Einkaufspreis am 01.03.2001: 19.581,05 Euro

Verkaufspreis am 31.12.2020: 75.000 Euro

Heute vor genau einem Jahr habe ich das erste Mal eine Wohnung verkauft. Mit ein bisschen Abstand möchte ich nun Bilanz ziehen und dich daran teilhaben lassen.

Ich feiere das Ergebnis - aber nicht mich selbst als Immobilien-Guru. Denn das bin ich nicht! Und es gibt ja schon genug davon. Um solch ein Ergebnis zu erzielen, gehört natürlich auch viel Zufall und etwas Glück dazu.

In diesem Artikel möchte ich auf einen knapp 20 Jahre währenden und mitunter wilden Ritt mit meiner zweiten jemals gekauften Wohnung zurückblicken. Seit 1998 habe ich insgesamt 9 Wohnungen gekauft. Nun ist diese die erste, die ich bisher auch wieder verkauft habe.

Ich möchte alle wichtigen Zahlen, Daten und Fakten zu diesem nunmehr in sich geschlossenen Immobilien-Deal offenlegen. Das wird dir auf der einen Seite zeigen, was für schöne Renditen mit Immobilien möglich sind und auf der anderen Seite, welch abenteuerliche Erlebnisse man als Vermieter haben kann. Das kann, wie in dem vorliegenden Fall, zeitweise sehr unangenehm werden. Umso mehr freut es mich, dass ich von einem sehr versöhnlichen Ende berichten kann. 

Aber der Reihe nach! Lehn dich zurück und lass dich unterhalten. Stellenweise ist das ganz großes Kino, was jetzt kommt. 

Auch wenn es die zweite Wohnung war, die ich damals gekauft habe, kann ich behaupten, dass ich quasi keine Ahnung von Immobilien hatte. Wie schon bei der ersten Wohnung 3 Jahre vorher hatte mein Onkel hier maßgeblich seine Finger im Spiel und war dafür verantwortlich, dass ich bei diesem Objekt zugeschlagen habe.

Das Ende der guten alten D-Mark war beschlossen und absehbar, als ich den Kauf dieser Wohnung tätigte. Zum Zeitpunkt des Wohnungskaufs hatte unsere nationale Vorgängerwährung des Euro aber noch Gültigkeit. Die Verkäufer der Einheit riefen 32.500 DM als Verkaufspreis auf. Dazu kam eine Maklergebühr und die üblichen und unvermeidbaren Kaufnebenkosten. Das alles zusammen ergab 19.581 € als Kaufpreis. 

Das kleine Apartment befindet sich in Hamburg. Bezirk Harburg, Stadtteil Neugraben-Fischbek. Direkt an der vierspurigen Bundesstraße 73. Bushaltestelle vor der Tür, gute Nahversorgung. 

Große Wohnanlage, 1960er-Jahre Bau. Viele Bewohner sind Leistungsempfänger oder prekär beschäftigt.

Ich hatte in der Zeit meiner Eigentümerschaft 3 Mieter in der Wohnung. Zwei waren eine Katastrophe. Der erste war ein junger Auszubildender. Nach 6 Monaten war er verschwunden. Hinterlassen hat er einen Sauhaufen, aber immerhin war die Miete bezahlt.

Der nächste Mieter blieb knapp 3 Jahre. Keine Auffälligkeiten. Ich kann mich nicht mehr wirklich an ihn erinnern.

Auf den dritten Mieter fiel also der weitaus größte Zeitraum. Und mit ihm war es tatsächlich noch schlimmer als alles, was ich sonst bisher so erlebt habe! Als er einzog, war er fertig mit seiner Tischlerlehre. Gearbeitet hat er nach der Ausbildung meines Wissens nie wieder. Es lief aber einige Jahre alles geräuschlos. Miete kam, kein Ärger, quasi kein Kontakt - wenn, dann mal eine Bescheinigung fürs Amt hier und eine Nebenkostenabrechnung da. Recht normal und ruhig. 

Nach etwa 10 Jahren begannen einige Unregelmäßigkeiten, was die Mietzahlungen angeht. Ich bekam irgendwann jedes Jahr wiederkehrend die Info von der Hausverwaltung, dass weder der Heizungsableser noch der Rauchwarnmelderprüfer in die Wohnung gelassen wurde. 

