Teilungsversteigerungen werden häufig noch sehr stiefmütterlich behandelt: Nur wenige Immobilieninvestoren setzen sich mit dieser Option auseinander und noch weniger nehmen sie in Anspruch. Dabei kann sich eine Teilnahme durchaus lohnen.

Daher stellt dir Dr. Stephan Seitz, ein Spezialist auf diesem Gebiet, heute diese Sonderform des Immobilienerwerbs etwas genauer vor. Ich finde das Thema sehr spannend – vielleicht ist es auch etwas für dich?

Versteigerungen bei Gericht haben ein eher negatives Image. Grund ist, dass sich kaum jemand gerne mit Versteigerungsverfahren befasst und wenn, dann meist nur geringe Kenntnisse vom Ablauf solcher Verfahren hat. 

Miterben in Erbengemeinschaften wiederum kommen oft nicht umhin, sich mit dem Thema Teilungsversteigerung auseinanderzusetzen. Gerade wenn es um die Teilungsversteigerung geht, bietet sich für Miterben die Chance, eine Immobilie aus dem Nachlass günstig zu erwerben. Aber auch Dritte, die Interesse an Immobilien allgemein oder an einer ganz bestimmten Immobilie haben, müssen ungefähr wissen, wie eine Teilungsversteigerung von statten geht. Wer sich ein bisschen auskennt, hat beste Chancen, eine Immobilie erfolgreich – und meist auch günstig – aus einer Teilungsversteigerung zu erwerben.

In vielen Nachlässen finden sich Immobilien. Nicht immer besteht das Interesse der Erbengemeinschaft darin, die Immobilie im Eigentum zu behalten, diese vielleicht zu vermieten, daran Wohnungseigentum zu begründen und die Wohneinheiten untereinander aufzuteilen oder in der schlechtesten Variante leer stehen zu lassen.

Im einfachsten Fall verständigen sich alle Miterben darauf, die Immobilie im freien Verkauf zum bestmöglichen Erlös zu verkaufen. Nur der freiwillige Verkauf garantiert den bestmöglichen Erlös.

Verweigert auch nur ein einziger Miterbe seine Zustimmung, scheitert der Verkauf. Gleichfalls schwierig ist es, wenn zwei Miterben die Immobilie zum Alleineigentum erwerben möchten und keiner bereit ist, seinen Miteigentumsanteil zu Gunsten des anderen aufzugeben oder einem Miterben schlicht das Geld fehlt, die anderen Miterben in angemessener Weise auszuzahlen.

Wenn du daran interessiert bist, die Immobilie in der Teilungsversteigerung zu erwerben, genügt allein dein Interesse am Objekt. Jeder interessierte Bürger darf Gebote abgeben. Auch der Miterbe der Erbengemeinschaft darf bieten.

Das Amtsgericht, das die Teilungsversteigerung durchführt, informiert die Öffentlichkeit über den Versteigerungstermin, indem es den Termin an der Gerichtstafel im Amtsgericht bekannt gibt oder in einer regionalen Tageszeitung veröffentlicht.

Da Miterben unmittelbar Verfahrensbeteiligte sind, werden sie vom Gericht direkt informiert. Die Information lautet zum Beispiel: „Im Wege der Zwangsvollstreckung wegen Aufhebung der Gemeinschaft wird am 1. März 2019 im Amtsgericht Siebenbürgen folgende Immobilie versteigert: Wohnhaus, Gemarkung Siebenbürgen, Flur 7, Flurstück 4711/22, Grundstücksgröße ca. 777 qm, Karlstraße 7, Verkehrswert laut Gutachten 150.000 €, Wertgrenzen gelten“.

Wer an der Teilnahme am Termin interessiert ist, kann sich am Tag des Termins in den Gerichtssaal setzen, bei Interesse selbst Gebote abgeben oder einfach nur Zuschauer bleiben.

Beim letztjährigen Immopreneur Kongress hat Rudi Brauner einiges zum Thema Zwangsversteigerungen erzählt, das ja in eine ähnliche Richtung geht. Vielleicht interessiert dich ein Interview mit ihm, das du hier ansehen kannst:

Wer im Teilungsversteigerungstermin ein Gebot abgeben möchte, sollte sich vorher über die Immobilie informiert haben.

