Für diese Interview-Serie in meiner Rubrik Immobilien habe ich bereits Torben Käselow, den Jung-Millionär und Bestseller-Autor (Interview), Julian von "vermiete dich reich" (Interview) und Steffen Kriese, einen Wirtschaftspädagogen und Betreiber des YouTube-Kanals "Wirtschaft verstehen (Videovorstellung, Interview)" befragt.

In eine etwas andere Richtung ging mein letztes Immobilien Interview mit dem Zinsland-Geschäftsführer Carl von Stechow, mit dem ich in erster Linie über Crowdinvesting im Immobilienbereich gesprochen habe.

Heute habe ich Thomas Knedel für dich im Interview. Falls du Thomas noch nicht kennst, stelle ich ihn dir gerne kurz vor: Er ist ausgebildeter Bauingenieur und Immobilienökonom. Als leidenschaftlicher Immobilieninvestor investiert er vorzugsweise in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen mit Aufwertungspotenzialen.  

Über Foren, Videokurse, Webinare, Seminare, einen jährlich stattfindenden Kongress* sowie Mastermindgruppen gibt er sein Wissen an Interessierte weiter. Außerdem hat er sich auf die Bereitstellung von Ressourcen und Software für Investoren, bis hin zu Consulting-Dienstleistungen, spezialisiert.

Ich habe das sehr ausführliche Interview für dich in zwei etwa gleich große Teile aufgeteilt. Viel Spaß mit dem ersten Teil! 

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Ich habe mit Thomas über Skype gesprochen. Einen Mitschnitt des Gespräches stelle ich am Ende des Artikels als Audio Datei via Soundcloud zur Verfügung. So kannst du der bekannten Stimme aus dem Immopreneur-Podcast lauschen und verpasst kein Wort des umfangreichen Interviews.

Die Kernaussagen seiner Antworten auf meine Fragen gibt es nachfolgend hier im Artikel in einer gekürzeten Version.

freaky finance:

Warum sollte man grundsätzlich in Immobilien investieren?

Thomas:

Ich sehe den großen Vorteil immer in dem Hebeleffekt, d.h. man kann mit  relativ wenig Geld sehr, sehr große Summen bewegen. Die müssen am Anfang nicht ganz so groß sein aber im Vergleich mit anderen Investments kannst du eigentlich relativ schnell in große Dimensionen kommen. Das reizt mich persönlich eben sehr stark an Immobilien.

Dann noch 2 andere Dinge:

Mit Immobilen hat man einen Sachwert und damit einen gewissen Inflationsschutz. Während Geldwerte durch die Inflation mit der Zeit dahinschmelzen, steigt der Sachwert in Form einer Immobilie eben im Wert, wenn du in der richtigen Lage kaufst. 

Und man darf nicht vergessen, dass du bei der eigenen Immobilie der Chef im Ring bist. Du hast also Einfluss auf das Investment, wie bei einer wesentlichen Unternehgmensbeteiligung auch. Das ist bei Aktien aber z. B. nicht der Fall. Bei der Immobilie kannst du kreativ sein und an ihr arbeiten.

freaky finance:

Ab welchem Gesamtvermögen gehört ein Immobilienanteil unbedingt ins Portfolio?

Thomas:

Man kann durchaus mit einem relativ bescheidenen Vermögen anfangen, in Immobilien zu investieren. Ich bin auch der Mienung man sollte so früh wie möglich anfangen darin zu investieren, weil man dann einfach mehr Zeit hat, die Immobilie reifen zu lassen, weiter zu entwickeln und weitere Immobilien zu kaufen. Man muss es eben nur richtig angehen. 

Eine gewisse finanzielle Reserve muss natürlich vorhanden sein. Wenn man alleine in ein Projekt investiert, sollte man zwischen 6 und 12 Monatsmieten auf der Seite haben. Das kommt im Einzelfall darauf an, wie die sonstige Struktur des Vermögens ist.

Auf der Einkommensseite sollten ungefähr 2.500€ netto stehen, sonst bekommt man auch nur schwer eine Finanzierung. 

freaky finance:

Sind aus deiner Sicht bei kleineren Vermögen ggf. andere Investmentformen (als physische Objekte) aus dem Bereich Immobilien sinnvoll?

