Immobilien-Crowdinvesting über Zinsbaustein mit Startguthaben
Zinsbaustein – Meine Tipps und Erfahrungen
Zinsbaustein bietet dir zwei Wege an, mit der „Crowd“ in Immobilien zu investieren, ohne dich tatsächlich um Kauf, Bau oder Vermietung von Objekten kümmern zu müssen: Erstens das klassische Crowdinvestment, also die Beteiligung an Immobilienprojekten. Zweitens die Geldanlage in „geschlossene alternative Investmentfonds“ (AIF), über welche Bestandsimmobilien betrieben werden, an deren Mieteinnahmen du dann partizipierst.
Beeindruckend ist die historische Erfolgsquote von 100 % (laut Homepage Stand 11/2021) bei einer Rendite bisheriger Projekte von 4,75 % bis 7,5 % pro Jahr.
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Das klassische Crowdinvestment, was ich eigentlich unter Immobilien-Crowdinvesting verstehe. Ab 500 Euro Investition bist du hier dabei. Die AIF sind ein Produkt, das in der Form nicht neu ist, aber selten Privatanlegern zugänglich gemacht wird. Wobei „zugänglich“ eine Mindestanlage von 5.000 Euro bedeutet. Dafür winkt neben regelmäßigen Auszahlungen auch eine Beteiligung an der Wertsteigerung der Objekte im Fonds, sobald diese planmäßig veräußert werden. Und eine Streuung auf mehrere Immobilien ist gegeben.
Wie du über Zinsbaustein in Immobilien investierst
Das Grundprinzip habe ich dir oben bereits erklärt. Im Detail sehen die zwei Wege wie folgt aus:
1) Das Crowdinvesting läuft auch bei Zinsbaustein über Mezzaninedarlehen – bitte auch den Risikohinweis unter „Tipps“ beachten! Super ist, dass die Laufzeit in der Regel nur 12 bis 36 Monate beträgt. Damit erhältst du im Erfolgsfall (wie gesagt, bislang 100%, aber ohne Garantie für die Zukunft) eine stattliche Verzinsung, die es bei vermeintlich sichereren Anleiheprodukten oder gar Festgeldkonten schlicht nicht mehr gibt. Die Rendite bisheriger Projekte lag in den meisten Fällen bei 5,25 % pro Jahr.
Aber Rendite steht ja in der Finanzwelt für den Risikoaufpreis. Also solltest du dir hier unbedingt die individuellen Planungen und Konditionen des jeweiligen Projekts anschauen, bevor du investierst.
Der Ablauf ist über Zinsbaustein angenehm einfach, die Webseite führt dich schnell zum Ziel und deine Investitionen kannst du dort ebenfalls verwalten.
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2) Die geschlossenen alternativen Investmentfonds (AIF) erfordern ebenfalls zunächst die Entscheidung für einen konkreten Fonds. Dabei werden die Unterschiede bei Auszahlungsrhythmus, geplanter Laufzeit und dem prognostizierten Kapitalrückfluss bereits auf der Startseite hervorgehoben. Fast noch wichtiger ist aus meiner Sicht das, was dahintersteht. Also wo die Objekte sich befinden, welche Mieter vorhanden oder geplant sind und so weiter.
Bei jedem Produkt wird außerdem sichtbar, dass Zinsbaustein - wie alle Crowdinvesting-Plattformen - nur als Vermittler agiert. Die jeweiligen Emittenten der Fonds sind genannt und selbstverständlich auch einen Blick wert. Das Ausfallrisiko liegt am Ende des Tages beim Emittenten, nicht beim Vermittler. Was mir hier sehr gut gefällt: Das Ganze ist deutlich gekennzeichnet und eigentlich nicht zu übersehen. Genau wie das Team von Zinsbaustein ausführlich präsentiert wird. Du kannst dir auf der Webseite einen guten Überblick verschaffen, wer im Namen der Plattform die Investments prüft und welche Qualifikationen vorhanden sind.
Vielleicht auch noch interessant: Der geplante Ausschüttungsrhythmus ist üblicherweise vierteljährlich, zum Quartalsultimo. So verspricht das Produkt im Erfolgsfall anständige, regelmäßige Zahlungen auf dein Konto – ohne, dass du dich um irgendetwas kümmern müsstest.
Nicht verschweigen möchte ich, dass Zinsbaustein auch einen Spezialbereich für Investitionen ab 50.000 Euro aufgebaut hat. Dieses Geld wird aber nicht in Einzelprojekte investiert, sondern wird wie die „kleineren“ AIF über einen Fonds breit gestreut. Im Gegenzug für den individuellen Einsatz und das damit verbundene Risiko wird eine noch höhere Rendite angekündigt. Allerdings muss man die Summe erst einmal aufbringen können. Und dann steht Zinsbaustein für mich in Konkurrenz mit anderen Fonds und ETFs, weniger mit anderen Crowdinvesting-Plattformen.
Details zu diesen „Z-Club-Deals“ gibt es nur nach gesonderter Registrierung über einen exklusiven Zugang. Den habe ich nicht getestet bisher, aber mal schauen, wie sich meine Investitionen auf Zinsbaustein entwickeln und ob das dann doch noch interessant wird. Sag niemals nie!
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Falls du schon an Bord bist, würde ich mich über einen Erfahrungsbericht freuen!
