Für diese Interview-Serie in meiner Rubrik Immobilien habe ich bereits Torben Käselow, den Jung-Millionär und Bestseller-Autor (Interview), Julian von "vermiete dich reich" (Interview) und Stephan Steup vom Immopreneur-Podcast (Interview) befragt.

Heute habe ich Steffen Kriese für dich im Interview. Steffen von "Wirtschaft verstehen" ist studierter Wirtschaftspädagoge und Immobilien-Privatinvestor. Er rief den gleichnamigen YouTube Kanal ins Leben, um über wirtschaftliche Zusammenhänge, den Umgang mit Geld, Mindset, und schwerpunktmäßig das Thema Immobilien zu informieren.

In meinem letzten Blogpost habe ich Steffen bereits ausführlich per Video-Interview vorgestellt.

Somit können wir direkt ins Interview starten!

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freaky finance:

Warum sollte man grundsätzlich in Immobilien investieren?

Steffen:

Weil man durch Immobilien seinen Geldeinsatz durch die Aufnahme von Fremdkapital hebeln kann und somit viel mehr einsetzen kann als dies sonst nur durch das Eigenkapital möglich wäre.

Noch dazu hat man die Möglichkeit, durch die Mieteinnahmen laufende Überschüsse zu erhalten, die den Cash-Flow erhöhen können. Auch die Möglichkeit, eine vermietete Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen zu können, kann interessante Möglichkeiten eröffnen.

Eine Immobilie kann zudem im Laufe der Zeit durch Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet werden. Es gibt also viele Punkte, die für eine Investition in Immobilien sprechen.

freaky finance:

Ab welchem Gesamtvermögen gehört ein Immobilienanteil unbedingt ins Portfolio?

Steffen:

Ich bin kein Freund von "unbedingt". Keine Anlageklasse gehört unbedingt ins Portfolio. Das ist immer eine sehr individuelle Entscheidung.

Gerade durch Immobilien lässt sich auf der anderen Seite allerdings auch ein hohes Gesamtvermögen aufbauen, da der oben angesprochene

Fremdkapitalhebel wie ein Turbo beim Vermögensaufbau wirken kann.

freaky finance:

Derzeit schießen viele Immobilien-Crowdfunding-Plattformen (z. B. Exporo*, Bergfürst*, Zinsland*, etc.) aus dem Boden, die das eingeworbene Kapital zur Immobilienprojektfinanzierung nutzen und Renditen zwischen 5 und 7% versprechen. Was hältst du davon?

Steffen:

Mit diesem Thema habe ich mich nicht weiter beschäftigt, da ich entsprechend meiner Immobilienstrategie lieber selber direkt in Immobilien investiere.

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freaky finance:

In welche anderen Anlageklassen, die nichts mit Immobilien zu tun haben, sollte man deiner Meinung nach neben Immobilien investieren? In welche investierst du selber und warum?

Steffen:

Aktien, Aktienfonds und ETFs als Sparpläne oder im Einstieg gestaffelt erachte ich als sinnvoll. Gerade wenn automatisch - beispielsweise jeden Monat - investiert wird, oder wenn man selber immer wieder Anteile dazu kauft, kann man den sogenannten Cost-Average Effekt nutzen.

Das bedeutet, dass man bei Schwächephasen mehr Anteile dazu kauft und im

Schnitt so einen besseren Einstiegskurs erwarten kann als wenn man auf einen Schlag eine große Summe in eine Aktie oder einen Fonds steckt. Es wäre dann ein großes Glück, wenn man gerade den Tiefpunkt erwischen würde. Natürlich sollte man den Wert, in den man investiert im Auge behalten, und schauen ob sich grundlegend etwas ändert, um seine Strategie ggf. entsprechend anzupassen.

Ansonsten sollte ein gewisser Teil des Geldes frei verfügbar sein, wie zum

Beispiel auf einem Tagesgeldkonto. Generell finde ich es sinnvoll, seine

Geldanlagen in kurzfristige, mittelfristige und langfristige Anlagen zu

unterteilen.

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freaky finance:

Von welchen Faktoren wird die Preisentwicklung am Immobilienmarkt maßgeblich bestimmt und wie ist in der Hinsicht der Ausblick für Deutschland in absehbarer Zeit? Wie verhalten sich Immobilienpreise in Abhängigkeit dieser Faktoren im Vergleich zu anderen Assetklassen (Korrelation, Diversifikation)?

