch attraktiv. Die monatlichen Kosten sind jedoch trotzdem für viele Verbraucher enorm. Wer bei der Besparung spart (sofern erlaubt), riskiert ein böses Erwachen nach Ablauf der Zinsbindung.

Fazit: Pauschal auf Bausparen zu setzen ist genauso falsch wie pauschal zu sagen, man möchte zwingend ein Annuitätendarlehen abschließen. Es hängt wie so häufig von den individuellen Voraussetzungen ab, die ein Verbraucher mitbringt. Insofern sollte man sich alle Optionen anschauen und dann entscheiden. Im Gegensatz zu den letzten Jahren ist Bausparen jedoch wieder eine ernstzunehmende Alternative.

Gibt es unter anderem von Bund und Ländern, und Dinge wie Städtebauförderung, Dorferneuerung/ländliche Entwicklung, LEADER-Fördermittel, Holzbauförderung, Bafa usw.

Die KfW ist den meisten Laien ein Begriff, Profis natürlich sowieso. Darauf gehe ich daher hier gar nicht ein, denn es gibt noch viel mehr Möglichkeiten. Die Kriterien sind jedoch mannigfaltig. Landesfördermittel sind meist an Eigennutzung, ein eher geringes Einkommen und mindestens 15 % Eigenkapital gekoppelt. Dafür gibt es je nach Bundesland und Programm teilweise traumhafte Zinssätze und teilweise auch enorme Zuschüsse.

Wer eine alte Heizung austauscht, kann immer noch Fördermittel der Bafa erhalten. Heizungsfachbetriebe sollten über die aktuell gültigen Möglichkeiten Bescheid wissen. (Hinweis: der Artikel entstand VOR den aktuellen, politischen Entscheidungen bzgl. Austauschpflicht von Heizungen!) 

Wer ortsbildprägend (wieder auf-) baut oder saniert, sollte auf den Landratsämtern bzw. Gemeinden nach Städtebauförderung und Dorferneuerung fragen.

Auch EU-weite Fördermittel aus dem Leader-Programm können dabei in Frage kommen. Ich habe hier bereits sehr hohe Summen fließen sehen!

Und für einen Wiederaufbau eines alten Hauses in Holzständerbauweise kam ich kürzlich erstmals mit der bayrischen Holzbauförderung (hängt von der Holzmenge in Kubikmetern und der Zahl der Wohneinheiten ab) in Berührung. Meinen Bauherren hat das Erfüllen der Kriterien rund 25.000 Euro Zuschuss beschert.

Fazit: Informieren & recherchieren! Der Weg zu den Fördermitteln ist zwar leider oft langwieriger und bürokratisch, kann sich finanziell aber lohnen. Vorsicht: Viele Berater winken oftmals ab, weil das Thema meistens Mehraufwand und einen geringeren Ertrag für Berater bedeutet.

Wichtig ist, nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen, das heißt: gleiche Zinsbindungen, gleiche Tilgungssätze, gleich hoher Eigenkapitaleinsatz. Und auch wichtig: Zum gleichen Zeitpunkt!

Bei Annuitätendarlehen kann im Prinzip der Sollzins genommen werden (da der Effektivzins hier üblicherweise nur Folgekosten wie Grundschuldbestellung und ggfs. eine pauschalisierte Gebäudeversicherung enthält). Wer dagegen versucht, Bauspardarlehen mit Annuitätendarlehen zu vergleichen, muss den Effektivzins nehmen, da beim Bausparer weitere Zusatzkosten hinzukommen: Abschlussprovision, Jahresentgelte, Agio, ...

Am einfachsten gelingt der Kostenvergleich, wenn der Berater die gezahlten Zinsen zum Ende der Zinsbindung bzw. zum Ende der Laufzeit ausweisen kann. Fragt danach, falls euch das nicht sowieso ausgehändigt wird.

Die meisten Banken bieten immer noch lediglich hauseigene bzw. Verbundprodukte an. Das kann zufälligerweise mal passen, besser fahren Verbraucher aber mit einem unabhängigen Vergleich eines freien Baufinanzierungsberaters (Hypothekenmakler). Dieser vergleicht alle ihm zur Verfügung stehenden Bankpartner und findet das beste Ergebnis. Diese Dienstleistung ist bei den meisten Beratern kostenfrei für Verbraucher, der Berater erhält im Erfolgsfall eine Provision von der finanzierenden Bank.

Baufinanzierung kann man lernen. Die Basics sollte jeder verstehen, bevor man (erstmals) eine Finanzierung abschließt. Das bestmögliche Ergebnis ist meiner Meinung nach jedoch nur mit Unterstützung eines Profis oder mit viel Branchenerfahrung möglich.

Daniel Pfister war über 20 Jahre für verschiedene Kreditinstitute (Förderbank, Landesbank, Versicherung, Sparkasse) in verschiedenen Funktionen aktiv. Seit einigen Jahren berät er Interessenten als freier Baufinanzierungsberater. Gepaart mit der Erfahrung aus zahlreichen eigenen Bauprojekten und der Begleitung mehrerer hundert Kunden versucht er, Kunden bestmöglich zu beraten und die besten Lösungen für sie zu finden.

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