Passives Einkommen mit Real Estate Investment Funds (REITs)

Zu einem gut diversifizierten Portfolio gehören auch Immobilien. REITs (Real Estate Investment Trusts) sind eine super Möglichkeit, in diese zu investieren, ohne sich dem Risiko eines Einzelobjekts auszusetzen und ein Vermögen dafür auszugeben. Wie das? REITs sind eine Sonderform von Immobilienaktien, die es seit 2007 auch in Deutschland gibt. Und das Beste daran: REITs zahlen hohe Dividenden und das oft sogar mehrmals im Jahr!

Wenn du verstehen willst, was genau sich hinter REITs verbirgt, welche Unterschiede es zu beachten gilt und welche Tipps und Tricks ich dir zur Anlage in REITs mitgeben kann, lies einfach weiter!

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Hinweis: Dieser Artikel wurde am 30.10.2023 überarbeitet und stark erweitert.

Die Vielfalt der REITs ermöglicht es Anlegern, in verschiedene Immobilienmärkte zu investieren und Einkommen aus Mieteinnahmen und Immobilienwerten zu erzielen. Generelle Vorzüge von Investments in REITS und vor allem auch im direkten Vergleich mit dem direkten Bewirtschaften von Immobilien als Privatperson sehe ich in folgenden Punkten:

• Immobilienbezogene Investitionen sind auch mit kleinerem Geldbeutel darstellbar.

• Eine höhere Diversifikation mit dem zur Verfügung stehenden Kapital ist möglich. Ein Klumpenrisiko ist vermeidbar!

• Der Gegenwert ist jederzeit klar über den Börsenkurs ermittelbar.

• Käufe und Verkäufe sind über REITs wesentlich komfortabler, schneller und kostengünstiger machbar, als bei physischen Immobilien.

• Der Faktor Mensch (Mieter, Nachbarn, Miteigentümer, Verwaltungen, Handwerker, usw.) spielt für mich als Investor bei REITs eine wesentlich kleinere Rolle als bei Immobilien-Direktinvestments.

• Die hohen Dividenden schlagen die durchschnittliche Mietrendite von Immobilien-Privatinvestoren.

• Dividenden aus REITs kommen den meisten Anlegern mit der Abgeltungssteuer (25 % plus Soli und ggf. Kirchensteuer) günstiger, als Mieteinnahmen, die mit dem persönlichen Steuersatz (bis zu 42 % Spitzsteuersatz) zu versteuern sind. 

• REITs sind stark reguliert und transparent. Das gibt Anlegern Sicherheit.

• REITs werden von professionellen Managern verwaltet, die über Erfahrung und Expertise im Immobilienbereich verfügen, was bei Privatinvestoren oft nicht der Fall ist.

• REITs korrelieren nicht so stark mit dem Aktienmarkt wie andere Aktien.

Wo Licht ist, gibt es auch Schatten. Die negativen Seiten von REITs sollen hier nicht außen vor gelassen werden.

Es gibt immer wieder Perioden, in denen REITs starke Korrekturen erleben. In der Finanzkrise 2007 bis 2009 (die ja im Wesentlichen durch eine Immobilienkrise befeuert wurde), im Corona-Crash und in Hochzinsphasen gab es deutliche Abschläge in der Bewertung von REITs und zusätzlich wurden die Dividenden bei einigen REITs gekürzt oder ausgesetzt.

Kursraketen sind REITs wegen der hohen Ausschüttungen in der Regel eh nicht. Aber auch der Total Return (also Kursgewinne plus Dividenden) bleibt bei den allermeisten REITs hinter dem breiten Markt (beispielsweise dem S&P500) zurück. Ausnahmen bestätigen die Regel!

Der Begriff REITs ist genau definiert und kann nicht einfach so im Firmennamen verwendet werden. Dahinter stecken börsennotierte Aktiengesellschaften, die besonders reguliert sind. Zum Wohle der Investoren, denn ein wesentliches Merkmal von REITs ist die Verpflichtung, mindestens 90 % der erzielten Gewinne als Dividende an die Anteilseigner auszuschütten. Deswegen können fast alle REITs mit hohen Dividendenrenditen aufwarten. Sauber! Im Gegenzug fallen Körperschafts- und Gewerbesteuer weg, was das Modell REIT-AG auch aus Unternehmersicht attraktiv macht.