Was hältst du von Immobilienfonds, Aktien von Immobilienfirmen oder auch von Genossenschaftsanteilen?

Thomas:

Das kann geeignet sein für Leute, die passiv investieren wollen. Es fehlen einige wesentliche Vorteile: Man kann nicht selbst hebeln, muss einen Haufen Prospekte, AGBs, etc. lesen und verstehen und der Einfluss auf das Investment ist quasi gleich Null. Die Eigenkapitalrendite ist im Normalfall bei den von dir genannten Anlagen deutlich geringer, bei Immobilien kommt man mit der oben angesprochenen Hebelung in Regionen von 20% Rendite.

Wenn man wie gesagt sehr passiv und nur mit kleineren Summen im Immobilien-Segment investieren möchte, kann man das durchaus mit den genannten Investmentmöglichkeiten erreichen - aber meine Empfehlung ist das nicht!

freaky finance:

In welche anderen Anlageklassen, die nichts mit Immobilien zu tun haben, sollte man deiner Meinung nach neben Immobilien investieren? In welche investierst du selber und warum?

Thomas:

Das hängt stark von der eigenen Vermögensstruktur, den Präferenzen und den jeweiligen Vorlieben ab. Es gibt ja beispielsweise Leute, die sehr erfolgreich in Oldtimer, Whiskey oder Uhren investieren. Mir persönlich wäre das zu kleinteilig und man muss sich wirklich mit diesen Themen auskennen. Cashflow kann man dabei nicht erwarten aber solche Sachen können eben im Wert steigen. 

Ich selber bin zur Zeit extrem auf Immobilien fokussiert. Bei mir gibt es momentan nur 3 Dinge: Immobilien, Cash und Unternehmensbeteiligungen. Ich mag Sachen, wo ich Einfluss drauf habe. Bei Cash kann nichts passieren, wenn es nicht zu viel ist, denn das schmilzt nämlich dahin, das Thema Inflation hatten wir ja vorhin schon kurz... Immobilien kann ich immer selbst bearbeiten. Gerne auch in Partnerschaften, also Co-Investments. Und schließlich betreibe ich ja mehrere Unternehmen, die gehören mir teilweise alleine und teilweise nicht - aber ich habe da auch einen Einfluss drauf.

Anderes, wie z.B. Anleihen habe ich nicht. Das ist im Moment so aber das ist eben eine Lebensphase. In 15 oder 20 Jahren will ich es vielleicht ruhiger haben und dann schichte ich halt in ruhigere Dinge um. Aber im Moment habe ich an den vorhandenen Anlagen Spaß und es darf gerne ein bisschen "abgehen"! 

Der Cash-Anteil ist dabei 

1. Lauerstellung für weitere Investments
2. Bonitätsaufbau - um der Bank Liquidität zu zeigen
3. Sicherheitspuffer

freaky finance:

Von welchen Faktoren wird die Preisentwicklung am Immobilienmarkt maßgeblich bestimmt und wie ist in der Hinsicht der Ausblick für Deutschland in absehbarer Zeit? 

Thomas:

Simpel gesagt natürlich von Angebot und Nachfrage. Haupttriebfeder für die hohen Preise, die wir ja nun definitv haben ist die Zinslandschaft. Das treibt natürlich die Preise bzw. die Renditen. Preise hoch - Renditen runter.

Bezüglich der Zukunft hab ich leider keine Glaskugel aber die Preise sind schon recht hoch und ich glaube sie werden nicht mehr ganz so steil steigen. Jedenfalls nicht in Deutschland in den Kernlagen. Man sieht auch schon eine gewisse Abflachung, weil der Markt sich an das recht niedrige Zinsniveau gewöhnt und die Steigerungsraten sind nachweislich schon nicht mehr so hoch wie sie es vor 2 Jahren waren.

Allerdings rücken Nebenlagen im Moment grade nach. Ich glaube, dass hier keine wilde Blase platzen wird. Der internationele Vergleich zeigt uns, was das Einkommensverhältnis zum Immobilienpreisverhältnis ist. Und warum sollten die Zinsen jetzt schnell steigen, wäre die nächste Überlegung. Dann müsste es ja Indikatoren geben oder warum sollte die Politik wollen, dass die Zinsen steigen? Das würde einige Staaten direkt gefährden. Ich sehe im Moment keine steile Trendwende nach oben!

