Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie stellt heute Immobilienbesitzer vor heftige Probleme: Banken sind übervorsichtig geworden und lehnen Antragsteller inzwischen auch dann ab, wenn nur die geringste Kreditausfallmöglichkeit besteht.

Mir selbst hat beim Wohnungskauf Mitte 2017 die WoKri bereits massive Steine in den Weg gelegt: Sogar als von den Banken selbst so bezeichneter „Wunschkunde“ hatte ich gehörigen Ärger damit, einen Kredit in der Ausgestaltung zu bekommen, wie ich ihn mir gewünscht hätte.

Was früher relativ einfach möglich war, geht nach Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht mehr! Und besonders gefährlich: Auch private Anschlusskredite sind von dieser Gefahr bedroht.

Parallel zu P2P-Krediten in allen möglichen Consumerbereichen hat sich eine Alternative zum klassischen Bankkredit aufgetan: In diesem Artikel beleuchtet Torsten Marx, Leiter Unternehmenskredite und Kooperationen bei der Hegner & Möller GmbH, wie P2P ImmoCash erfolglose Verhandlungen mit verschiedenen Banken umgehen und die Sicherstellung einer fairen Finanzierung möglich machen kann.

Und: Auch für Investoren kann "P2P ImmoCash" interessant sein!

Wer als Immobilienbesitzer vor einigen Jahren noch problemlos eine Finanzierung von seiner Hausbank bewilligt bekommen hat, tut sich heute schwer. Grund ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die am 21. März 2016 in Kraft getreten ist. Seither sind Banken dazu verpflichtet, ihre Kunden noch besser über mögliche Risiken aufzuklären und dies sauber zu dokumentieren.

Darüber hinaus brachte die WoKri strikte Reglementierungen bei der Kreditvergabe mit sich – zum Leidwesen vieler Kunden, die trotz guter Bonität von ihrer Bank abgelehnt werden. Davon sind nicht nur Bauherren und Immobilienkäufer betroffen, sondern auch Personen, die bereits eine Immobilie besitzen – sogar dann, wenn die Immobilie nur noch gering belastet ist! Immobilienbesitzer, die bereits Jahre lang in ihrer eigenen Immobilie leben, bekommen oft keine Anschlussfinanzierung mehr und stehen dann vor der großen Frage, wie es nun weitergehen soll.

Was ursprünglich dazu gedacht war, Verbraucher vor Überschuldung zu schützen, hat sich tatsächlich als ernsthaftes Problem für viele Immobilienbesitzer erwiesen.

Der theoretische Grundgedanke, Kreditnehmer über mögliche Risiken im Zusammenhang mit einem Immobiliendarlehen besser aufzuklären sowie Maßnahmen zu treffen, die eine leichtfertige Kreditvergabe an Kunden verhindern, die sich eine Finanzierung eigentlich nicht leisten können, ist durchaus richtig und sinnvoll.

Die Problematik liegt vielmehr in der praktischen Umsetzung und Ausgestaltung der Richtlinie. Mit den strengen Vorgaben der EU und den damit zusammenhängenden Strafen sind Banken übervorsichtig geworden und lehnen Antragsteller auch dann ab, wenn nur eine geringe Wahrscheinlichkeit besteht, dass der Kredit ausfallen könnte.

Der Wert der Immobilie reicht Banken als Sicherheit schon lange nicht mehr aus. Während vor einigen Jahren noch der finanzielle Ist-Zustand des Kreditnehmers für Banken ausschlaggebend war, müssen diese nun die Wahrscheinlichkeit prognostizieren, mit der der Kredit bis zum Ende der Zinsbindung aufgrund verschiedener Faktoren ausfallen könnte.

Dabei fallen mögliche negative Entwicklungen beim Kreditnehmer wie z.B. Arbeitslosigkeit oder Renteneintritt stärker ins Gewicht als mögliche positive Entwicklungen wie z.B. ein Erbe, eine Beförderung oder Gehaltserhöhung. So fragen Banken jetzt im Rahmen der Kreditprüfung konkret nach, ob z.B. eine Risikolebensversicherung vorliegt oder in welcher Branche der Antragsteller beruflich tätig ist. Das führt häufig zu Fehlprognosen.

Folge ist, dass viele Antragsteller abgelehnt werden, die durchaus in der Lage wären, ihre monatlichen Finanzierungsraten über die komplette Laufzeit zu bedienen. Insbesondere ältere Personen bzw. Rentner sowie junge Familien, bei denen der Vater alleiniger Erwerbstätiger ist, haben seit Umsetzung der WoKri große Schwierigkeiten, eine passende Finanzierung zu bekommen.

Banken und Finanzdienstleister haben diese Problematik zwar früh erkannt, letztendlich sind ihnen aber die Hände gebunden. Kunden bei ihrem Finanzierungsvorhaben zu unterstützen, die aufgrund der WoKri-Auflagen von ihrer Hausbank abgelehnt wurden, jedoch durchaus die Bonität mitbringen, um eine Finanzierung zu bedienen – das haben sich einzelne Firmen aus der Finanzbranche jetzt zur Aufgabe gemacht.

So ist seit März 2017 ein Produkt auf den Markt gekommen, das für viele Immobilienbesitzer die Lösung aus der WoKri-Problematik sein kann: das sogenannte „P2P ImmoCash“ – privat vergebenes Darlehen gegen grundbuchliche Besicherung.