Steffen:

Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt hängt wie die meisten Preise von Angebot und Nachfrage ab.

Hinzu kommen verstärkende Faktoren. Das aktuell niedrige Zinsniveau verstärkt die Nachfrage nach Immobilien, da Geld zur Finanzierung der Objekte günstig zu beschaffen ist.

Steigende Zuwanderungszahlen hingegen verknappen das Angebot an

Immobilien. Ich vermute, dass die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt sich in der nächsten Zeit recht unterschiedlich entwickeln wird.

Gefragte Großstadtlagen oder auch aufstrebende Regionen wie manche ostdeutsche Städte sollten weiterhin Preissteigerungen erleben. In anderen städtischen Regionen dürften die Preise eher stagnieren oder auch wieder abfallen. Hier muss jeweils genau je nach Stadt und Region geschaut werden.

freaky finance:

Siehst du in bestimmten Gegenden Deutschlands bereits eine Immobilienblase oder die Gefahr, dass sich in absehbarer Zeit etwas in der Richtung entwickeln könnte?

Steffen:

Dies ist sehr schwer zu beurteilen, und ich möchte ungern einzelne Gegenden benennen. In manchen Gegenden sehe ich dies schon, und daher ist es besonders wichtig, genau den Verkaufspreis mit Alternativobjekten zu prüfen, mögliche Mieteinnahmen zu berechnen und auch das weitere Umfeld eingehend zu studieren.

Über das Internet findet man zu fast jeder Region und Stadt diverse Statistiken, wie zum Beispiel Bevölkerungsentwicklungen, Arbeitslosenquoten usw.

freaky finance:

Investierst du aktuell noch in neue Objekte oder rühren dein Erfolg und deine Rendite ausschließlich von Objekten her, die du erworben hast, als das Preisniveau für Immobilien noch deutlich niedriger war? Was ist  dementsprechend deine Empfehlung für unsere Leser – machen Immobilieninvestments in der aktuellen Phase noch Sinn?

Steffen:

Ich kaufe auch jetzt noch weiter hinzu, prüfe aber alles vorher genau und überstürze in diesen Zeiten von zumeist doch recht hohen Immobilienpreisen nichts.

Manchmal stimmte die Rendite eines zu erwerbenden Objektes nicht. Zum Beispiel war oftmals der Kaufpreis zu hoch oder die Miete zu niedrig. Nicht selten wurde die Wohnung auch schnell vorher weggeschnappt, so dass ich gar nicht mehr zum Zug kam.

Wie oben beschrieben verfolge ich den Markt und kaufe weiterhin von Zeit zu Zeit hinzu.

Die konkrete Empfehlung für die Leser wäre natürlich trotzdem weiterhin die Augen offen zu halten und zugleich mit der Excel-Tabelle, die ich auch als kostenlosen Download auf meiner Homepage anbiete, zu kalkulieren, ob der Kaufpreis im Verhältnis zur Mieteinnahme passt.

Wenn alles stimmt, dann kann es natürlich immer noch Sinn machen, ein Objekt zu kaufen.

freaky finance:

Was sind die 3 wichtigsten Dinge, denen du persönlich bei einem Immo-Erwerb am meisten Beachtung und Bedeutung schenkst?

Steffen:

Ich achte vor allem natürlich erstmal auf die Rendite. Ich prüfe mit dem oben angesprochenen Rendite-Rechner, ob das Sinn macht und positiver Cashflow herauskommt. Objekte, bei denen ich monatlich noch was

draufzahlen muss, kaufe ich nicht.

Dann schaue ich mir als nächstes die Unterlagen an, ob eventuell Sonderumlagen anstehen oder ob das Objekt in der letzten Zeit stressfrei lief oder ob das schon zu erwarten ist, dass dann in Zukunft auch wieder einiges passieren wird. Das kann man oft den Protokollen der

Eigentümerversammlungen entnehmen.