Das sind aber nur meine persönlichen Einschätzungen und wenn sich etwas dreht kann man immer noch reagieren, grad wenn man nicht alle Finanzierungen langfristig abgeschlossen hat.

Ich denke Immobilen sind insgesamt gute femdfinanzierte Sachwerte und das heißt irgendwo ist da eine gewisse Stabilität zu sehen und der Immobilienmarkt in Deutschland ist in einer gewissen Weise träge. Immobilien sind hier teilweise Familienerbstücke über mehrere Genearationen. Das gibt es so in anderen Ländern kaum. Und deshalb ist der Markt nicht so wahnsinnig volatil auch wenn die Preise jetzt mal relativ steil gestiegen sind.

D-Lagen (schlechtere Lagen) sehe ich bei Zinssteigerungen allerdings kritisch. Die schlagen dann direkt auf die Finanzierungen durch. Da muss man günstig einkaufen und/oder schnell tilgen.

freaky finance:

Siehst du in bestimmten Gegenden Deutschlands bereits eine Immobilienblase oder die Gefahr, dass sich in absehbarer Zeit etwas in der Richtung entwickeln könnte?

Thomas:

Sehe ich nicht. Guck dir München an. Da ist so ein starker Wirtschaftsraum. Oder auch Frankfurt, Düsseldorf, Berlin... In Berlin haben wir Mieten um die 8, 9 oder auch mal 12€ pro Quadratmeter bei einer Standard-Eigentumswohnung. Da kommt man dann vielleicht auch schon mal auf einen Faktor von 25 aber das sind auch noch 4% Rendite. Das macht aus Investorensicht nicht viel Spaß aber zum passiven Kapitalanlegen taugt es vielen noch allemal. 

Und bei den C- und D-Lagen muss man eben scharf kalkulieren und überlegen. Als Richtschnur für diese Lagen gilt bei uns folgendes Verhältnis:

Wenn der Quadratmeter 500€ kostet muss er 5€ Miete bringen. Diese Relation passt bei schwachen Lagen ganz gut. 600€/m² muss 6€ Miete bringen und bei einem Einkaufswert von 300€/m² müssen 3€ Miete drin sein.

Dieses Verhältnis ist bei niedrigen Mieten so wichtig, weil die Instandhaltung pro Quadratmeter anfällt und nicht von der Miete abhängt. Sonst kann ich die Immobilie nicht mehr bewirtschaften. Dann bleibt nichts mehr übrig! 

freaky finance:

Investierst du aktuell noch in neue Objekte oder rühren dein Erfolg und deine Rendite ausschließlich von Objekten her, die du erworben hast, als das Preisniveau für Immobilien noch deutlich niedriger war? Was ist  dementsprechend deine Empfehlung für unsere Leser – machen Immobilieninvestments in der aktuellen Phase noch Sinn?

Thomas:

Klar invesitere ich noch. Der Dealflow ist natürlich nicht mehr so groß und mitten in Frankfurt tätige ich momnetan keine Langfristinvestmets, weil es einfach viel zu teuer ist.

Aber es gibt Deals. Auch größere und sehr spannende Deals. Es gibt eben auch Bereiche, da ist die Konkurrenz nicht so groß und da arbeite ich dann auch gerne mal mit Co-Investoren zusammen. Da guckt man dann nicht so auf die Hot-Spots sondern vielleicht auf eine Nebenlage. Vielleicht auch mal um die Ecke denken: Was kann man ändern an der Immobilie, damit sie performt?

Einfach die Probleme anderer Leute lösen, dann ergeben sich auch die Gelegenheiten. Man muss schon ein bisschen kreativ sein und sich z. B. auch mal in die Rolle eines Maklers hineinversetzen und vielleicht genauso vorgehen.

Es gibt in jedem Markt Gelegenheiten. Deals sind natürlich etwas seltener geworden - grad in den Hot-Spots. Fix und Flip wäre eine mögliche Strategie, aus den Metropolen heraus in die Randlagen mit guter Anbindung gehen oder größere Deals mit mehreren Investoren zusammen machen. Je größer der Deal, umso kleiner die Konkurrenz. 

freaky finance:

Was sind die 3 wichtigsten Dinge, denen du persönlich bei einem Immo-Erwerb am meisten Beachtung und Bedeutung schenkst?

