Heute habe ich den ZINSLAND Gründer und Geschätsführer Carl von Stechow im Interview. Für diese Interview-Serie in meiner Rubrik Immobilien habe ich bereits Torben Käselow, den Jung-Millionär und Bestseller-Autor, Julian von "vermiete dich reich" und Steffen Kriese vom YouTube-Kanal "Wirtschaft verstehen" befragt.

Alle genannten Gesprächspartner gaben bei der entsprechenden Frage im Interview an, lieber und ausschließlich Immobilien-Direktinvestments zu tätigen. Ich dagegen bin der Meinung, Immobilien-Crowdinvestments haben neben dem direkten Immobilien-Business eine Daseinsberechtigung im Anlagemix. So lebe ich es auch in der Realität.

Deswegen freue ich mich umso mehr, heute Carl-Friedrich von Stechow für dich im Interview zu haben. Er ist Gründer und Geschäftsführer von Zinsland*, einer Immobilien Crowdinvesting-Plattform aus Hamburg, über die ich schon in verschiedene Projekte investiert habe. 

Ich freue mich sehr auf seine Antworten!

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freaky finance:

Bitte stellen Sie sich und das Unternehmen Zinsland einmal kurz vor! (Geschäftsmodell, Zahlen, etc.)

Carl von Stechow:

Sehr gerne. Ich heiße Carl von Stechow und seit 2014 bin ich Mitgründer und Geschäftsführer von Zinsland. Ich bin seit über 10 Jahren in der Immobilienbranche tätig und beschäftige mich im Schwerpunkt mit der Entwicklung von Fonds sowie Anlageprodukten.

Zinsland ist eine deutsche Crowdinvesting-Plattform mit Sitz in Hamburg. Seit 2014 finanzieren wir über unsere Online-Plattform Immobilienprojekte. Unser Ziel ist es, Anlegern auch im aktuellen Zinstief attraktive Investmentmöglichkeiten zu bieten. Dafür wollen wir den Immobilienmarkt auch Anlegern mit geringerem Eigenkapital zugänglich machen.

freaky finance:

Wie muss ich mir den Weg von der Idee bis zur Gründung eines Unternehmens wie Zinsland vorstellen? Was sind die größten Herausforderungen und was für ein Typ muss man sein, um so etwas umzusetzen?

Carl von Stechow:

Zinsland ist aus einem Private Equity Fonds hervorgegangen, der seit über zehn Jahren auf dem deutschen Markt aktiv ist. Deshalb hatten wir von Anfang an den großen Vorteil, über langjährige Erfahrung in der Immobilienfinanzierung und ein großes Netzwerk an etablierten

Projektentwicklern zu verfügen. Das ist letztendlich auch der Schlüssel zum Erfolg – hochwertige Projekte.

Generell muss man für den Start eines neuen Unternehmens viel Willen und vor allem Durchhaltevermögen an den Tag legen. Auch hätte ich mir vor zweieinhalb Jahren nicht vorstellen können, dass der Markt einen derartigen Boom erlebt. Wir wachsen immer schneller und umso mehr Motivation müssen wir jeden Tag aufbringen, um das Geschäft voranzutreiben.

freaky finance:

Was ist Crowdinvesting und wie funktioniert es?

Carl von Stechow:

Das Grundprinzip der Schwarmfinanzierung hat schon Mozart im 18. Jahrhundert verwendet, als er eines seiner Konzerte vom Publikum finanzieren ließ.

Im Bereich der Immobilien läuft das heutzutage ähnlich ab, aber mit einem großen Unterschied. Ihr Kapital müssen die Anleger nicht mehr verschenken, sondern erhalten als Investoren eine attraktive Rendite. Auf unserer Plattform stellen wir dabei die Bauvorhaben renommierter Projektentwickler der Öffentlichkeit zur Verfügung. Die Bauherren sichern sich auf diesem Wege ein Darlehen von der Crowd, mit dem sie einen Teil ihres Eigenkapitals aus dem Projekt lösen. Dieses Eigenkapital kann dann wiederum flexibel eingesetzt werden, beispielsweise für den Ankauf eines neuen Grundstücks.

freaky finance:

Wie verdient Zinsland dabei?

Carl von Stechow:

Zinsland verdient durch eine Provision, die der Projektentwickler für das vermittelte Kapital zahlt. Für die Anleger entstehen dadurch keinerlei Kosten oder Gebühren. Und dieser Punkt ist uns besonders wichtig: Jeder investierte Euro fließt auch tatsächlich voll verzinst in das Immobilienprojekt – ganz ohne

versteckte Kosten oder Gebühren.

freaky finance:

Wie suchen Sie die Projektentwickler aus, mit denen Sie zusammenarbeiten, und welche Projekte schaffen es dann letztendlich auf Ihre Plattform?

