Kürzlich hatte ich die Möglichkeit, eine waschechte Expertin in Sachen Kapitalmarktrecht und Immobilien zu interviewen: Corinna Ruppel. Und da ich auch meine freaky Community in den Genuss ihres Fachwissens kommen lassen wollte, hatte jeder dort die Möglichkeit, Fragen einzusenden, die er sich schon lange gestellt hat und die Frau Ruppel beantworten sollte.

Die Fragen hätten unterschiedlicher nicht sein können: Von der Finanzierung selbstgenutzter Immobilien sowie der gerade noch empfehlenswerten Tilgungsrate bis zum Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerung hat Frau Ruppel einiges an Futter bekommen. Sie wiederum hat alle Fragen ausführlich beantwortet und lässt uns in diesem Interview an ihrem Erfahrungsschatz teilhaben: Es bleibt keine Frage offen und selbst als mehrfacher Immobilienbesitzer konnte ich noch etwas lernen.

Daher an dieser Stelle bereits ein dickes Danke an Frau Ruppel und los geht’s mit ihrem ausführlichen Interview rund um Immobilienkauf, Immobilienfinanzierung und Sonderformen von Immobilien.

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freaky finance:

Worauf sollte man beim Kauf einer Immobilie achten?

Rechtsanwältin Corinna Ruppel:

Bei einer gebrauchten Immobilie gilt „gekauft, wie gesehen“. Das bedeutet: Es werden im Kaufvertrag grundsätzlich sämtliche Gewährleistungsrechte ausgeschlossen. Bekannte Mängel sollten daher in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Zudem ist es sinnvoll, den Verkäufer nach Reparaturen der letzten Jahre zu fragen. Grundsätzlich gilt, dass der Verkäufer keine Mängel verschweigen darf.

Um Ärger aus dem Weg zu gehen, kann ich nur empfehlen, die Immobilie zusammen mit einem Gutachter zu besichtigen. Dieser ist auch haftbar, falls sich später weitere Mängel herausstellen.

Deutlich vor dem Kaufvertrag sollte man Einblick in das Grundbuch nehmen. Denn hier gilt es, die Vorlasten zu überprüfen. Interessant sind nicht nur die Eintragungen in Abteilung III, sondern auch in Abteilung II. Denn wer möchte schon ein Durchfahrtsrecht für die Spedition im Hinterhof? Der Grundbuchstand wird auch im Kaufvertrag aufgelistet.

freaky finance: Welche Punkte sollte man bei einem Kaufvertrag prüfen?

Rechtsanwältin Corinna Ruppel:

Grundsätzlich ist ein Immobilienkaufvertrag notariell zu beurkunden. Ist der notariell beurkundete Kaufvertrag einmal unterschrieben, ist er schwerlich rückgängig zu machen. Nicht umsonst gilt eine zweiwöchige Karenzfrist zwischen Zusendung des Entwurfes und der Beurkundung. Diese Zeit sollte man nutzen und gegebenenfalls einen Anwalt zu Rate ziehen.

Möchte man den Vertrag prüfen, sollte man folgende Punkte genau unter die Lupe nehmen:

Meistens dauert alles immer länger als man denkt. Daher wählt man besser keine zu kurze Frist zwischen Vertragsunterzeichnung und Kaufpreisfälligkeit – insbesondere, wenn die Finanzierung noch nicht vollständig in trockenen Tüchern ist. Wobei natürlich gilt: Ohne feste Finanzierung wird kein Kaufvertrag unterschrieben.

Ein netter kleiner Nebeneffekt ergibt sich, wenn im Kaufvertrag Instandhaltungsrücklagen und die übernommenen Einbauten, wie Küche, Sauna, etc. genannt werden. Darauf entfällt dann nämlich keine Grunderwerbssteuer mehr.

freaky finance:

Worauf sollte man bei der Finanzierung achten?

Rechtsanwältin Corinna Ruppel:

Der Kreditvertrag schreibt nicht ausdrücklich vor, wieviel Eigenkapital einzusetzen ist. Trotzdem ein paar Worte dazu. Bei der eigengenutzten Immobilie gilt, so viel wie möglich Eigenkapital. Je mehr desto besser.

Ich sehe gerade bei der Eigennutzung 90 %-Kredite, manchmal sogar 100 %-Finanzierungen. Aus meiner Sicht sind 20 – 30 % Eigenkapital das Minimum bei Eigennutzung. Hierdurch schafft man sich finanziellen Spielraum und verkürzt die Zeit für die Rückzahlung des Kredits erheblich.