Aber der Reihe nach. Das Geschäftsmodell von REITs ist die Investition in und Verwaltung von Immobilien, sprich Erwerb, Halten, Veräußerung, Vermietung und Verpachtung. Ein REIT sammelt über die Ausgabe von Aktien Gelder ein und legt diese in Immobilien an. Beispielsweise erwirbt ein REIT Supermarktgebäude, die er an REWE, ALDI und Co vermietet. Solide, konjunkturunabhängige Mieter mit langfristigen Mietverträgen sind ein Traum, den du als Privatanleger kaum erreichen kannst.

Fokus des REITs muss dabei immer die Erzielung von Mieteinnahmen sein; der Handel von Immobilien ist als Zweck eines REITs ausgeschlossen. Im Gegensatz zum Ottonormalverbraucher investiert aber jeder REIT in mehrere Objekte, was es uns ermöglicht, schon mit dem Kauf nur eines Anteilsscheins mehr Streuung ins Depot zu holen.

Damit sind wir direkt bei den wesentlichen Unterschieden zwischen REITs. In den USA, wo das Modell der REITs ursprünglich herkommt und deutlich verbreiteter ist als hierzulande (in Deutschland notieren aktuell nur 5 REITs!), dürfen sehr wohl auch Wohnimmobilien Bestandteil eines REIT-Portfolios sein.

Im Bereich der physischen Immobilien und Grundstücke redet man von sogenannten Equity-REITs, welche die Mehrheit der existierenden REITs darstellen. Sie investieren in Immobilien, die Erträge erwirtschaften. Aber nicht nur klassische Wohngebäude, die einem vielleicht als erstes in den Sinn kommen fallen in dieses Feld. Vielmehr kommen wirklich alle erdenklichen Immobilienarten hinzu: Bürogebäude, Krankenhäuser, Alten- und Pflegeeinrichtungen, Hotels, Gewerbeflächen, Rechenzentren, Lager, Wälder, Casinos und sogar Gefängnisse.

Darüber hinaus gibt es in den USA eine weitere Form von REITs, nämlich die Mortgage-REITs, deren Geschäftsfokus auf Immobilienkrediten liegt. Sie finanzieren damit den Kauf oder die Renovierung von Immobilien. Auch die Börsennotierung ist hier nicht zwingend vorgeschrieben, da der außerbörsliche Handel ebenfalls sehr verbreitet ist.

Mit den Hybrid-REITs gibt es schließlich noch eine Mischform aus Equity und Mortgage-REITs.

Bemüht man beispielsweise den Screener auf der Seite Finviz und sucht dort nach Immobilien-Aktien (Sector: Real Estate) erhält man ein Ergebnis von 272 Einträgen. Die meisten davon, nämlich 204 Stück zum Zeitpunkt der Recherche am 29.10.2023, sind REITs.

In dem folgenden Screenshot (durch Anklicken vergrößerbar) habe ich nach Marktkapitalisierung absteigend gefiltert. Zu sehen sind die 15 Immobilien-Unternehmen mit den höchsten Börsenwerten.

Die Besteuerung ist grundsätzlich länderübergreifend vergleichbar, wobei du wie bei anderen Aktien auch auf die jeweilige Quellensteuer achten musst. Gerade bei Titeln, die du aufgrund der attraktiven Dividende kaufst, ist es super ärgerlich, wenn irgendein Staat dir große Teile der Erträge gleich wieder abnimmt.

Ansonsten sollte man die REITs vor allem zu anderen Immobilienaktien und zu Immobilienfonds abgrenzen. Eine klassische, bekannte Immobilienaktie ist die Vonovia AG. Auch die vermietet Immobilien, allerdings sind Wohnimmobilien ein großer Bestandteil des Portfolios, weshalb sie nicht als REIT eingestuft werden können. In der Folge kann Vonovia ihre Dividende frei bestimmen. Zwar liegt die Ausschüttungsquote aktuell bei deutlich über 70 % und die Wachstumsraten sind beachtlich, aber eine Garantie auf Gewinnbeteiligung gibt es eben nicht.