Carl von Stechow:

Wir veröffentlichen nur ausgewählte Projekte renommierter Projektentwickler auf unserer Plattform. Ein langjähriger und erfolgreicher Track-Record ist dabei entscheidend: Der Bauherr sollte in der Vergangenheit schon vergleichbare Projekte erfolgreich realisiert haben.

Generell stellt Zinsland nur Projekte auf die Plattform, die sich bereits in einer fortgeschrittenen Projektphase befinden. In der Regel liegt also bereits eine Baugenehmigung vor, und die Projekte befinden sich kurz vor der Hochbauphase oder bereits im Vertrieb. (Dies erklärt u.a. die kurzen

Projektlaufzeiten von 12-24 Monaten.)

freaky finance:

Zinsland bietet ausschließlich Crowdinvesting-Projekte aus dem Bereich Immobilien an. Was spricht aus Ihrer Sicht grundsätzlich für Investments in Immobilien?

Carl von Stechow:

Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt und ein Ende ist aktuell nicht in Sicht: Während im Jahr 2009 knapp 13 Milliarden Euro in Immobilien flossen, investierten die deutschen Anleger im vergangenen Jahr über 65 Milliarden Euro in das Betongold.

Das Interesse an der Anlageklasse ist riesig – und wir wollen noch mehr Menschen den einfachen Zugang zu Immobilieninvestitionen ermöglichen,

damit noch mehr Anleger von den Vorteilen der Immobilien profitieren können.

freaky finance:

Wie ist für den Anleger der Unterschied zwischen einem Kauf einer Immobilie und einer Anlage über Ihre Plattform?

Carl von Stechow:

Die Zinsland-Anleger kaufen mit ihrem Kapital keine eigenen Objekte, sondern investieren in neue Bauvorhaben und größere Immobilienprojekte. Dadurch erhalten Privatpersonen im Schwarm Zugang zu Projekten, die bisher nur Großinvestoren vorbehalten waren.

Natürlich geht die Immobilie selbst dabei nicht in den Besitz der Anleger, und sie erwerben keine Anteile an einem Objekt. Dabei kann man kritisieren, dass die Anleger selbst keinerlei Mitspracherecht haben und auch beispielsweise nicht von der Wertsteigerung oder den Steuervorteilen einer Immobilien Kapitalanlage profitieren.

Auf der anderen Seite darf man bei der Betrachtung dessen auch die Risiken der Kapitalanlage Immobilien an sich nicht vergessen, die so beim Crowdinvesting nicht auftreten. Beim Kauf einer Immobilie bündeln Privatpersonen oft ihr gesamtes Kapital auf sehr wenige Objekte. Das bringt nicht nur ein Klumpenrisiko mit sich, sondern auch das aktuelle Zinstief kann sich später leicht rächen. Steigen die Marktzinsen nämlich wieder an und ist die Zinsbindungsfrist eines privaten Darlehens einmal abgelaufen, wird für viele Käufer der Kredit nicht mehr tragbar sein.

Beim Crowdinvesting erhalten Sie hingegen eine ebenso attraktive Rendite aus den Immobilien. Ich behaupte, dass es auf dem aktuellen Markt schwer ist, Kaufobjekte in attraktiver Lage mit einer Nettomietrendite zwischen 5 und 7 Prozent zu finden. Zusätzlich streuen Sie Ihr Kapital leicht auf mehrere Projekte und profitieren von kurzen Laufzeiten.

Außerdem sparen sich die Anleger mit dem Crowdinvesting viel Zeit und Mühe, die normalerweise mit dem Kauf einer Immobilie einhergehen. Beim Crowdinvesting lehnen Sie sich zurück und lassen Ihr Kapital nach dem Investment für Sie arbeiten, bis Sie am Ende der Laufzeit das Geld zuzüglich der Zinsen ausgezahlt bekommen. Übrigens: Sogar die Steuern der Anleger führen wir direkt an das Finanzamt ab, sodass das Crowdinvesting dem „passiven investieren“ sehr nahekommt.

freaky finance:

Was genau ist ein Nachrangdarlehen und was ist das Risiko dabei?

Carl von Stechow:

Beim Crowdinvesting in Immobilienprojekte investieren die Anleger ihr Kapital in der Form eines nachrangigen Darlehens.

Das bedeutet:

Schlägt ein Projekt fehl oder geht die Gesellschaft des Projektentwicklers insolvent, wird im ersten Rang die Bank ausgezahlt. Das übriggebliebene Kapital wird an die Crowd-Anleger verteilt. Der Hintergrund ist dabei, dass die Bank nur das Nachrangdarlehen als gleichwertig zum Eigenkapital des

Projektentwicklers akzeptiert.

freaky finance:

Gab es bei Zinsland schon einmal Schwierigkeiten mit einem Projekt?