Schließlich ist bei den meisten die Entschuldung der eigengenutzten Immobilie nach 20-25 Jahren ein erklärtes Ziel.

Etwas anderes gilt natürlich bei einem Immobilienportfolio. Hier wird aufgrund steuerlicher Themen eine Entschuldung z.T. gar nicht angestrebt. Auch kann man evtl. Mietausfälle durch Mieteinnahmen anderer Objekte durchaus auffangen. 

Bei den meisten Banken sind Immobiliendarlehensverträge Standardverträge. Trotzdem sollte man als Darlehensnehmer vorab einiges beachten und einigen Klauseln im Vertrag besondere Aufmerksamkeit schenken.

Während Vertragsverhandlungen sollte man immer mit einem neutralen Zeugen zur Bank gehen. So kann man später mögliche Beratungsfehler leichter nachweisen. Den Vertragsentwurf sollte man immer mit nach Hause nehmen und in Ruhe prüfen.

Dabei sollte man auf folgende Punkte besonders achten:

Weicht der Effektivzins stark von dem Zinssatz ab, gibt es irgendwo im Vertrag versteckte Kosten. Diese sind aber nicht alle zulässig. Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto, Schätzkosten für die Immobilie, Bearbeitungsgebühr und Kosten der Bank für die Grundschuldlöschung dürfen beispielsweise nicht erhoben werden.

Bei variablen Zinsen bin ich nicht nur aufgrund der derzeitigen Niedrigzinsphase skeptisch. Unter 0 % wird der Zinssatz vermutlich aufgrund gesetzlicher Regelungen nicht fallen. Es besteht also nur das Risiko des Anstiegs. Der Vorteil ist, dass man jederzeit ohne Entschädigung den Vertrag kündigen kann. Diese Variante ist wahrscheinlich nur etwas für denjenigen, der absolut flexibel bleiben will.

Ich bin immer wieder erschrocken, dass nach wie vor Verträge mit 1 oder 2 % Tilgung abgeschlossen werden. Das ist bei einem niedrigen Zinssatz gefährlich. In 10 Jahren hat man nämlich nur 10 – 20 % des Kredites getilgt. Aufgrund der niedrigen Zinsen hilft der Annuitäteneffekt fast nicht. Es ist aber durchaus davon auszugehen, dass bei der zukünftigen Zinsanpassung die Zinsen wieder höher sind. Leicht hat man dann die doppelte oder dreifache Rate zu tragen. Letztendlich verteuert es den Kredit, denn man zahlt deutlich länger den Kredit ab und damit natürlich auch mehr Zinsen.

Der Kreditvertrag sollte nicht vor Beurkundung des Kaufvertrages unterschrieben werden. Es kann immer noch etwas passieren und dann muss der Käufer eine nicht unerhebliche Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Vom Verkäufer bekommt man diese nicht unbedingt ersetzt. Zwischen Unterschrift und Notartermin sollten daher höchsten 13 Tage liegen. Dann kann man den Kreditvertrag noch widerrufen.

freaky finance:

Welche Alternativen zum Kauf einer Immobilie gibt es?

Rechtsanwältin Corinna Ruppel:

Die geläufigsten, neben der klassischen Miete, sind Nießbrauch und Mietkauf. Beides sehe ich durchaus kritisch. Wenn man eine Immobilie kaufen will, dann aus meiner Sicht auf die „klassische“ Weise. Die Alternativen machen nur in speziellen Situationen Sinn.

Beim Nießbrauch wird einem nur das Nutzungsrecht an einer Sache eingeräumt. Man ist nicht der Eigentümer. Man hat auch kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Der Nießbrauch ist unveräußerlich und nicht übertragbar, also auch nicht vererbbar. Wie beim Kauf auch, ist der Nießbrauch notariell zu beurkunden und in das Grundbuch einzutragen. Ein Fall, in dem der Nießbrauch oft Anwendung findet, ist in der vorweggenommenen Erbfolge.