Zinsbaustein-Tipps – Was es zu beachten gilt
Während vor allem Bergfürst mit seinem Mindestanlagebetrag von 10 Euro das Crowdinvesting bereits für sehr kleines Geld anbietet, geht es bei Zinsbaustein „erst“ mit 500 Euro los. Für die Anlageklasse ist das natürlich immer noch wenig, aber das sollte dir einfach bewusst sein.
Diversifizierte Investitionen in Immobilien sind dennoch möglich und die Plattform macht bisher einen wirklich soliden Eindruck auf mich. Auch und gerade weil sie mit dem höheren Mindestbetrag nicht nur auf die Masse an Investoren abzielt.
Wichtig ist wirklich, sich die Produkte jeweils individuell anzusehen. Zinsbaustein ist ja nur Vermittler und prüft zwar alles selbst, trotzdem sind deine Vertragspartner am Ende andere.
Was es bei Zinsbaustein noch nicht gibt, ist ein Handelsplatz im Sinne eines Zweitmarktes, über den du deine Beteiligungen einfach weiterverkaufen kannst. Das mag im Einzelfall trotzdem funktionieren, ist aber sicher weniger komfortabel als bei anderen.
Noch ganz was anderes: Teilweise wird auch die Finanzierung von Immobilienunternehmen angeboten. Hier ist das Risiko aus meiner Sicht nochmal erhöht gegenüber einem Entwicklungsprojekt – es ist ja quasi branchenüblich, dass diese Firmen regelmäßig in die Insolvenz gehen. Ich unterstelle Zinsbaustein hier daher einen besonders gründlichen Check, bevor sie solch ein Investment anbieten. Dennoch müsste für mich der Zins hier auch noch einmal besonders hoch ausfallen, um das Projekt als attraktiv zu bewerten.
Bei den AIF ist außerdem zu beachten, dass die Laufzeiten nur Planwerte sind. Jede geplante Laufzeit kann durch Beschluss der Anleger:innen mit einer einfachen Mehrheit um bis zu fünf Jahre verlängert werden – auch das sollte einem im Vorhinein klar sein und im Anlagehorizont berücksichtigt werden.
Wann immer ich über Rendite bei Crowdinvesting spreche, muss ich betonen: Wie alle Anlageformen, birgt auch diese Risiken! >> HINWEIS GEMÄSS § 12 ABS. 2 VERMÖGENSANLAGENGESETZ: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. << Egal ob Nachrangdarlehen oder geschlossene alternative Investmentfonds, im Falle von Insolvenzen kann das Anlegerkapital selten zurückgezahlt werden. Toitoitoi, historisch gesehen sind die Zinsbaustein-Projekte erfolgreich und der Markt ist auf der Seite der Investoren, aber eine Garantie für die Zukunft gibt es nicht.
Zuletzt bleibt das leidige Thema der Besteuerung. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind schlichtweg anders zu versteuern als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Je nach konkretem Investitionsobjekt ist die Art der Einkünfte unterschiedlich. Zum Glück: Diese Info findest du jeweils in der Projektbeschreibung und im eigenen Sinne empfiehlt sich die korrekte Umsetzung.
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Warum ich Zinsbaustein nutze - Persönliches Fazit
Zinsbaustein ist für mich ein fester Pfeiler in der diversifizierten Immobilienanlage über Crowdinvesting. Die kurzen Laufzeiten von maximal drei Jahren schaffen einen planbaren Horizont und ermöglichen mir, im Fall des Falles frühzeitig zu reagieren. Für Zinsbaustein im Speziellen spricht aus meiner Sicht die sehr hohe Transparenz. Sowohl im Vorhinein, wo alle Investitionsmöglichkeiten mit nachvollziehbaren Chance-Risiko-Profilen beschrieben sind, als auch im Nachhinein. Sämtliche bisherige Projekte sind in tabellarischer Darstellung offengelegt, inklusive Rückzahlungszeitpunkt und tatsächlicher Rendite.
Auch die Einsicht in die Teamstruktur und deren Kompetenzen wirken auf mich überzeugend.
Und was das Investieren über Zinsbaustein erleichtert: Projekte werden schon während der Planungsphase veröffentlicht, sodass man sich vormerken lassen kann. Dann muss ich keine Sorge haben, bei Eröffnung des Angebots zu langsam zu sein.
Wie du in meinen Monatsabschlüssen lesen kannst, setze ich im Sinne der Risikostreuung dennoch selbstverständlich auf mehrere Projekte und auf mehrere Crowdinvesting-Plattformen. Genau diese Diversifikation empfehle ich dir ebenfalls – die Hürden zum Einstieg sind wirklich niedrig.
Mehr zu den von mir genutzten Crowdinvesting-Anbietern findest du hier.
Im Rahmen meines Projekts „Wohnung Nr. 9“ erprobe ich neben dem Crowdinvesting außerdem weitere Alternativen, um die Anlageklasse Immobilien ohne den Stress eines Vermieters abzudecken. Schau dazu gerne hier rein und abonniere meinen Newsletter, um auf dem Laufenden zu bleiben.
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Wenn du dabei bist, teile gerne auch deine Erfahrungen mit der freaky finance Community! Ob du dich für Zinsbaustein entscheidest oder dein Geld lieber in Immobilienprojekte auf anderen Plattformen steckst, würde mich definitiv interessieren.
Mehr über meine persönlichen Erfahrungen mit Immobilien-Crowdinvesting erfährst du jeweils über diese Links:
👉 Exporo 👉 PROPVEST 👉 Bergfürst 👉 Estateguru