Carl von Stechow:

Alle auf unserer Plattform vorgestellten Projekte werden vom Bauherrn auch realisiert, da sie auch ohne das Mezzanine-Kapital realisiert werden würden. Mit dem eingesammelten Crowd-Kapital wird nämlich ein Teil des Eigenkapitals aus dem in der Regel bereits in der Bauphase befindlichen Projekts gelöst.

Natürlich müssen wir bei einem Bauvorhaben aber immer die diversen wirtschaftlichen und baulichen Faktoren bedenken, die sich teilweise nicht beeinflussen lassen. Durch einzelne Dienstleister kann es beispielsweise zu Verzögerungen in der Bauphase kommen. Aktuell befinden sich alle über uns gefundeten Projekte im planmäßigen Verlauf: Die Investitionen aus mehreren Projekten haben wir außerdem bereits verzinst an die Anleger zurückgezahlt.

UPDATE: 

Am 18.09.2017 musste ZINSLAND den Anlegern des Projektes Luvebelle mitteilen, dass die Projektgesellschaften für das genannte Projekt jeweils einen Insolvenzantrag gestellt haben. Hier findest du das entsprechende Pressestatement.

Am 06.12.2007 wurde das Insolvenzfahren für das Projekt "Luvebelle" offiziell eröffnet!

Anmerkung:

Ich (Vincent) bin selbst als Anleger mit einer vierstelligen Summe an dem betroffenen Projekt beteiligt.

freaky finance:

Welche Sicherheiten haben Zinsland bzw. der Anleger, wenn ein Projekt in Schieflage gerät?

Carl von Stechow:

Wir machen kein Geheimnis daraus, dass beim Crowdinvesting ein Verlustrisiko besteht. Zwar gibt es auf dem Markt einige Sicherungssysteme, etwa in Form eines Grundbucheintrags, doch wir haben uns bewusst gegen deren Nutzung entschieden.

freaky finance:

Warum? Grundbucheintrag klingt doch für jeden als DIE Sicherheit schlechthin!

Carl von Stechow:

Die finanzierende Bank akzeptiert nur das nachrangige Darlehen als gleichwertig zum Eigenkapital. Deswegen macht es faktisch gesehen keinen Unterschied, welche zusätzlichen Sicherungen angeboten werden: Im ersten Rang wird immer die Bank ausgezahlt, bevor das übrige Kapital an die Crowd-Anleger verteilt wird. Zwar gibt es viele Marktteilnehmer, die eine Grundbuchbesicherung vermarkten. Faktisch ist diese jedoch zumindest in Teilen in Frage zu stellen, ob diese im Fall einer Schieflage eines Projektes greifen, denn es handelt sich – wie erwähnt – um eine nachrangige Eintragung.

Deswegen setzen wir weiterhin auf unsere große Stärke: Transparenz. Wir stellen unseren Investoren alle Unterlagen verständlich und offen dar und stellen nur Projekte erfahrener Bauherren auf unsere Plattform, deren Finanzierungsstruktur die Anleger gut nachvollziehen können. Außerdem raten wir stets zu einer diversifizierten Anlagestrategie: Die Streuung des eigenen Kapitals auf mehrere Projekte ist schließlich die einfachste Möglichkeit zur Risikominderung.

freaky finance:

Warum sollte man Ihrer Meinung nach über Zinsland investieren und nicht über einen der immer zahlreicher werdenden Mitbewerber im Bereich Immobilien-Crowdinvestment?

Carl von Stechow:

FinTechs sind junge Unternehmen, die die Digitalisierung der Finanzbranche vorantreiben. Die Zahl der Neugründungen solcher Unternehmen steigt in Deutschland immer weiter an. Während wir mit Zinsland per Definition auch zu diesen Online-Unternehmen zählen, besteht doch ein entscheidender Unterschied: die jahrelange Erfahrung am Immobilienmarkt.

Denn Zinsland ist aus einem Private-Equity Fonds hervorgegangen, der bereits seit über zehn Jahren auf dem deutschen Markt aktiv Immobilienprojekte finanziert. Dadurch, und durch unser gewachsenes Netzwerk, können wir auf unserer Plattform hochwertige Projekte anbieten und dabei auf „Klasse statt Masse“ setzen.

freaky finance:

Unter einem Artikel über Zinsland bei meinem Kollegen Dominik von „Finanziell frei mit 30“ gab es von einem Leser folgenden Kommentar: „Die deutschen Angebote sind mir nicht attraktiv genug (und zudem Nachrangdarlehen!). Ich nutze derzeit Lendy, Estateguru* und Moneything.“

Die genannten Anbieter sitzen im Ausland, sichern sich z. B. über Grundbucheintragungen ab und bieten zweistellige Renditen. Warum sollte man aus Ihrer Sicht trotzdem über Zinsland investieren?

