Vorgestellt habe ich ihn bereits im ersten Teil dieses Interviews: Thomas Knedel - Gründer der beliebten Immopreneur-Community.

Fast ein halbes Jahr nach dem ersten Teil kommt hiermit nun endlich die Fortsetzung unseres spannenden Gesprächs über Immobilien. 

Konkret wird mein Interviewgast Thomas Knedel heute zu Themen wie möbliertes Vermieten, sinnvolle Finanzierungsstrukturen, Fehler bei Immobilien-Investments, mieten oder kaufen zur Eigennutzung und seinen Hobbys Stellung beziehen.

Damit gehen wir auch direkt ins Interview. Viel Spaß mit diesem zweiten Teil!

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freaky finance:

Was ist deine Empfehlung für eine Finanzierungsstruktur für eine langfristige (Buy and Hold) und möglichst profitable Immobilien-Investition (wieviel Eigenkapital, Zinsbindungsdauer, etc.). Würdest du da Unterschiede in der Antwort machen, wenn es sich einmal um das erste Objekt und einmal um das fünfte oder zehnte handelt? Wenn ja welche?

Thomas:

Thema Eigenkapital:

Ein Investment ist umso sicherer, je weniger Eigenkapital Du investiert. Weil ich dann entsprechend mehr liquide Mittel habe, um auf Schwierigkeiten in der Bewirtschaftung oder anderer Art reagieren zu können. 

Optimal finanziere ich für 90 oder 100 %, und den Rest nehme ich aus dem Eigenkapital. Und wenn ich es besonders geschickt hinbekomme, nehme ich gar kein Eigenkapital, sondern stelle eine Zusatzsicherheit und zwar eine zeitliche befristete. D.h. wenn die Immobilie soundsoviel abgetilgt oder der Wert soundsoviel gestiegen ist, verlange ich die Zusatzsicherheit von der Bank zurück. Diese Zusatzsicherheit kann eine andere Immobilie sein oder hinterlegtes Geld.

Damit ich ein Immobilien-Portfolio aufbauen kann, muss ich die Kriterien der Bank erfüllen, d.h.

• ich benötige eine gute Bonität, einen guten Job mit regelmäßigem Einkommen (als Beamter, öffentlicher Angestellte, dann Angestellte, dann die Selbständigen und/oder Unternehmer)

• oder ich generiere schon viel Geld aus anderen Immobilien, damit zeige ich der Bank, dass ich schon Erfahrungen gesammelt habe

• die Immobilien sind kapitaldienstfähig, die Liquidität reicht aus, um den Kapitaldienst und die Bewirtschaftungskosten zu zahlen, und es bleibt noch was übrig

• Beleihungsauslauf im Verhältnis zum Marktwert oder auch sehr konservativ im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie sollte so niedrig wie möglich sein, idealerweise sollte er so nahe wie möglich bei 60% liegen.

Thema Zinsbindung:

Ich bin ein Befürworter einer gewissen Mischung.

Wenn ich eine Langfriststrategie habe, und es ist sonnenklar, dass ich die Immobilie 10 Jahre halte, weil ich sie definitiv nicht verkaufen möchte, allein wegen der Steuer (Stichwort Spekulationsfrist), und ich günstig eine 10-Jahresfinanzierung bekomme - warum nicht 10 Jahre?

Auf der anderen Seite gibt einem natürlich eine kurzfristig laufende Finanzierung Flexibilität (auch wenn kurzlaufende Zinsbindungen von 3, 6, 9 Monaten – gekoppelt an den Referenzzinssatz der EZB (Euribor) - oft gar nicht so günstig sind), d.h man kann auch mal was umschichten, und deswegen mag ich eigentlich die Mischung. Mit einer gesunden Portfoliostruktur kann man auch Flexibilität hinkriegen.

Bei der einen Immobilie mal mehr Sondertilgungsoptionen, bei der anderen nicht so sehr, und dann kann man aus der Sicht der Portfolioebene die eine Immobilie auch mal schneller tilgen. Später kann man’s ja auch wieder ausgleichen im Portfolio, wenn eben mal wieder was umgebaut wird. Alle paar Jahre passiert das ja eigentlich bei jeder Immobilie.