Ich selber hatte den Mieter zu dem Zeitpunkt auch nie selber gesehen!!! Der Mietvertrag wurde geschlossen, als ich dienstlich in Frankreich wohnte. Das hat mein Onkel zusammen mit der Verwaltung und eben dem Mieter geregelt. Auch danach hat es sich nicht ergeben. Am Anfang der Mietzeit hatte ich mal mit ihm telefoniert. Später war diese Telefonnummer tot. Die Kommunikation fand einzig per Briefpost statt. Meistens nur einseitig - von mir.

Seltener wollte der Mieter mal etwas von mir und schrieb Briefe. Diese sorgten fast immer für Erheiterung im Familienkreis. Ich war im Auslandseinsatz, und meine Mutter oder meine Schwester lasen mir die daheim angekommenen Schriftstücke vor.

Diese waren eigentlich immer sehr wirr. Mal in Reimform, mal gemalt oder in Hieroglyphen oder einem Mix aus allem. Manchmal auch zu Beginn eindeutig und lesbar im Schriftbild und dann zu einem durchgängigen Strich werdend. 

Es häuften sich Beschwerden von Nachbarn, die über die Hausverwaltung an mich herangetragen wurden: Der Mieter schmeißt Müll aus dem Fenster, uriniert ins Treppenhaus und versucht, Feuer in der Wohnung zu machen.

Der traurige Hintergrund wurde immer klarer. Es lag wohl eine psychische Erkrankung vor. Eines Tages war ich in der Anlage, es war nicht meine einzige Wohnung dort, und ich entdeckte einen Zettel an der Wohnungstür meines kranken Mieters. Dort teilte sich der für ihn eingesetzte Betreuer mit und bat um Rückmeldung, weil er seinen neuen Schützling bisher nicht erreichen konnte. Warum die Mitteilung nicht in dem Briefkasten des Mieters gelandet war? Der war immer voll. Mit Mahnungen, Schreiben von Anwälten, Inkassounternehmen und so weiter. Also wählte der Betreuer die Wohnungstür, um mit seinem Schreiben auf sich aufmerksam zu machen.

So hatte ich nun jedenfalls die Gelegenheit, mich bei dem Betreuer zu melden und ein bisschen mit ihm zu plaudern. Zu diesem späteren Zeitpunkt hatte ich natürlich auch schon öfter mal versucht, den Mieter persönlich anzutreffen. Es war mir nie gelungen. Auch wenn er eindeutig zu Hause war, öffnete er die Tür nicht. So ging es auch dem Betreuer. Der Mieter war wie ein Phantom.

Immerhin konnte der Betreuer für mich regeln, dass der Mietrückstand des Mieters vom Amt ausgeglichen wurde und die Miete fortan vom Amt direkt auf mein Konto floss. Als Betreuer war es sein oberstes Ziel, dass der Mieter sein Dach über dem Kopf nicht verliert. Niemand hatte Lust, neuen Wohnraum für einen solchen "Pflegefall" zu organisieren. Mit dem Ausgleich der Mietschulden und dem dann immer pünktlichen Mieteingang gab es keinen Kündigungsgrund.

Das war extrem wichtig. Damit hatte ich im Prinzip Ruhe. Mehr als den regelmäßigen Mieteingang wollte ich eigentlich gar nicht. Ok, die Bude sollte er möglichst auch nicht abfackeln, aber sonst hatte ich keine Ansprüche.

Später gab es noch den Wunsch des Umweltamtes, die Wohnung zu inspizieren. Es gab Hinweise und Verdachtsmomente. Was genau, durfte man mir nicht sagen. Im dritten Anlauf bekamen die Mitarbeiter des Umweltamtes tatsächlich Zugang. Dies gelang mit Hilfe des Betreuers, der inzwischen ein wenig Kontakt mit dem Mieter aufbauen konnte. Das Ergebnis war dann aber unspektakulär: Alles in Ordnung - der Verdacht hatte sich nicht bestätigt.

