Im letzten Jahr habe ich einige namhafte Größen aus der Immobilenszene interviewt. Einer der ersten dabei war Julian von "vermiete dich reich".

Den Blog betreibt er zusammen mit Chris. Heute habe ich eben diesen seinen Blogpartner im Interview für dich! Er hat bereits einen Gastartikel auf freaky finance veröffentlicht - darin beschreibt er die Möglichkeit der Altersvorsorge mit Immobilien.

Chris und Julian schreiben auf "vermiete dich reich" über ihre eigenen Immobilieninvestments, was die Seite noch interessanter und greifbarer macht. Schau unbedingt mal vorbei!

Die beiden haben auch einen Immobilienkurs für Anfänger* herausgebracht. Der Videokurs vermittelt dir ohne Vorkenntnisse das Wissen, das du benötigst, um erfolgreich in Immobilien zu investieren und ein passives Einkommen aufzubauen.

Jetzt steigen wir aber direkt in das Interview mit Chris ein. Los geht's!

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freaky finance:

Warum sollte man grundsätzlich in Immobilien investieren?

Chris:

Für Investments in Immobilien benötigst du wenig bis gar kein Eigenkapital und finanzierst einen Großteil fremd mit Hilfe von „Other People’s Money“ (Fremdkapital). Durch diesen Hebeleffekt sind sehr hohe bis unendliche Renditen (bei 0% Eigenkapital) möglich. Gleichzeitig baust du dir aber Vermögen auf, indem der Mieter deine Immobilien abbezahlt und erhältst dazu regelmäßigen Cashflow in Form der Mietüberschüsse, der nach Kapitaldienst, Bewirtschaftung der Immobilie und Rücklagen übrigbleibt.

freaky finance:

Ab welchem Gesamtvermögen gehört ein Immobilienanteil unbedingt ins Portfolio?

Chris:

Hier gibt es generell keine untere Grenze. Natürlich sollte man die Kaufnebenkosten in Form von flüssigen Mitteln (Tagesgeld) verfügbar haben, um für die Finanzierung ggf. Sicherheiten bei der Bank zu hinterlegen oder die Kaufnebenkosten selber zu tragen. Außerdem benötigt man immer etwas Cash, um Reparaturen oder instandhaltende Maßnahmen am Objekt durchführen zu können.

freaky finance:

Sind aus deiner Sicht bei kleineren Vermögen ggf. andere Investmentformen (als physische Objekte) aus dem Bereich Immobilien sinnvoll?

• Sind z. B. Immobilienfonds (ggf. auch geschlossene Beteiligungen) oder Aktien von Immobilienfirmen sinnvoll als Immobilieninvestment und zur Diversifikation des Gesamtvermögens?

• Gleiche Frage zu REITs und/oder REIT ETFs

• Es schießen derzeit viele Crowdfunding-Plattformen (z. B. Exporo*, Bergfürst*, Zinsland*, etc.) aus dem Boden, die das eingeworbene Kapital zur Immobilienprojektfinanzierung nutzen und Renditen zwischen 5 und 7% versprechen. Was ist davon zu halten? Würdest du darin investieren? Wenn ja, unter welchen Bedingungen? Was ist ggf. zu beachten?

Chris:

Von den klassischen Immobilienfonds halte ich nicht viel, da man als Privatanleger keinen Einfluss auf die dahinterliegenden Assets hat. Des Weiteren ist mir die Rendite dieser Anlagen zu gering, und ich muss hier immer 100% des Investments als Eigenkapital hinterlegen.

REITs finde ich ein sehr spannendes Thema. Vor allen Dingen amerikanische REITS, die monatlichen Dividenden ausschütten, bieten dem Anleger hier die Möglichkeit, regelmäßigen Cashflow aufzubauen. Doch auch hier ist für mich die Rendite zu gering im Vergleich zu anderen Investments.

Anmerkung von freaky finance:

Mehr zum Thema REITs gibt es in diesem Buch: "Geldanlage in REITs"

Auch was deine Frage zu Immobilien-Crowdinvesting angeht: Ich nehme die Verantwortung lieber selber in die Hand und investiere nur dort, wo ich mein Investment auch entsprechend entwickeln kann. Somit kommen diese Plattformen für mich erstmal nicht in Frage.

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freaky finance:

In welche anderen Anlageklassen, die nichts mit Immobilien zu tun haben, sollte man deiner Meinung nach neben Immobilien investieren? In welche investierst du selber und warum?