Thomas:

Definitiv nicht 3 Mal die Lage aber die Lage zählt natürlich mit rein.

Die Objektart (Gewerbe, Umnutzung, ist es kompliziert, sanierungsbedürftig, ...) und ich achte auf den Quadratmeterpreis.

Ich gucke sehr genau, ob die Quadratmeter passen. Und zwar per Schätzung. Steckt in der angegebenen Quadratmeterzahl der Keller drin, das Dach, mit Gewerbe, ohne Gewerbe und so weiter. Passt das zusammen? Und dann habe ich so den ersten Anhaltspunkt was da Sache ist.

Idealerweise noch in Kombination mit einer Mieterliste. Dann kann man sich schon einen sehr guten Überblick verschaffen.

freaky finance:

Wie kommt der Durchschnittsinvestor nun am besten an ein begehrtes Objekt z. B. in einem engen Markt? Ich habe da schon viel probiert und dabei die Erfahrung gemacht, dass zu einem großen Teil der Zufall regiert. Die Verkäuferseite kann aus dutzenden, teilweise hunderten Interessenten auswählen, an wen sie verkauft. Wie schafft man es dort als Käufer in den Fokus der anderen Seite?

Thomas:

Ja, megaspannende Frage. Ich glaube das interessiert den einen oder anderen auch! 

Man muss gucken, dass man eben nicht in der Herrschar der Lemminge unterwegs ist. Das heißt man muss Exklusivtermine hinbekommen. Das bekommt man hin, wenn man Kontakt zu dem Verkäufer hat, bevor die Immobilie auf Immoscout landet, bevor es überhaupt publik wird. Das bekommt man hin, indem man arbeitet wie es ein Makler tut. Ich kenne Investoren, die sind Makler geworden, um besser Immobilien-Deals machen zu können!

Es ist ja einfach so, dass ein Makler die Immobilie ja auch bekommt, bevor sie im Internet angeboten wird, denn der sorgt ja erst dafür, dass sie da landet.

Mein heißester Tipp dahingehend ist: Befasse dich mit Aquisemethoden wie ein Makler Aufträge generiert. Darum geht es.

Hier kannst du meinen Erfahrungsbericht über den Immopreneur Kongress 2017 nachlesen.  Über meinen Besuch 2018 habe ich sogar einen Zweiteiler geschrieben! So waren der Samstag und der Sonntag.

Und auch über den Kongres 2019 gibt es natürlich einen Artikel. 

Du  kannst dir das Interview auch als Podcast anhören. Lausche der bekannten Stimme aus dem Immopreneur-Podcast, wie sie meine Fragen beantwortet.

Auch den Podcast habe ich analog zu den Artikeln in 2 Teile gesplittet. Im zweiten Teil geht es unter anderem um möbliertes Vermieten, Finanzierungsstrukturen und Fehler bei Immobilien-Investments.

Hier zunächst Teil 1:

Den freaky finance Podcast gibt es u. a. bei:

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• Spotify 
• google Podcasts (für Android Geräte)

An dieser Stelle vielen Dank an Thomas für die aufschlussreichen und interessanten Antworten!  

Hier geht es zum 2. Teil des Interviews.

Weitere Interviews aus dieser Reihe:

• Torben Käselow - Jungmillionär und Bestsellerautor
• Julian Wirbelauer von "vermiete dich reich"
• Steffen Kriese - Ein Wirtschaftspädagoge über Immobilien
• Carl von Stechow - Gründer und Geschäftsführer von Zinsland

Mehr über Thomas und seine Projekte erfährst du über folgende Links:

• https://immopreneur.de
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• Immopreneur YouTube-Kanal
• Immopreneur Podcast

Sein Buch "Erfolg mit Wohnimmobilien" ist mittlerweile ein echter Klassiker in der Branche.

freaky finance empfiehlt daher:

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Titelbild: zur Verfügung gestellt von Thomas Knedel. Bearbeitet von Vincent Willkomm

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