Ich war gar nicht scharf darauf, diesen Mieter loszuwerden. Es war nämlich so, dass hier ein Staffelmietvertrag vorlag, mit dem alle 2 Jahre eine Mietsteigerung von 6 % vereinbart war. 2015 griff die letzte Staffel, und die Miete betrug ab dann 14,67 € pro Quadratmeter. Das ist auch für Hamburg ein stolzer Preis. Erst recht, wenn man den Zustand der Wohnung bedenkt. Sie war schon ein Sanierungsfall, als der Mieter einzog. Ich habe all die Jahre kein Geld in die Wohnung für irgendwelche Verschönerungen oder Renovierungen gesteckt. Ich hatte einen offensichtlich genügsamen Mieter, der ja außerdem den Beruf "Phantom" ausübte. In dem Zusammenhang hatte ich kein Problem damit, nichts vom Mieter zu hören. 

Zusammengefasst eine von Anfang an völlig runtergerockte Wohnung in mäßiger Lage, für die ich eine extrem hohe Miete bekommen habe. Wäre der Mieter ausgezogen, hätte ich die Wohnung komplett sanieren müssen. Das hätte eine Stange Geld gekostet. Es hätte einige Monate Mietausfall bedeutet, um die Sanierung durchführen zu können, und am Ende hätte ich selbst die teuer sanierte Wohnung nicht annähernd wieder für den Preis vermieten können.

Ich hatte hier kein schlechtes Gefühl mit dem Mieter, weil ich mir immer gesagt habe: "Er kann nichts kaputt machen!". Die Wohnung muss unabhängig von dem, was er darin veranstaltet, komplett saniert werden, wenn sie irgendwann mal neu vermietet werden soll. 

Diskussionen über eine vermeintlich zu hohe Miete musste ich nie führen. Einem Phantom liegen Mietverhandlungen nicht im Blut, und die Miete konnte ihm auch relativ egal sein, weil er sie nicht selber zahlen musste. Das Amt war froh, den Kunden untergebracht zu wissen. Eine neue Unterkunft für einen solchen Fall zu finden ist wohl unmöglich. In dem Fall auch unnötig - es war ja eine vorhanden. Da musste eben bezahlt werden, was im Mietvertrag steht.

Im Herbst des Jahres 2019 wurde mir per E-Mail mitgeteilt, dass die Wohnungstür offen stünde und der Mieter von der Polizei abgeholt worden sei. Ich sollte mich bitte darum kümmern, dass die Wohnungstür geschlossen wird, und man würde wegen eines Schädlingsbefalls gerne einen Kammerjäger in die Wohnung schicken.

Wenn du das Video angesehen hast, weißt du bereits, in welche Richtung sich das Ganze entwickelt hat. Hier noch mal der Reihe nach und etwas ausführlicher. 

Ein Gespräch mit dem Betreuer ergab, dass der Mieter in einer Klinik auf eine andere Art der Medikation umgestellt wurde, weil die bisherige offensichtlich nicht funktionierte. Das würde einige Zeit dauern. Bei der Gelegenheit betonte

der Betreuer, dass unser "Patient" durchaus helle Momente hätte, wenn er denn seine Medikamente nimmt. Nur tat er das unregelmäßig bis gar nicht. Das wollte man ändern, und für mich war das ein minimaler Hoffnungsschimmer.

Der durchaus bemühte Betreuer verkündete außerdem, dass er mit dem Amt in Klärung bezüglich einer Entrümpelung sei. Damit der Mieter nach seiner Behandlung nicht auf eine Müllkippe heimkehrt. 

Das vernahm ich natürlich auch mit Freude. 

Ein Flammenmeer änderte alles! Die Wohnung brannte noch während des Klinikaufenthaltes des Mieters komplett aus.

Ich als Eigentümer bekam das überhaupt erst einige Wochen später mit. In einem Rundschreiben an alle Eigentümer der Wohnanlage wurde darauf hingewiesen, dass es nach dem Brand in Wohnung 11 auf Grund der Brandsanierung auch zu Einschränkungen im allgemeinen Teil der Anlage kommen würde. 

Beim Lesen blieb ich an der Wohnungsnummer hängen - denn das war meine! Aber ich wusste bis dahin wie gesagt nichts von einem Brand. Ich finde, das ist schon ein starkes Stück! Deine Bude brennt ab, und kein Schwein sagt dir Bescheid. Die Verwaltung (das sind die, die man jeden Monat bezahlt!!!) dachte, der Betreuer hätte mir berichtet und umgekehrt. 

Dabei war da richtig Alarm. Die Brandursache musste geklärt werden, und das Landeskriminalamt ermittelte. Das lief alles an mir vorbei. Gut, am Ende hat mir das vielleicht einige schlaflose Nächte erspart.