Maßgeblich kommt es darauf an, den Verkehrswert und die Nutzungsmöglichkeiten des Objekts einschätzen zu können. Der Verkehrswert ergibt sich unter anderem aus dem Sachverständigengutachten des Amtsgerichts.  Das Gutachten gibt Auskunft über den baulichen Zustand und die örtlichen Verhältnisse. Im Versteigerungstermin müssen Interessenten ein Gebot von wenigstens 7/10 des Verkehrswertes des Gutachtens abgeben. Gibt es kein passendes Gebot, wird der Termin vertagt.

In einem zweiten Versteigerungstermin muss das Mindestgebot dann nur noch 5/10 betragen und kann, soweit die Erbengemeinschaft insgesamt zustimmt, auch aufgehoben werden.

In einem eventuellen dritten Termin gibt es dann keine Wertgrenzen mehr. Wichtig ist, sich beim Gebot an eigene persönliche Limits zu halten und die eigene wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nicht überzustrapazieren.

Wer gut vorbereitet am Termin teilnimmt und ein klares Ziel vor Augen hat, hat gute Chancen, eine Immobilie günstig zu erwerben. Das Interesse, an solchen Versteigerungsterminen teilzunehmen, ist eher gering. Grund ist, dass jeder, der ein Gebot abgeben will, rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin eine Sicherheitsleistung in Höhe von mindestens 10 Prozent des Verkehrswertes leisten muss. Ohne Sicherheitsleistung wird das Gebot nicht zugelassen. Derjenige Bieter, der das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird Eigentümer der Immobilie.

Auf Antrag eines Miterben kann das Amtsgericht die Teilungsversteigerung auf die Dauer von bis zu sechs Monaten einstellen. Voraussetzung ist, dass der Antragsteller Gründe vorträgt, die Anlass dafür geben, dass sich die Versteigerung vielleicht doch verhindern lässt.

Ein Interessent kann in dieser Situation selbst ein Angebot unterbreiten, die Immobilie freihändig zu erwerben. Soweit die Erbengemeinschaft daran interessiert ist, nicht kalkulierbare Ergebnisse im Teilungsversteigerungsverfahren zu vermeiden, kann ein großes Interesse daran bestehen, ein günstiges Kaufangebot eines Interessenten anzunehmen und die Immobilie dann außerhalb des Versteigerungsverfahrens freihändig zu verkaufen.

Wer Miterbe ist oder den Kontakt zu einem Miterben hat, ist strategisch im Vorteil. Der Inhaber eines Erbteils kann im Versteigerungstermin verhältnismäßig hohe Gebote abgeben. Grund ist, dass der Bieter, dadurch dass er selbst Miteigentümer der Immobilie ist, faktisch an sich selbst zahlt. Wird der Bieter dabei dennoch von einem Dritten überboten, profitiert er davon, dass er mit seinem Gebot den Preis für Immobilie hochgetrieben hat und mit dem Zuschlag an den Dritten mehr Geld bekommt, als wenn er selbst nicht geboten hätte. Diese Strategie sollte voraussetzen, dass der Bieter wenigstens ca. 30 Prozent der Anteile an der Immobilie besitzt.

Wer daran interessiert ist, eine Immobilie günstig in der Teilungsversteigerung zu erwerben, kann sich an der Gerichtstafel der Amtsgerichte informieren, die örtliche Tageszeitung lesen oder versuchen, mit einem Erben in Kontakt zu kommen.

Es gibt auch spezielle Dienstleister, die über das Internet Anteile an Erbengemeinschaft zum Kauf anbieten und auch selbst Anteile aus Erbengemeinschaft aufkaufen.

Ist ein Miterbe bekannt, kann der Interessent ihm anbieten, seinen Anteil aufzukaufen. Benötigt ein Miterbe schnell Liquidität, ist er nicht darauf angewiesen, bis sich die Erbengemeinschaft langwierig auseinandergesetzt hat. Der Preis für die Liquidität besteht darin, dass das Angebot entsprechend günstiger ausfällt und für beide Parteien eine Win-Win-Situation darstellt.

Wie siehst du das Thema Teilungsversteigerungen? Hast du vielleicht schon gute oder schlechte Erfahrungen in diesem Bereich gemacht? Kommt es für dich in Frage – oder auf gar keinen Fall? 

Wir freuen uns auf deine Fragen und Kommentare!

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Titelbild: © pixabay.com © schwarzenarzisse & © 3dman_eu (CC0 Creative Commons; bearbeitet von V.  Willkomm)

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