Und als letztes zählen auch der Gesamteindruck, die Lage und das Objekt an sich. Gibt es einen Renovierungsstau, muss beispielsweise das Bad neu gemacht werden und so weiter …

freaky finance:

Wie kommt der Durchschnittsinvestor nun am besten an ein begehrtes Objekt z. B. in einem engen Markt? Ich habe da schon viel probiert und dabei die Erfahrung gemacht, dass zu einem großen Teil der Zufall regiert. Die Verkäuferseite kann aus dutzenden, teilweise hunderten Interessenten auswählen, an wen sie verkauft. Wie schafft man es dort als Käufer in den Fokus der anderen Seite?

Steffen:

Immer weiter den Markt beobachten! Sich belesen, informieren und weiter Objekte besichtigen. Man lernt so immer wieder dazu, und wenn man am Ball bleibt, ergeben sich auch immer wieder Gelegenheiten.

Hat man wirkliches Interesse an einem Objekt, sollte man als Käufer tatsächliches Kaufinteresse signalisieren und am besten vorher schon seine Finanzierungmöglichkeiten abgeklärt haben, das spart Zeit und ermöglicht einen schnellen Ankauf.

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freaky finance:

Ist der Trend möblierte Wohnungen zu vermieten clever, um höhere Mietrenditen zu erzielen (und die Mietpreisbremse zu umgehen)? Welche Faktoren und Fallstricke steuerlicher und anderer Art gibt es zu beachten?

Steffen:

Eine möblierte Wohnung zu vermieten mag sinnvoll sein, da die Miete dann um einiges höher angesetzt werden kann und sich die Möbelstücke dann ziemlich schnell wieder von alleine abbezahlen. Zu beachten ist hierbei allerdings, dass die möblierte Wohnung eine attraktive Lage haben sollte. Also Uni-Nähe oder in der Nähe eines großen Unternehmens.

Dann wäre die Wohnung interessant für Studenten oder Pendler. Zu beachten gebe ich bei dieser Vermietungsform allerdings, dass die Möbelstücke sich auch abnutzen und wenn diese Teil des Mietvertrages sind, vom Vermieter repariert oder erneuert werden müssen. Noch dazu ist mit einer höheren Fluktuation zu rechnen.

Es findet also ein schnellerer Mieterwechsel statt, was wiederum auch

etwas stressig sein kann.

Aber wie das immer so ist: Wer mehr möchte, hat dann auch mehr zu tun.

freaky finance:

Die Mutter aller Immo-Streitfragen, mit der man jede Party sprengen kann: Mieten oder kaufen? Bezogen auf die jeweils eigene Wohnsituation.

Steffen:

Rein von der steuerlichen Betrachtung macht es natürlich mehr Sinn, das Eigenkapital in keine selbst bewohnte Immobilie zu stecken. Durch den gehebelten Einsatz des Eigenkapitals (durch die Aufnahme zusätzlichen Fremdkapitals) kann eine viel höhere Geldsumme für eine zu vermietende Immobilie investiert werden.

Eine eigengenutzte Immobilie in einer guten Lage muss aber auch nicht zu verachten sein. Freie Grundschulden können hier für vermietete Objekte genutzt werden.

Wie Gerald Hörhan so schön sagt: Eine Investition in der Pampa (also in schlechter Lage) sollte vor allem bei der eigengenutzten Immobilie auf jeden Fall vermieden werden.

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freaky finance:

Was sind allgemein die größten Fehler bzw. die Fehler im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb, die dir oft auffallen?

Steffen:

Da gibt es einige. Einer der größten Fehler ist es, bei einer zu vermietenden Immobilie die zu erwartende Rendite vor Kauf nicht richtig zu kalkulieren. Dies ist besonders wichtig, denn die Immobilie soll ja Gewinne erwirtschaften, und man sollte nicht monatlich noch drauf zahlen. Wie gesagt, stelle ich hierzu eine Excel-Tabelle zum kostenfreien Download über meine Homepage zur Verfügung.

Ein weiterer Fehler ist es, eine zu vermietende Immobilie nach seinem Geschmack auszusuchen und nicht nach dem Geschmack der Mieter-Zielgruppe.

Gerade bei der Besichtigung können viele Fehler gemacht werden. Schäden, die einem nicht gleich auffallen, können später richtig teuer werden. Bei einer meiner Wohnungen steht nun auch bald eine Sonderumlage an. Also auch das kann vorkommen. Weiter unten erwähne ich meinen Videokurs zur Immobilienbesichtigung, den ich gemeinsam mit Stefanie Schädel herausgebracht habe. In diesen sind unsere Erfahrungen zur richtigen Immobilienbesichtigung eingeflossen und es gibt eine Menge Tipps.