Banken mögen diese ganz kurzen Finanzierungen nicht, weil das eben keine Kundenbindung ist – der Kunde kann schnell weg sein. Und durch den hohen Prüfungsaufwand zu Beginn kostet das Tausende.

Viele Investoren schlafen auch besser mit langfristiger Zinsbindung; dann weiß man, die Zinsen sind fest, es kann nichts passieren.

Thema Unterschied 1. oder 10. oder 15. Immobilie in der Finanzierungsstruktur:

Das sollte am besten kein Unterschied sein, wenn ab der 1. Immoblie die Finanzierungstruktur, die Immobilienstruktur und alles bankentauglich ist. D.h. stimmen die Kennwerte, ist sie kapitaldienstfähig, und ist der Beleihungswert in Ordnung. Dann kannst Du eine Immobilie nach der anderen kaufen.

freaky finance:

Ist der Trend möblierte Wohnungen zu vermieten clever, um höhere Mietrenditen zu erzielen (und die Mietpreisbremse zu umgehen)? Welche Faktoren und Fallstricke steuerlicher und anderer Art gibt es zu beachten?

Thomas:

Das Thema „Möbliertes Wohnen“ macht immer dann Sinn, wenn die Nachfrage nach möbliertem Wohnen da ist. Vor allem in der Stadt würde ich das sehen, bei unterschiedlichen Zielgruppen wie Studenten, Business-Leuten, Projektmitarbeitern, es können aber auch Arbeiterwohnungen sein.

Da Mietspiegel normalerweise möbliertes Wohnen nicht vorsehen, gibt es auch keine Mietpreisbremse. Wenn man z.B. mit Airbnb vermietet, täglich Wechsel hat, dann ist das natürlich gewerblich, das kann teuer werden mit der Gewerbesteuer.

Andererseits ist es auch stressig, man hat die Investitionskosten für die Möbel und die weitere Aufarbeitung der Wohnung, die muss dann nämlich richtig gut aussehen. Es gibt Mietausfälle durch Zwischenleerstände, die können ganze Monate betragen, hohe Bewirtschaftungskosten, WLAN-Bereitstellung, Endreinigung etc. – sehr viel Hin und Her.

All diese Kosten und den Aufwand muss man gegenrechnen, und selbstverständlich muss man da eine höhere Rendite erwarten, und zwar nach Abzug aller Kosten.

freaky finance:

Die Mutter aller Immo-Streitfragen, mit der man jede Party sprengen kann: Mieten oder kaufen? Bezogen auf die jeweils eigene Wohnsituation.

Thomas:

Ich selbst habe zur Miete gewohnt, auch schon im eigenen Mehrfamilienhaus, und jetzt wohne ich wieder zur Miete. Ich möchte flexibel sein, muss nicht 30 Jahre an der selben Stelle wohnen. Und da die Transaktionskosten bei Immobilien ja recht hoch sind, ist für mich persönlich Miete ein gutes Modell, kann sich aber auch ändern.

Ich bin der Meinung, es kommt auf die eigenen Umstände an, es gibt kein ja, und kein richtig, und kein falsch. Wenn Du das richtige Eigenheim nimmst, dann kann das ein Hebel sein.

Beispiel:

Ich kaufe mir eine Eigentumswohnung in einer mittleren Lage, die renoviert werden muss. Ich ziehe selber ein, renoviere selbst und finanziere diese Wohnung mit 110%, weil ich Angestellter bin und sonst kein Geld habe. Dann ist das ein relativ bequemes Investment, das Risiko hält sich in Grenzen, wenn man es halbwegs sauber macht und ein wenig Geld auf der Seite hat.

Man renoviert selbst und nach 2 - 2,5 Jahren, wenn ich aus der steuerlichen Frist raus bin, die ist nämlich bei Eigennutz verkürzt (wenn man die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt hat), hab ich die Wohnung aufgewertet und kann sie steuerfrei verkaufen. So kannst Du einen Haufen Eigenkapital generieren, um als Junginvestor durchzustarten.

Kauft sich dagegen jemand, der eben einfach viel Geld verdient, eine tolle Villa mit einem Kapitaldienst von 3000 €, und dann bricht sein Gehalt ein und er kann den Kapitaldienst nicht mehr leisten, dann ist Eigenheim scheiße.

freaky finance:

Was war dein persönlich größter Fehler im Bereich Immobilien, und was hast du daraus gelernt?