Chris:

Das ist immer eine Frage, wie viel Aufwand man selber dort reinstecken möchte. Für die ganz „Faulen“ halte ich breit gestreute ETFs zum Beispiel für eine gute Möglichkeit, sein Geld (langsam) langfristig zu vermehren. Außerdem habe ich selber mal einige Jahre in US Dividenden Aktien investiert, die eine entsprechende Dividendenzahlungs- und Steigerungshistorie aufweisen. So eine Strategie geht auf, jedoch sind die Renditen hier sehr begrenzt.

freaky finance:

Von welchen Faktoren wird die Preisentwicklung am Immobilienmarkt maßgeblich bestimmt, und wie ist in der Hinsicht der Ausblick für Deutschland in absehbarer Zeit? Wie verhalten sich Immobilienpreise in Abhängigkeit dieser Faktoren im Vergleich zu anderen Assetklassen (Korrelation, Diversifikation)?

Chris:

Im Wesentlichen von den Bauzinsen und natürlich von der gesamtwirtschaftlichen Lage und Kaufkraft der Bevölkerung. Aktuell sind die Zinsen schon sehr weit im Keller, so dass eine Wahrscheinlichkeit für eine Zinssteigerung in den nächsten Jahren gegeben ist. Die FED macht es gerade vor, und üblicherweise zieht die EZB dann irgendwann nach. Sollten die Zinsen nach oben gehen, fließen die Gelder meistens wieder in Anleihen oder auf das Tagesgeld und nicht mehr so stark in Immobilien oder Aktien. Dann werden wir ggf. auch wieder teilweise niedrigere Kaufpreise sehen.

freaky finance:

Siehst du in bestimmten Gegenden Deutschlands bereits eine Immobilienblase oder die Gefahr, dass sich in absehbarer Zeit etwas in der Richtung entwickeln könnte?

Chris:

In einigen Städten und Gegenden definitiv ja. Immer wenn die Kaufpreise deutlich schneller nach oben wandern als die Mieten wäre ich vorsichtig. In München zum Beispiel findet man kaum noch Wohnungen mit Mietrenditen größer als 3%. Damit lässt sich als Immobilieninvestor kein Geld mehr verdienen, aber Eigennutzer kaufen scheinbar fleißig weiter, sonst würden die Preise ja nicht steigen. Es ist dann nur noch eine Frage der Zeit, bis die Zinsen wieder anziehen, die ersten Finanzierungen aufgrund des höheren Anschlusszinses platzen und wieder viele Objekte zum Verkauf oder zur Zwangsversteigerung auf dem Markt landen. Das werden dann wieder Zeiten, um Schnäppchen zu finden.

freaky finance:

Du investierst also aktuell noch in neue Objekte oder rühren dein Erfolg und deine Rendite ausschließlich von Objekten her, die du erworben hast, als das Preisniveau für Immobilien noch deutlich niedriger war? Was ist  dementsprechend deine Empfehlung für unsere Leser – machen Immobilieninvestments in der aktuellen Phase noch Sinn?

Chris:

Ich bin stetig auf der Suche nach neuen Investments. Das Interessante ist, dass man süchtig nach Immobilien wird, sobald man einmal eingestiegen ist. Man will dann ständig mehr kaufen. Es ist definitiv in den letzten Jahren schwieriger geworden, Schnäppchen zu finden, zumal wir uns in einem Verkäufermarkt befinden und die Preise teilweise durch die Decke gehen. Dennoch findet man noch ertragreiche Investments, indem man sich zum Beispiel mal in den Speckgürteln um große Metropolen herum umschaut.

freaky finance:

Was sind die 3 wichtigsten Dinge, denen du persönlich bei einem Immo-Erwerb am meisten Beachtung und Bedeutung schenkst?

Chris:

1. Eine solide Bausubstanz

2. Das Objekt muss in den nächsten Jahren entwickelbar/aufwertbar sein

3. Die Immobilie muss spätestens in den ersten 3 Monaten nach Erwerb einen positiven Cashflow abwerfen.   

freaky finance:

Wie kommt der Durchschnittsinvestor nun am besten an ein begehrtes Objekt z. B. in einem engen Markt? Ich habe da schon viel probiert und dabei die Erfahrung gemacht, dass zu einem großen Teil der Zufall regiert. Die Verkäuferseite kann aus dutzenden, teilweise hunderten Interessenten auswählen, an wen sie verkauft. Wie schafft man es dort als Käufer in den Fokus der anderen Seite?