Als ich bei der Verwaltung nachfragte, ob es sich wirklich um meine Wohnung handelte, wurde das bestätigt und gleichzeitig mitgeteilt, dass die Brandursache nicht ermittelt werden konnte, es sich somit um einen Versicherungsfall handele und die Brandsanierung bereits angestoßen wurde. Ich bräuchte mich um nichts weiter kümmern. Für Fragen zur Sanierung habe ich einen Ansprechpartner bekommen.

Den rief ich an, weil ich mich erkundigen wollte, ob die Elektrik einmal komplett neu gemacht werden könnte und was mich das kosten würde. Ich wollte lieber diese Gelegenheit nutzen, statt in 5 Jahren wieder alles aufreißen zu lassen. Die Antwort war, dass das sowieso mit erledigt und von der Versicherung bezahlt wird. Ich sollte aber mal bitte in den Fachhandel gehen und mir Laminat und Fliesen für die Wohnung aussuchen. Es gab ein Preislimit, aber schon cool, dass man da mitgestalten konnte...

Der Mieter war noch in der Klinik untergebracht, und die Miete floss auch während der Sanierung auf mein Konto.

Nach dem ersten Schrecken wegen des Brandes (es ist übrigens niemand gesundheitlich zu Schaden gekommen) und der anschließenden Freude, dass mich die Komplettsanierung, die ich all die Jahre vor mir hergeschoben hatte, nichts kosten würde, mischte sich leichte Panik in diesen Gefühlscocktail.

Denn nun wollte ich meinen Mieter plötzlich auf keinen Fall mehr in der Wohnung haben! Wenn er aus der Klinik in die frisch sanierte Wohnung zurückkehren würde... "Perlen vor die Säue" ist wohl ein Sprichwort, das hier recht zutreffend wäre. Wochenlang zermarterte ich mir den Schädel, wie ich diese Kuh vom Eis bekommen würde.

Dann kam die Erlösung. Der Betreuer bat um Auflösung des Mietvertrages, weil der Mieter in einer geschlossenen Einrichtung untergebracht werden sollte.

Nochmal Glück gehabt. Klingt so geballt vielleicht nach ein bisschen zu viel des Guten. Mag sein - aber die Jahre davor waren aber teilweise wirklich sehr herausfordernd und zeitintensiv. Ich sehe dieses Happy End als ausgleichende Gerechtigkeit.  

Der Mietvertrag wurde aufgelöst, der Betreuer half mir, noch ein paar Gegenstände aus dem Kellerabteil zu entsorgen, und das war's. Im August bekam ich die letzte Miete und hatte bald darauf eine leerstehende frisch sanierte Wohnung. Es ist ein richtiges kleines Schmuckstück geworden (das kann man auch in dem Video oben sehen)!

Diese Gelegenheit wollte ich zumindest versuchen zu nutzen und entschied, die Wohnung zu verkaufen. Wenn sich jemand findet, der einen übertriebenen Preis bezahlt - warum nicht?!? Wenn es mit dem Verkauf nichts würde, könnte ich ja easy wieder vermieten. 

Die Wohnung war abbezahlt und die Spekulationsfrist lange um. Ich setzte den Verkaufspreis bei 79.000 € an. Ohne Makler. Ebay Kleinanzeigen und Immoscout24. Es gab einige Interessenten und Besichtigungen, aber keinen wirklichen Run auf die Bude. 

Kein Wunder: Der Preis war ja fern ab der Realität. Nach einer Weile senkte ich den Preis auf 75.000 €, und dann ging alles ganz schnell. Mail, Besichtigung, Kaufzusage, Notartermin. Wir einigten uns auf eine Übergabe zum Jahreswechsel. Der Käufer war ein angenehmer und unkomplizierter Zeitgenosse. Er kaufte als Kapitalanleger, um die Wohnung zu vermieten. Es lief alles reibungslos ab. Ich musste mich um nichts kümmern. Nur zu dem vom Käufer beauftragten Notar kommen, unterschreiben, auf mein Geld warten und dann die Wohnung an den Käufer übergeben. Da fiel das Übergabeprotokoll auch recht dünn aus. War ja alles neu.

Geschafft! Ich habe meine erste Wohnung verkauft. Vor genau einem Jahr. Bereut habe ich das keine Sekunde!