Also gerade beim Immobilienerwerb bitte gut alles prüfen und kalkulieren, es kann sich lohnen!

freaky finance:

Was sind deine absoluten TOP Ressourcenempfehlungen für den Bereich Immobilien (Bücher, Internetseiten, Blogs, Podcasts, YouTube Kanäle,…), an denen du selber nicht beteiligt bist?

Steffen:

Auf jeden Fall der Podcast und die Videos von Alex Düsseldorf Fischer.

Außerdem natürlich Thomas Knedels Immopreneur-Podcast und auch seine YouTube-Videos. Das Buch "Erfolg mit Wohnimmobilien"* ist ein absolutes Muss für jeden Immobilien-Investor.

Auch Stefanie Schädel von "Jeder-kann-Immobilien" ist eine richtige Immobilienfachfrau mit einem eigenen YouTube Kanal. Dieser ist sehr hilfreich, da er viele kurze Videos rund um das Thema der Immobilie enthält.

Gemeinsam mit Stefanie Schädel habe ich auch einen Videokurs zur Immobilienbesichtigung herausgebracht. Dieser ist bei Interesse über meine Webseite (www.wirtschaftleichtverstehen.de/Produkte) erreichbar.

Auch der Panzerknacker-Podcast von Markus Habermehl hat viele interessante Immobilieninterviews zu bieten.

freaky finance:

Wenn es dir recht ist, ein kleiner Schwenk ins Private: Was machst du privat,

abseits von Immobilien und Geldanlage, z. B. als Ausgleich oder um mal Abstand vom Business zu bekommen und zu relaxen?

Steffen:

Ich gehe sehr gerne zum Sport. Einmal in der Woche spiele ich Fußball, und so oft ich kann, gehe ich ins Fitnessstudio. Früher habe ich mehr gemacht, aber ich bin froh, dass ich noch am Ball bleibe. Sauna oder schwimmen gehören nach einem Training für mich auch dazu.

Natürlich unternehme ich auch viel mit meinen Kindern. Auch wenn das manchmal etwas anstrengend ist, macht das natürlich viel Spaß.

Zudem schaue ich mir auch gerne mal einen schönen Film im Kino an, gehe

gerne essen oder treffe mich sehr gerne mit guten Freunden.

Ich organisiere selbst auch einen Stammtisch im Raum Mannheim/Heidelberg, bei dem es um Immobilien und andere Finanzthemen geht. Das ist auch ein schöner Ausgleich. Wenn ich abends mal ein bisschen Ruhe habe, schaue ich gerne YouTube-Videos zu verschiedenen wirtschaftlichen Themen oder

drehe selber weitere Videos für meinen YouTube Kanal, was für mich auch einen Ausgleich darstellt.

An dieser Stelle vielen Dank an Steffen für die aufschlussreichen Antworten! Wir sind schon länger in Kontakt, und nachdem wir nun beide Medienpartner für den Immopreneur Kongress 2017 sind, wurde es Zeit für ein Interview.

Weitere Interviews aus dieser Reihe:

• Torben Käselow - Jungmillionär und Bestsellerautor
• Julian Wirbelauer von "vermiete dich reich"
• Carl von Stechow - Gründer und Geschäftsführer von Zinsland
• Thomas Knedel - Kopf der Immopreneur-Community (Teil 1)
• Thomas Knedel - Kopf der Immopreneur-Community (Teil 2)

Mehr über Steffen und seine Projekte erfährst du über folgende Links:

• http://www.wirtschaftleichtverstehen.de/
• https://www.facebook.com/wirtschaftleichtverstehen/
• https://www.youtube.com/channel/UC5cQSqvkn5oyr1j5oqq1Osg
• Wirtschaft verstehen Podcast

Was hältst du von Steffens Antworten? Totale Zustimmung oder gibt es Punkte, die du anders siehst? Ist etwas unklar geblieben oder hast du noch Nachfragen?

Ich freue mich wie immer auf deine Kommentare!

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Titelbild: Fotokollage erstellt von Vincent Willkomm