Beim klassischen Mietkauf ist man zum Kauf verpflichtet. Beim Optionskauf kann man den Kauf wenigstens ablehnen. Beim Mietkauf wird allerdings nur eine Teilsumme der gezahlten Miete verrechnet. Dadurch wird es trotzdem teuer und man muss immer noch einen hohen Kredit aufnehmen. Den einzigen Grund für einen Mietkauf sehe ich darin, dass man die Immobilie vorab auf Herz und Nieren testen kann. Dann aber nur mit einem Optionskauf.

freaky finance:

Lohnt sich der Kauf einer fremd vermieteten Immobilie, frei nach dem Motto „Der Mieter zahlt den Kredit ab?“

Rechtsanwältin Corinna Ruppel:

Diese Aussage amüsiert mich ein wenig, denn keineswegs reicht die Miete immer aus, um den Kredit zu bedienen und alle Kosten z. B. für Reparaturen, die bei Immobilien anfallen, zu decken. Ganz zu schweigen von Mietausfällen oder möglichen Schäden, die der Mieter verursacht. Ich erinnere mich noch an den Fall eines Mieters, der sämtliche Fliesen im Bad abgeschlagen und die Sanitäranlagen herausmontiert hatte. Der Vermieter wartet noch heute auf sein Geld.

Möchte man sich ein Immobilienportfolio aufbauen, macht eine Finanzierung natürlich Sinn und wird auch gar nicht anders darstellbar sein. Bei einer einzelnen Immobilie sollte man sich daher sehr genau ausrechnen, ob man die Raten und Kosten auch einmal ohne Mieteinnahmen überbrücken kann.

Fazit: Man kann darauf bauen, dass der Mieter den Kredit abbezahlt. Aber man sollte immer genug Reserve haben, damit Mietausfälle nicht gleich zu Problemen bei der Bedienung des Kredits führen – sei es durch überschüssige Mieteinnahmen aus anderen Objekten oder aus Rücklagen, die man dafür gebildet hat.

freaky finance:

Wie sieht es aus mit dem Sonderkündigungsrecht nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung?

Rechtsanwältin Corinna Ruppel:

Jeder Mietvertrag, der zum Zeitpunkt der Ersteigerung besteht, ist kündbar, ganz gleich wann dieser abgeschlossen wurde. Das Sonderkündigungsrecht kann aber nur einmal genutzt werden und zwar zum ersten möglichen Termin nach Zuschlag. Dafür gibt es auch nur einen zulässigen Grund: Eigenbedarf.

Zudem sind die Formvorschriften einer Kündigung einzuhalten. Der Mieter kann sich nämlich durchaus gegen die Kündigung wehren. Daher sollte man sich bei dem Kündigungsschreiben von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen.

freaky finance:

Macht es Sinn, statt einem Verwandten die Wohnung zu kaufen und an diesen zu vermieten? Wie kann man potenzielle Familienstreitigkeiten ausschalten?

Rechtsanwältin Corinna Ruppel:

Gerade hinter der ersten Frage versteckt sich auch immer das Ziel, Steuern zu sparen. Ich bin kein Steueranwalt, habe aber doch den Eindruck, dass vom Steuern sparen noch keiner reich geworden ist. Ich denke da an die vielen geschlossenen Fonds, bei denen Steuerersparnis einer der großen Treiber war. Eine Investition muss sich aus sich selbst heraustragen, und nicht erst durch die Steuerersparnis.

Vermietet man an Verwandte, so kann der Mietpreis zwar an der unteren örtlichen Mietgrenze liegen, aber nicht deutlich darunter. Da dürfte das Finanzamt auf Dauer einschreiten. Ansonsten handelt es sich um einen ganz normalen Mietvertrag. Auch wenn es sich um Verwandte handelt, sind sie vor dem Gesetz Mieter. Hier gibt es keine Sonderregeln.

Hier kannst du meinen Erfahrungsbericht über den Immopreneur Kongress 2017 nachlesen.  Über meinen Besuch 2018 habe ich sogar einen Zweiteiler geschrieben! So waren der Samstag und der Sonntag. Und auch für 2019 gibt es natürlich einen Artikel.

Was hältst du von Frau Ruppels Antworten? Totale Zustimmung oder gibt es Punkte, die du anders siehst? Ist etwas unklar geblieben oder hast du noch Nachfragen?

Wie siehst du ansonsten das Thema Immobilien? Investierst du auch in Immobilien und falls ja, nutzt du sie lieber selbst oder versucht deine Einnahmen durch Vermietung zu steigern?

Ich freue mich auf deine Kommentare und Fragen! 

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Titelbild: pixabay.com © kalhh © Maklay62 (CC0 Creative Commons; bearbeitet von V.  Willkomm)

Autorenbox: © Corinna Ruppel privat

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