Natürlich konnte ich nicht wissen, dass das Ganze so gut für mich ausgeht. Wichtig ist machen. Oft wird man mit schönen Ergebnissen belohnt. Man bedenke aber auch die langen Phasen des extremen Mehraufwands und Ärgers mit den Mietern...

Wenn man die Entscheidung trifft, Kasse zu machen, sollte man auch eine Idee für die Verwendung des frei werdenden Kapitals haben. Du kennst die Leier von der Inflation, die das schöne Geld sonst "auffrisst". Leider wahr, und deshalb ist hier mein Plan: 

Der Anteil vom Erlös, der dem Ankaufspreis entspricht, wandert auf ein Immobilien-Instandhaltungskonto. 

Den Gewinn (Verkaufspreis - Kaufpreis) wollte ich in der Anlageklasse Immobilien belassen. Allerdings nicht als Direktinvestment in physische Objekte. Ich habe das Projekt Wohnung Nr. 9 ins Leben gerufen.

Immobilien-Aktien, REITs, Optionen auf Immo-Aktien, Immobilien-Crowdinvesting Projekte und Anteile an Wohnungsbaugenossenschaften sind wunderbare Möglichkeiten, sein Geld nervenschonender im Immobilien-Segment unterzubringen.

Mit dem Gewinnanteil des Erlöses möchte ich die gleiche Anfangsrendite erzielen wie zum Schluss mit der Wohnung. Auf das seit dem Verkauf laufende Projekt Wohnung Nr. 9 werde ich demnächst in einem separaten Artikel ausführlich eingehen. Meinen Monatsabschlüssen kann man aber bereits entnehmen, dass diese alternativen Investments phänomenal laufen.

Nachfolgend die Gewinn- und Renditeberechnungen der verkauften Wohnung:

(durch Anklicken vergrößerbar)

So habe ich folgende Vorteile generiert:

- vermutlich die größte Wertsteigerung mitgenommen und einen guten Gewinn realisiert

- den Faktor Mensch zu einem großen Teil ausgeschaltet, indem ich zukünftig für diesen Anteil meines Vermögens nicht mehr als Vermieter auftrete. Kein Ärger mit Mietern, Verwaltung, Nachbarn, Dienstleistern...

- Kapital verbleibt in der Anlageklasse Immobilien (unterstellen wir einfach mal meine Asset-Allokation ist so, wie sie ist, zufriedenstellend für mich)

- Immobilien-Rücklagenkonto von einem auf den anderen Tag erschaffen (Sicherheit)

Die Antwort auf meine ganz persönliche Situation bezogen lautet: JA!

Aber mit Bedacht und ohne Eile. Ich habe keinen akuten Verkaufsdruck und werde immer, wenn sich eine Gelegenheit ergibt, weitere Einheiten verkaufen und den Gewinn analog zum Projekt Wohnung Nr. 9 investieren.

Gelegenheiten könnten sein (gerne auch mehrere Punkte in Kombination): Mieter zieht aus, Kreditbindung läuft aus, Spekulationsfrist ist um, mir wird ein guter Preis geboten,...

Finde ich plötzlich, dass man nicht mehr in Immobilien investieren sollte? Überhaupt nicht! Finanziell habe ich meinen Immobilien-Investments viel zu verdanken. Das waren echte Renditebooster. Aber der Großteil des Potenzials dürfte in meinem Fall gehoben sein. Und ich möchte diesen Vermieterstress nicht mit in meine Rente nehmen. Bis dahin ist ja aber noch etwas Zeit und immerhin noch 8 Wohnungen zu verkaufen. Ich bin gespannt, was dabei rauskommt, wenn ich dabei nicht soviel Glück habe wie bei dem hier beschriebenen ersten Verkauf. Natürlich werde ich berichten, wenn die nächste Wohnung abgewickelt ist.

Wie siehst du das Thema Immobilien als Kapitalanlage? Siehst du es langfristige Anlagemöglichkeit mit Aussicht auf Rendite oder traust dem Glanz des Betongoldes nicht über den Weg? Hast du vielleicht schon gute oder schlechte Erfahrungen in diesem Bereich gemacht? Kommt ein Immobilienerwerb für dich in Frage  – oder auf gar keinen Fall? 

Ich freue mich auf deine Fragen und Kommentare!

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Titelbild: ©canva.com ©Maurício Mascaro Pexels (bearbeitet von V. Willkomm)

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