Thomas:

Ich habe tatsächlich auch schon einen Haufen Fehler im Zusammenhang mit meinen Immobilien gemacht. Am Anfang ist es mir passiert, dass ich es nicht im Vorfeld ganz klar mit der Bank abgesprochen hatte, dass ich das als Zusatzsicherheit hinterlegte Geld nach einer entsprechenden Tilgungungsleistung auch wieder rausziehen kann (siehe oben: Finanzierungsstruktur), und dann war das sehr mühsam, die Zusatzsicherheit wieder rauszukriegen.

Ich habe früher Bauleitung für Bürogebäude-Neubau gemacht. Und dann habe ich ein Altbau-Wohnobjekt gekauft und den Fehler gemacht zu denken, dass ich mich damit auch auskenne. Dem war dann nicht so. Ich habe zwar die Baukosten ganz gut einschätzen können, aber der Zeitplan ging daneben. Ich wollte die Fassade z. B. im vierten Jahr machen (um aus der steuerlichen Thematik in den ersten 3 Jahren bei Vermietung herauszukommen). Das musste ich dann aber früher machen, weil Wasser auf die Fassade kam und das immer schlimmer wurde. Die Dachrinne war kaputt. Und wenn ich ein Gerüst aufstelle, um an das Dach zu kommen, lasse ich das gleich stehen und mache die Fassade mit, sonst habe ich doppelte Kosten.

Das sind dann Erfahrungssachen, und das Learning daraus ist, dass du deine Grenzen kennen musst. Was kannst du, und was kannst du nicht? Gewerbe-Neubauten sind halt was völlig anderes als Wohn-Altbauten.

freaky finance:

Was sind allgemein die größten Fehler bzw. die Fehler im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb, die dir oft auffallen?

Thomas:

Da fällt mir immer eins ein. Da hat jemand vielleicht ein halbes Jahr Erfahrung mit Immobilien und fängt dann gleich mit einem ultrakomplexen Projekt an und sagt, wie geil das ist. Mit Gewerbeumwandlung, verschiedensten Anbauten unterschiedlichster Baujahre, Dach muss gemacht werden, Flachdach, zwei Mieter müssen noch rausgekauft werden, ... Was auch immer. 

Mach es doch einfach und binde dir nicht son Scheiß ans Bein! Es gibt doch auch einfachere Dinge. Natürlich muss ich irgendwo ein Problem lösen - aber es müssen ja nicht gleich 13 sein!

Manche Leute halsen sich einfach im Verhältnis zum Erfahrungsschatz zu komplexe Sachen auf. Das fällt mir immer wieder auf.

freaky finance:

Was sind deine absoluten TOP Ressourcenempfehlungen für den Bereich Immobilien (Bücher, Internetseiten, Blogs, Podcasts, YouTube Kanäle,…), an denen du selber nicht beteiligt bist?

Thomas:

Da gibt es gute Kollegen! Mir fällt da der Aleksandr Hermsdorf ein, zusammen mit Chris Orlowski betreibt er den richtig schön lebendigen YouTube-Kanal Immobilien mit Kopf - ein Schwesterkanal von dem bekannten Aktien mit Kopf Kanal. Den Alexandr kenn ich aus unserer Community und aus meiner Mastermindgruppe. Ein guter und ehrlicher Kerl!

Dann gibt es den Christian Schmitt. Der hat richtig viel Erfahrung mit Denkmal-Immobilien gesammelt, und er hat auch einen richtig schönen YouTube-Kanal namens Dein Immobilien- & Finanzcoach. Auch sehr empfehlenswert!