Chris:

Besichtigen, Besichtigen, Besichtigen und sich dabei Kontakte aufbauen. Oft erhält man durch den Kontakt zu Maklern auch Off-Market Objekte, d.h. Objekte, die noch nicht für die breite Masse verfügbar sind. So hat man einen Vorteil zur Konkurrenz. Hat man sich entsprechend gut auf die Besichtigung vorbereitet und seine Hausaufgaben gemacht, sollte man das Objekt möglichst direkt bei der Besichtigung durch eine entsprechende Anzahlung reservieren, sofern sich das Kaufvorhaben weiterhin bestätigt.

freaky finance:

Was ist deine Empfehlung für eine Finanzierungsstruktur für eine langfristige (Buy and Hold) und möglichst profitable Immobilien-Investition (wieviel Eigenkapital, Zinsbindungsdauer, etc.). Würdest du da Unterschiede in der Antwort machen, wenn es sich einmal um das erste Objekt und einmal um das fünfte oder zehnte handelt? Wenn ja welche?

Chris:

Ich persönlich finanziere am liebsten komplett ohne Eigenkapital und hinterlege entsprechende Sicherheiten bei der Bank, bis der Wert dieser Sicherheiten abgetilgt ist. Der Vorteil dieses „rollierenden Eigenkapitals“ ist, dass ich alle paar Jahre davon wieder neue Objekte kaufen kann. Für eine langfristige Buy and Hold Strategie würde ich aktuell keine Zinsbindung unter 15 Jahren eingehen. Besitzt man schon mehrere Jahre das eine oder andere Objekt und ist dieses im Wert gestiegen (z. B. auch durch Aufwertungen), so besteht die Möglichkeit der Nachbeleihung über die Bank. Dies fließt dann vollständig als Eigenkapital in deine neue Finanzierung.

freaky finance:

Ist der Trend, möblierte Wohnungen zu vermieten, clever, um höhere Mietrenditen zu erzielen (und die Mietpreisbremse zu umgehen)? Welche Faktoren und Fallstricke steuerlicher und anderer Art gibt es zu beachten?

Chris:

Zunächst einmal gilt die Mietpreisbremse ja nicht überall. Bisher sind es einige wenige Städte bzw. Stadtteile, bei denen der Mietpreis gedeckelt ist, und wenn du Immobilien in Städten kaufst, in denen keine Mietpreisbremse gilt, hast du dieses „Problem“ nicht.

Möblierte Wohnungen sind immer eine gute Idee für Pendler oder in Städten, in denen viele Berater arbeiten und somit nur unter der Woche dort leben. Die Möbel und Einrichtungsgegenstände können je nach Kaufpreis entweder als Werbungskosten steuermindernd abgerechnet (Kaufpreis unter 410 EUR) oder gemäß AfA Tabelle abgeschrieben werden. Somit winken natürlich auch attraktive Steuervorteile zum Beispiel durch den Einbau von Einbauküchen und entsprechend höheren Mieten, die man dann verlangen kann.

freaky finance:

Die Mutter aller Immo-Streitfragen, mit der man jede Party sprengen kann: Mieten oder kaufen? Bezogen auf die jeweils eigene Wohnsituation.

Chris:

Ich wohne aktuell zur Miete und würde nur kaufen, wenn ich eine Wohnung finde, die ich auch mit positivem Cashflow vermieten könnte. Gleichzeitig muss sie mir natürlich gefallen. Dies ist bei den aktuellen Kaufpreisen in guten Lagen gerade sehr schwierig. Die Eigennutzer zahlen alle einfach zu viel und treiben die Preise entsprechend in die Höhe.

freaky finance:

Was war dein persönlich größter Fehler im Bereich Immobilien, und was hast du daraus gelernt?

Chris:

Meine erste vermietete Eigentumswohnung habe ich mit einem bestehenden Mietvertrag übernommen, bei dem die Miete schon am oberen Rand des Mietspiegels lag. Somit ist in den nächsten Jahren hier kein Entwicklungspotential gegeben. Für mich ist es immer wichtig, dass ich Luft nach oben habe. Trotzdem warf die Wohnung von Tag 1 an positiven Cashflow ab.

Zukünftig rechne ich hier mit konservativen Mieten als Einnahmen, unabhängig von der Ist-Miete.

freaky finance:

Was sind allgemein die größten Fehler bzw. die Fehler im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb, die dir oft auffallen?