Auch bei Immobilienfonds ist das Geschäftsmodell an sich sehr ähnlich. Sie werden jedoch häufig nicht über die Börse gehandelt und gehen mit hohen Ausgabeaufschlägen sowie Mindesthaltefristen einher. Außerdem spielt der eher spekulative Immobilienhandel hier oft eine größere Rolle als das langfristige Vermieten.

Da würde ich immer sehr genau hinschauen, in was man investiert und welche Verpflichtungen man sich damit auch zulegt, solche Fonds sind wirklich ein Geschäft für sich. In Einzelfällen können sie sich dennoch lohnen, weil sie steuerlich teilfreigestellt sind, also nicht auf die vollen Ausschüttungen Abgeltungssteuer bezahlt werden muss.

Gerade jetzt, wo die Inflation so hoch ist wie lange nicht, sind Immobilien und damit auch REITs ein schöner Risikopuffer fürs Depot. Als Sachwerte leiden Immobilien deutlich weniger und seltener unter der Geldentwertung als das gute alte Sparbuch. Darüber hinaus ist die Korrelation zum Aktienmarkt gering und REITs sind keine Zykliker, sodass sie auch Schwankungen in der Vermögensentwicklung reduzieren können.

Aber aufgepasst: Zinsanstiege schmecken REITs gar nicht – schließlich verteuert das die eigene Verschuldung.

Es lohnt sich also, genauer hinzusehen. Ähnlich wie bei anderen Aktien kannst du beim REIT zwischen dem Marktwert und dem inneren Wert unterscheiden. Der innere Wert des vom REIT verwalteten Vermögens ist der sogenannte NAV (= net asset value, Nettoinventarwert). Letzteren findest du teilweise aktuell auf den Webseiten der REITs, mindestens aber in der letzten Finanzberichterstattung. Wenn dieser höher ist als der aktuelle Börsenwert, lassen sich REITs auf dem Papier also günstig kaufen – für weniger, als sie eigentlich Wert sind. Doch egal wie reizvoll das ist, sollte man in solchen Fällen prüfen, woran das liegt. Und nur mit einem guten Gefühl zuschlagen.

Erfreulich ist, dass du zumindest historisch betrachtet bei REITs auf zweistellige Renditen im Jahr hoffen kannst. Hierbei ganz wichtig: Schau dir immer die Gesamtrendite der Aktien an, also die Kombination aus Dividende plus Kurssteigerung. Selbst der ausschüttungsstärkste Titel bringt dir langfristig nichts, wenn der Börsenkurs in sich zusammenfällt.

Wenn das Gesamtbild passt, sind REITs auch für Kleinanleger mega attraktiv, weil einzelne Titel schon für unter 10 Euro zu haben sind. Natürlich sind Börsenwerte einer gewissen Volatilität ausgesetzt, bei Immobilien ist die teilweise sogar stärker als bei sonstigen Aktien. Und niemand kann vorhersagen, ob die Immobilienpreise künftig weiter steigen.

Das macht REITs für mich als Immobilieninvestment allerdings umso interessanter – ich kann sie mir nämlich als Sparplan ins Depot packen bzw. regelmäßig in kleinen Chargen nachkaufen. So baue ich Stück für Stück meinen Immobilienanteil im Portfolio aus, erhöhe meine Dividendenerträge und kann gleichzeitig sicher sein, nicht zum höchstmöglichen Preis gekauft zu haben. Mit einer einzelnen Immobilie wäre das nicht möglich, von den Kaufnebenkosten und dem Verwaltungsaufwand mal ganz zu schweigen!

Aber Achtung, auch wenn REITs jeweils über ein diversifiziertes Immobilienportfolio verfügen, sind es am Ende einzelne Aktiengesellschaften, die natürlich schlecht wirtschaften und bankrott gehen können. Prüf also wie immer, welches Geschäft dahintersteckt und was der REIT an Sicherheiten bietet.