Kreditgeber ist hier also keine Bank, sondern ein privater Anleger, der sein Kapital einem privaten Immobilienbesitzer für einen definierten Zeitraum zur Verfügung stellt. Das Risiko für den Anleger ist minimal. Denn zum einen wird der Kreditnehmer einer Bonitätsprüfung unterzogen, bevor er zum „P2P ImmoCash“ zugelassen wird. Um die Kreditwürdigkeit zu bewerten, werden bankübliche Kriterien herangezogen. Der Prozess ist stark optimiert, und die Kreditentscheidung wird bereits innerhalb weniger Tage getroffen.

Ist der Kreditnehmer gemäß Bonitätsprüfung in der Lage, seinen Zahlungsverpflichtungen bis zum Ende der Laufzeit nachzukommen, steht einer Bewilligung des „P2P ImmoCash“ nichts im Wege. Zum anderen können sich ausschließlich Antragsteller, die eine unbelastete oder nur gering belastete Immobilie besitzen, Geld von privat leihen. Das „P2P ImmoCash“ wird in Höhe von bis zu 50% des ermittelten Verkehrswertes vergeben.

Die Immobilie dient damit als Sicherheit für das Investment des Anlegers. Vor der Auszahlung des „P2P ImmoCash“ tritt der Kreditnehmer eine Eigentümerbriefgrundschuld mit notarieller Beglaubigung an den Anleger ab.

Hier kannst du meinen Erfahrungsbericht über den Immopreneur Kongress 2017 nachlesen.  Über meinen Besuch 2018 habe ich sogar einen Zweiteiler geschrieben! So waren der Samstag und der Sonntag.

Das Darlehen von privat ist für alle Kreditsuchende interessant, die eine nicht- oder nur gering belastete Immobilie besitzen und möglichst schnell Kapital benötigen.

Das können Selbstständige und Unternehmer sein, die beispielsweise für einen Großauftrag in Vorleistung gehen müssen. Aufgrund stark schwankender Einkünfte haben es Selbstständige und KMU bei Banken besonders schwer, eine Finanzierung zu bekommen – sogar wenn sie im Besitz einer unbelasteten Immobilie sind.

Auch ältere Paare beispielsweise, die ihre mittlerweile viel zu große Immobilie verkaufen und sich stattdessen eine kleineres Häuschen im Grünen kaufen möchten, benötigen schnell eine Zwischenfinanzierung, um zum richtigen Zeitpunkt zuschlagen zu können. Wenn die Bank „Nein“ sagt, kann das „P2P ImmoCash“ ein gangbarer Lösungsweg sein.

Damit schafft das „P2P ImmoCash“ eine Win-Win-Situation für Kreditnehmer und Anleger: Immobilienbesitzer erhalten schnell und unbürokratisch das benötigte Darlehen und können damit kurzfristig ihren Kapitalbedarf decken. Wofür das Geld verwendet wird, spielt dabei keine Rolle.

Anleger wiederum profitieren in Zeiten niedriger Anlagezinsen von überdurchschnittlich hohen Renditen in Höhe von durchschnittlich 7,5% p.a. und haben darüber hinaus die Gewissheit, ihr Geld sinnvoll angelegt und einem anderen Menschen geholfen zu haben.

Das Risiko ist dabei minimal, denn das Investment ist zu 100% grundbuchlich abgesichert. Der Anleger erhält 100% des Zinsertrags, d.h. es fallen keinerlei Anlagekosten oder Depotgebühren an. Die Zins- und Tilgungsleistungen fließen direkt vom Kreditnehmer zum Anleger. Die Kapitalanlage ist ab einem Betrag von 30.000 € möglich, das Investment ist – je nach Vereinbarung mit dem Kreditnehmer – 12 bis maximal 60 Monate gebunden.

Für Anleger, die rentabel und gleichzeitig sicher investieren möchten, stellt das „P2P ImmoCash“ eine gute Alternative zur Festgeldanlage dar.

Torsten Marx, Leiter Unternehmenskredite und Kooperationen bei der Hegner & Möller GmbH, ist seit 35 Jahren in der Finanzbranche tätig. Bereits früh übernahm der gelernte Bankkaufmann Verantwortung und arbeitete sich bei verschiedenen Banken und Finanzdienstleistern, darunter u.a. der Berliner Bank sowie der Deutschen Kreditbank (DKB), Schritt für Schritt nach oben.

Bereits mit 27 wurde er Filialleiter bei der Berliner Bank AG, mit 29 Jahren leitete Herr Marx die Niederlassung der DKB in Potsdam als Prokurist und Filialdirektor.

Bei der Hegner & Möller GmbH  ist er nun für den kompletten Bereich der Unternehmens- und Firmenfinanzierungen sowie für das hauseigene Produkt „P2P ImmoCash“ verantwortlich.

Wie siehst du das Thema Immobilien beleihen von privat? Hast du vielleicht schon gute oder schlechte Erfahrungen in diesem Bereich gemacht? Kommt es für dich in Frage – oder auf gar keinen Fall? 

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Du interessierst dich für das Anlegen in P2P-Kredite? Derzeit entsteht mit meiner Beteiligung ein Buch zu dem Thema. Wenn du Infos rund um den Buchlaunch wünschst und das Buch in der Anfangsphase nach dem Erscheinen eventuell zu einem stark vergünstigten Preis erwerben möchtest, trage dich in den Newsletter auf der Seite zum Buch ein: https://p2p-kredite-buch.de/

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Titelbild: © pixabay.com © annca (CC0 Creative Commons; bearbeitet von V.  Willkomm)

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