Chris:

Die Leute lassen sich von Vertriebsgesellschaften bequatschen und kaufen „Investment"-Immobilien, für die sie Jahre bzw. Jahrzehnte lang drauf zahlen. Unter dem Motto „Steuern sparen“ ist dies gerade bei Denkmal-Immobilien beliebt. Dies hat aber keineswegs mit nachhaltigen Investments zu tun. Investments müssen dein Geld vermehren und nicht dein eigenes Geld verzehren!

freaky finance:

Was sind deine absoluten TOP Ressourcenempfehlungen für den Bereich Immobilien (Bücher, Internetseiten, Blogs, Podcasts, YouTube Kanäle,…), an denen du selber nicht beteiligt bist?

Chris:

Unter TOP Ressourcen sehe ich hinsichtlich Immobilien im deutschsprachigen Raum Alex Fischer* und Thomas Knedel*. Beide sind in diversen Social Media Kanälen vertreten. Im englischsprachigen Raum kann ich auf BiggerPockets verweisen, die in ihrem Podcast unterschiedlichste Immobilien-Investoren interviewen. Daraus kann man vieles mitnehmen.

Nachfolgend Amazon-Links* zu den genannten Autoren:

Anmerkung von freaky finance:

Und der Hinweis auf meine Buchvorstellung "Das System Immobilie" ebenfalls von Thomas Knedel initiiert und mit 19 weiteren Autoren realisiert.

freaky finance:

Hast du noch einen Punkt (was auch immer), den wir in diesem Interview noch nicht angesprochen haben, den du aber unbedingt mit unseren Lesern teilen möchtest?

Chris:

Ich kann jedem empfehlen, seine Vision/Träume nicht nur als Gedanken stehen zu lassen, sondern einfach mal los zu legen und den Weg dorthin loszulaufen. Mir ist dabei aufgefallen, dass sich viele Probleme bzw. Herausforderungen, die auf diesem Weg lauern, von alleine lösen, sofern man immer an seinem Ziel festhält. Wichtig dabei ist, seinen Antrieb für das Ziel zu kennen. Was bestrebt dich also dazu, ein bestimmtes Ziel erreichen zu wollen? Hast du dies erstmal erkannt und in deinen Gedanken manifestiert, so bist du quasi nicht mehr aufzuhalten und näherst dich Schritt für Schritt deinem Ziel. Auch wenn dieses aktuell ggf. noch weit weg ist.

freaky finance:

Wenn es dir recht ist, ein kleiner Schwenk ins Private: Was machst du privat,

abseits von Immobilien und Geldanlage, z. B. als Ausgleich oder um mal Abstand vom Business zu bekommen und zu relaxen?

Chris:

Ich treibe viel Sport. Unter anderem Kampfsport und Kraft-Ausdauertraining. Des weiteren spiele ich Gitarre und kann so den Kopf frei bekommen. Außerdem reise ich gerne. Das sorgt für den nötigen Ausgleich.

Hier kannst du Chris in einem Podcast-Interview hören, wenn du es lieber auf die Ohren als auf die Augen bekommst:

Chris, recht herzlichen Dank für dieses Interview. Ich weiß es sehr zu schätzen, dass du einen Teil deiner kostbaren Zeit dafür aufgebracht hast!

Weitere Interviews aus dieser Reihe:

• Torben Käselow - Jungmillionär und Bestsellerautor
• Julian Wirbelauer von "vermiete dich reich"
• Stephan Steup - Immobilieninvestor, Speaker und Podcaster
• Steffen Kriese - Ein Wirtschaftspädagoge über Immobilien
• Carl von Stechow - Gründer und Geschäftsführer von Zinsland
• Thomas Knedel - Kopf der Immopreneur-Community (Teil 1)
• Thomas Knedel - Kopf der Immopreneur-Community (Teil 2)

Mehr über Chris und seinen Blog kannst du, lieber Leser, auf folgender Internetseite erfahren:

http://vermietedichreich.de/immobilien-blog/

Außerdem hat er noch ein anderes Projekt zum Thema Optionshandel ins Leben gerufen: https://der-veroptionierer.de/

Was hältst du von Chris' Antworten? Totale Zustimmung oder gibt es Punkte, die du anders siehst? Ist etwas unklar geblieben oder hast du noch Nachfragen?

Ich freue mich wie immer auf deinen Kommentar!

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Titelbild: Fotokollage von der Seite http://vermietedichreich.de/ Erstellt von V. Willkomm