Zum Beispiel hat der Hamborner REIT (WKN: A3H233) sowohl Bürogebäude als auch Einzelhandelsobjekte in gut besuchten Lagen im Portfolio, während die Deutsche Konsum REIT (WKN: A14KRD) sich auf „lebensmittelgeankerte Einzelhandelsgeschäfte“ konzentriert. Andere REITs fokussieren sich auf Hotels, Krankenhäuser oder sonstige Infrastruktur-Immobilien. Bei allen größeren REITs ist die Wahrscheinlichkeit eines Totalausfalls gering, trotzdem sind es Aktienunternehmen mit all ihren Vor- und Nachteilen.

Damit komme ich zum nächsten Tipp: Wenn du deine Investments gerne noch breiter streuen möchtest, hast du auch bei REITs die Möglichkeit, auf ETFs zu setzen. Zwar sind „reine“ REIT-ETFs in der EU nicht zugelassen. Es gibt dafür viele Immobilien-ETFs, die auf eine Mischung aus „normalen“ Immobilienaktien, wie die oben genannte Vonovia, und echten REITs setzen.

Beispiele hierfür sind der global diversifizierte der iShares Developed Markets Property Yield (WKN A0LEW8) oder für einen Europa-Fokus den
BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe (WKN A2ACQZ). REITs pur bieten einige USA-ETFs, wie der Vanguard Real Estate ETF (VNQ).

Zuletzt möchte ich noch erwähnen, dass im Zusammenhang mit REITs auch oft das Thema Wertpapierkredit zur Sprache kommt. Nach dem Motto „Sind ja auch Immobilien, warum also nicht auf Pump kaufen?!“. Am Ende muss das jeder selbst wissen und klar, wenn die Zinsen nicht zu stark steigen und die Immobilienpreise sich weiter nach oben entwickeln, ist das ein guter Deal. Für mich persönlich ist das zu viel „wenn“. Denn wenn das Ganze andersrum läuft, hebelst du über einen schuldenfinanzierten Kauf von REITs nicht die Rendite, sondern den Verlust. Das hat mit durchdachtem Investieren wenig zu tun.

Die Frage nach dem besten Broker hängt oft auch daran, aus welchen Ländern du Wertpapiere kaufen und wie viel du handeln willst. Mal angenommen, dass die REITs für dich vor allem als langfristiges Immobilieninvestment in Frage kommen, dann dürftest du die großen Namen und Immobilien-ETFs fast überall bekommen. Somit ist der Preis entscheidend.

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Wenn du mir schon länger folgst, weißt du, dass ich selbst in REITs investiere. Immobilien haben von Anfang an einen wichtigen Bestandteil meiner Geldanlage ausgemacht, allerdings ist der Vermieterstress auf Dauer wirklich anstrengend. Und gerade wenn ich daran denke, irgendwann wirklich nur noch von „passiven“ Einkommensquellen zu leben, ist es doch wesentlich schöner, wenn die Auszahlungen ohne zusätzlichen Aufwand aufs Konto fließen.

Diversifikation, Ausschüttungen, Betongold – drei Worte, die das Investment in REITs für mich auf den Punkt bringen. Die USA mit ihrem großen Angebot an REITs sind für mich dabei noch ein Stückchen interessanter als die europäischen Werte, mit denen ich trotzdem regional diversifiziere.

Und: In REITs kann jeder Kleinanleger sofort investieren. Während man bei Einzelimmobilien bei den heutigen Preisen nicht weiß, ob noch viel Wertsteigerung möglich ist, machen REITs es möglich, breit gestreut und auch zeitlich gestreckt sein Geld anzulegen.

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Du hast konkrete Fragen oder noch mehr Ideen zum Thema? Schreib mir gerne eine Nachricht – die Seite wird ständig weiterentwickelt und auch im Newsletter gehe ich ja immer auf ein Wunschthema von euch ein. Ich freue mich auf künftig noch mehr Austausch zu REITs!

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Disclaimer:

Wie immer handelt es sich auch hier um keinerlei Anlageberatung. Triff deine Entscheidungen immer auf Basis deiner eigenen Ziele, deines Risikoprofils und deiner Verlusttragfähigkeit. REITs können einen Totalverlust erleiden.