Carl von Stechow:

Dass die genannten Anbieter im Ausland sitzen, hatte der Leser ja bereits in seinem Kommentar erwähnt. Nach der Investition fließt das Geld eines Anlegers also auf die Konten von Firmen mit Sitz in Estland oder Litauen – das muss jeder Anleger für sich selbst abwägen. Aber wer von uns kann denn schon behaupten, den Immobilienmarkt in diesen Ländern überblicken zu können?

Das ist der Vorteil der deutschen Immobilienprojekte:

Anleger können theoretisch direkt zum Projekt fahren und sich den Baustatus vor Ort anschauen. Ich halte es für unumgänglich, als Anleger den Markt überblicken zu können. Ist es denn realistisch, dass Anleger einschätzen können, ob ein Verkaufspreis einer Wohnung in Vilnius konservativ kalkuliert ist? Für den Großteil der Anleger empfehle ich den deutschen Immobilienmarkt, der groß genug ist, um sein Portfolio breit zu streuen.

freaky finance:

Sind Sie persönlich in der Anlageklasse Immobilien investiert? Wenn ja wie?

Carl von Stechow:

Primär bin ich in viele Zinsland-Projekte investiert und beschäftige mich natürlich auch darüber hinaus gerne mit dem  deutschen Immobilienmarkt. Immobilien sind ein sehr spannendes Thema – früher war ich beispielsweise mit der Konzeption von Fonds und Anlageprodukten beschäftigt.

freaky finance:

Wie sieht Ihr weiterer Anlagemix aus und verfolgen Sie eine bestimmte Investmentstrategie?

Carl von Stechow:

In meinem Depot halte ich außerdem Aktien. Dabei versuche ich, konservativ zu handeln.

freaky finance:

Was sind Ihre Ressourcenempfehlungen für den Bereich Immobilien und Vermögensaufbau (Bücher, Internetseiten, Blogs, Podcasts, YouTube Kanäle)?

Carl von Stechow:

Meine Empfehlungen: FAZ und Handelsblatt. Es gibt unglaublich viele gute Bücher im Finanz-Bereich, die aber auch über die reine „Anlage“ hinausgehen. Zum Beispiel „Rich Dad Poor Dad“* von Robert Kiyosaki oder „Think and Grow Rich“* von Napoleon Hill.

freaky finance:

Wenn es Ihnen recht ist, ein kleiner Schwenk ins Private: Was machen Sie privat, abseits von Immobilien und Geldanlage, z. B. als Ausgleich oder um mal Abstand vom Business zu bekommen und zu relaxen?

Carl von Stechow:

Zur Entspannung kümmere ich mich gerne um meinen Garten und baue Bohnen, Radieschen und seltene Apfelsorten an. Und ich liebe französischen Käse ;)

An dieser Stelle vielen Dank an Herrn von Stechow für die aufschlussreichen Antworten! Ich denke, die zahlreichen Vorteile des Immobilen-Crowdinvestings sind deutlich geworden, ohne die Nachteile zu verschweigen.

Weitere Interviews aus dieser Reihe:

• Torben Käselow - Jungmillionär und Bestsellerautor
• Julian Wirbelauer von "vermiete dich reich"
• Steffen Kriese - Ein Wirtschaftspädagoge über Immobilien
• Thomas Knedel - Kopf der Immopreneur-Community (Teil 1)
• Thomas Knedel - Kopf der Immopreneur-Community (Teil 2)

Mehr über Zinsland und die aktuellen Projekte erfährst du über hier*:  

Dass ich das Konzept von Zinsland gut finde und dort selbst regelmäßig investiere, ist kein Marketing-BlaBla. Hier siehst du einen Ausschnitt aus meinem Investoren Dashboard:

Dabei streue ich kleinere Beträge (Mindestinvestition 500€) über mehrere Projekte, die mir gefallen.

Die Projekte werden über Nachrangdarlehen besichert. Siehe dazu die Hinweise für die Anleger und die Risiken auf der Webseite von Zinsland.

Was hältst du von den Antworten des Herrn von Stechow? Totale Zustimmung oder gibt es Punkte, die du anders siehst? Ist etwas unklar geblieben oder hast du noch Nachfragen?

Ich freue mich wie immer auf deine Kommentare!

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