Es gibt auch endlich einige gute Bücher über Immobilien-Investments:

• Der reichste Hausmeister Deutschlands: Wege zur echten finanziellen Freiheit mit der richtigen Immobilieninvestmentstrategie* von Andreas Sell

• Das Einmaleins der Immobilieninvestition* von Michael Peter

• Das 1x1 des Immobilien Millionärs* von Florian Roski 

• ErfolgReich mit Immobilien-Investments: Die Kunst, wie Privatinvestoren mit Wohnimmobilien Geld verdienen* von Jörg Winterlich

Es gibt da natürlich thematische Überschneidungen mit meinem Buch, aber ich empfehle trotzdem, ruhig in alle reinzuschauen. Dann lernt man verschiedene Betrachtungsweisen kennen. Das sind alles Bücher von Immobilieninvestoren, und die gehen alle unterschiedlich vor und haben unterschiedliche Vorlieben, und das ist das Spannende dabei.

freaky finance:

Hast du noch einen Punkt (was auch immer), den wir in diesem Interview noch nicht angesprochen haben, den du aber unbedingt mit unseren Lesern möchtest?

Thomas:

Meine Empfehlung: Mach es nicht so kompliziert - aber STARTE!

Wer wirklich anfangen will im Bereich Immobilien oder auch schon Fortgeschrittener ist, sollte sich an eine Wohnimmobilie am Rande einer Metropole mit guter Infrastruktur und Anbindung halten, die sich rechnet, aber nicht kompliziert ist. Dann kann man nicht so viel falsch machen. Und kämpf' um einen günstigen Preis! Versuche eine Immobilie zu finden, die nicht in Immobilien-Scout steht, sondern die wenigstens in einer Nebenplattform steht. Oder lokale Anzeigen. Sonst ruf' einfach mal 20 - 30 Makler und Hausverwaltungen an, und dann schau mal, was mit deinem Deal-Flow passiert, wenn du denen erzählst, was du suchst.

Dem Fortgeschrittenen würde ich immer empfehlen, guck' auf deine Bankkriterien und auf deine Immobilien, die du schon gekauft hast: Passt das? Wenn nicht, fang an daran zu arbeiten, dass die Kapitaldienstfähigkeit stimmt, dass der Beleihungsauslauf stimmt, damit man eben weitere Immobilien kaufen kann. Das ist das Entscheidende bei einem Langfristinvestment!

freaky finance:

Wenn es dir recht ist, ein kleiner Schwenk ins Private: Was machst du privat, abseits von Immobilien und Geldanlage, z. B. als Ausgleich oder um mal Abstand vom Business zu bekommen und zu relaxen?

Thomas:

Gerne mal auch die eine oder andere Reise. Da verbinden wir auch mal Urlaub mit Immobilien. Wir waren z. B. in Florida und haben uns mit dem US-Markt befasst. Immobilien sind einfach auch Hobby bei uns. Aber natürlich haben wir auch Zeit faul am Strand verbracht, und ich gehe gerne am Strand laufen.

Ich bin ein "Saisonarbeiter". Ich ziehe Projekte durch, und da weiß ich manchmal gar nicht, welchen Wochentag wir haben, und dann gibt es eben wieder Ruhephasen. 

Ein regelmäßiges Hobby, wo ich beispielsweise jeden Dienstagvormittag hin muss, habe ich aber nicht. Das funktioniert bei mir nicht.

Und hier der 2. Teil des Interviews auf die Ohren:

An dieser Stelle vielen Dank an Thomas für die aufschlussreichen und interessanten Antworten!  

Weitere Interviews aus dieser Reihe:

• Torben Käselow - Jungmillionär und Bestsellerautor
• Julian Wirbelauer von "vermiete dich reich"
• Steffen Kriese - Ein Wirtschaftspädagoge über Immobilien
• Carl von Stechow - Gründer und Geschäftsführer von Zinsland
• Thomas Knedel - Der Kopf der Immopreneur-Community über Immobilien (Teil 1)

Mehr über Thomas und seine Projekte erfährst du über folgende Links:

• http://immopreneur.de
• https://www.facebook.com/groups/immopreneur
• Facebook Fanpage
• Immopreneur YouTube-Kanal
• Immopreneur Podcast

Sein Buch "Erfolg mit Wohnimmobilien" ist mittlerweile ein echter Klassiker in der Branche.

freaky finance empfiehlt daher:

Thomas Knedel - Erfolg mit Wohnimmobilien.

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Was hältst du von Thomas' Antworten? Totale Zustimmung oder gibt es Punkte, die du anders siehst? Ist etwas unklar geblieben oder hast du noch Nachfragen?

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Titelbild: zur Verfügung gestellt von Thomas Knedel. Bearbeitet von Vincent Willkomm

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